東京23区のマンション売却価格相場を国土交通省のデータから徹底分析

この記事では国土交通省不動産情報ライブラリに登録されたデータをもとに、東京23区のマンション価格を分析します。2025年に東京23区で登録された中古マンションの件数は、22,048件でした。

東京23区の中古マンション成約価格（2025年）

分析件数	22,048件
対象期間	2025年1月〜12月
価格の種類	成約価格（売出価格・査定価格ではありません）
中央値	3,400万円（足立区）〜1億1,000万円（港区・中央区）
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」
集計日	2026年7月15日

区ごとに見ていくと、価格の中央値は港区と中央区の1億1,000万円から、足立区の3,400万円まで。3.2倍の開きがあります。この点についても、記事内で詳しく触れています。

具体的に「いますぐ相場価格を知りたい」という場合は、下のリンクの匿名10秒査定を利用してください。

東京23区マンション10秒査定（匿名・無料）

上記リンク先では、その場で概算査定額を確認できます。

なお、この記事では、国土交通省が公表している成約価格のデータを直接集計し、23区を同じ条件で並べました。

東京の23区のエリア別中古マンション相場

東京のマンション価格が上がっている、といわれます。しかし、23区をそれぞれの区ごとに見ていくと、かなりの価格差があることがわかります。

ここでは、国土交通相不動産ライブラリに登録されたデータから、各区ごとの平均価格と中央値を見ていきます。なお、ここで使用しているデータは誤差の少ない「成約価格」です。

区	成約件数	中央値	平均値
港区	1,557	1億1,000万円	1億5,499万円
中央区	1,421	1億1,000万円	1億1,472万円
渋谷区	907	8,500万円	1億1,777万円
千代田区	357	8,000万円	1億2,189万円
江東区	1,952	7,450万円	8,078万円
品川区	1,223	7,200万円	8,435万円
目黒区	676	7,050万円	8,322万円
文京区	808	6,600万円	7,610万円
世田谷区	1,734	6,400万円	6,957万円
新宿区	1,298	6,000万円	7,678万円
豊島区	744	5,400万円	6,479万円
中野区	619	5,400万円	5,856万円
台東区	729	5,100万円	5,742万円
北区	585	5,000万円	5,263万円
荒川区	510	4,950万円	5,195万円
杉並区	854	4,900万円	5,487万円
墨田区	719	4,800万円	5,045万円
江戸川区	710	4,600万円	4,786万円
大田区	1,218	4,500万円	4,807万円
練馬区	895	4,400万円	4,471万円
板橋区	1,030	3,800万円	4,181万円
葛飾区	582	3,700万円	3,925万円
足立区	920	3,400万円	3,720万円

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年1〜12月）をもとに編集部で集計

23区はおおむね4つの価格帯に分かれる

中央値を基準にすると、東京23区の中古マンション価格帯は、おおむね４つの価格帯に区分できます。

価格帯	対象エリア（区）
1億円以上	港区、中央区
7,000万～9,000万円未満	渋谷区、千代田区、江東区、品川区、目黒区
5,000万～7,000万円未満	文京区、世田谷区、新宿区、豊島区、中野区、台東区、北区
5,000万円未満	荒川区、杉並区、墨田区、江戸川区、大田区、練馬区、板橋区、葛飾区、足立区

ただし、杉並区や大田区などは区内の地域差が大きいため、区全体の中央値だけで個別物件を判断するのは難しい点に留意が必要です。

また、単に「都心が高くて周辺部が安い」と考えるのは早計で、エリア内でも複雑な市場が形成されています。たとえば港区や渋谷区では、高額物件が平均値を大きく押し上げており、中央値との乖離が大きいのが特徴です。

一方、中央区は1億円を超える市場でありながら、中央値と平均値の差が比較的小さい点も読み取れました。

価格上昇率はエリアごとに大幅な違いがある

次に、価格推移に注目してみましょう。ここでは条件を以下のように揃えています。

2LDKと3LDK、専有面積55〜80㎡、築15〜30年—-この条件に当てはまる物件だけを取り出して、坪単価の中央値を出しました。

条件をそろえないと、値動きが正しく見えないからです（詳しくは次章で解説しています）。

区	坪単価	2025年の前年比
千代田区	897万円程度	+31.3%（※）
中央区	551万円程度	+25.6%
文京区	509万円程度	+20.5%
渋谷区	614万円程度	+20.4%
江東区	384万円程度	+19.4%
板橋区	259万円程度	+17.3%
港区	661万円程度	+16.7%
目黒区	498万円程度	+16.6%
品川区	455万円程度	+15.8%
豊島区	408万円程度	+15.6%
墨田区	320万円程度	+14.5%
台東区	375万円程度	+13.3%
新宿区	472万円程度	+12.8%
世田谷区	372万円程度	+12.5%
中野区	358万円程度	+11.3%
杉並区	347万円程度	+11.1%
江戸川区	203万円程度	+9.7%
北区	264万円程度	+9.1%
練馬区	251万円程度	+8.4%
荒川区	267万円程度	+7.1%
大田区	282万円程度	+6.0%
葛飾区	194万円程度	+5.3%
足立区	176万円程度	+1.2%

※千代田区は該当件数が19件と少なく、参考値と考えてください。

千代田区を除くと、中央区の+25.6%と足立区の+1.2%で、価格上昇率には21倍の開きがあります。

坪単価そのものも、千代田区897万円に対して足立区は176万円と、5.1倍の差があります。

このように、東京23区内であってもマンション価格動向には大きな差があります。

東京の中古マンション価格は上がっているのか

東京都内、とくに23区内のマンション価格は高騰を続けており「手が届かない価格になった」ともいわれます。

中古市場に目を向けると、東京23区の中古マンション価格（70㎡換算価格）は、直近のデータである2026年5月まで25ヵ月連続で上昇しており、高値水準が続いています（東京カンテイによる）。

具体的な前月比を見ると、以下の通りです。

• 2026年3月: 12,425万円（前月比 ＋0.6％）
• 2026年4月: 12,724万円（前月比 ＋2.4％）
• 2026年5月: 12,849万円（前月比 ＋1.0％）

 ただし、都心部を中心に渋めの値動きが見られるようになっており、「今後の価格動向には注意が必要だ」と指摘する専門家もいます。

また、都心3区では在庫増加と売出価格・成約価格の差が目立っており、高い価格でもすぐに売れるとは限りません。

新築市場に関しては特異な動きを見せており、2024年の段階で東京都区部の新築マンション平均価格はすでに1億1,181万円に達していました。都心3区や渋谷・新宿・目黒区などを中心に、坪単価700万円以上・戸当たり2億円以上の高額マンションの供給が活発化しており、「理論値では説明できない状況だ」ともいわれています。

この章のデータは、国土交通省不動産情報ライブラリではなく、主に東京カンテイの発表を参照しています。売り出し価格ベースの数値となるため、成約価格とは若干の乖離がある点に留意が必要です。

築年数別の中古マンション売却相場

築年数は、価格を左右する条件のなかでも分かりやすいものです。古くなれば下がるのは間違いありませんが、どのように下がっていくのかをデータで検証すると、意外な事実が見えてきました。

まず、全体傾向をみると、築年数1年あたり -1.78%（n=30,519、R²=0.787） の下落がみられました。

しかし、価格の下がり方には地域ごとに違いがあり、その点は詳しく掘り下げる必要がありました。また「築40年を超えると下げ止まる」という、よく見かける話を検証してみると、意外にも下げ止まりは起きていませんでした。

ごく一部の区を除くと、築40年を超えても価格は下落を続けます。

築41年で価格が半分程度になる

まず、23区全体の数字を見ていきます。2LDK・3LDK、専有面積55〜80㎡で、2023年から2025年に成約した25,633件という条件に絞りました。

築年数	成約件数	坪単価	成約価格の中央値	築5年以内を100とした指数
築5年以内	3,017	475万円程度	9,400万円	100
築6〜10年	5,182	416万円程度	8,500万円	88
築11〜20年	7,130	361万円程度	7,400万円	76
築21〜30年	5,862	291万円程度	6,000万円	61
築31〜40年	1,521	215万円程度	4,300万円	45
築41年〜	2,908	216万円程度	4,200万円	46

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2023〜2025年）をもとに編集部で集計

築5年以内では坪475万円ですが、築41年超であれば坪216万円。40年で半分以下になります。

下げ幅を10年刻みで見ると、-12.5%、-13.2%、-19.3%、-26.1%となり、古くなるほど価格が下落する速度が速くなっています。

築41年で下げ止まるのか？

データを単純に見てしまうと、築40年前後で下げ止まったようにも見えます。築31〜40年が215万円、築41年超が216万円と、ほぼ同じ価格。むしろわずかに上がっています。

しかし、この原因は、築41年超のデータに、都心3区（千代田・中央・港）の割合が極めて多いことにあります。つまり、築41年で下げ止まったのではなく、古い物件は都心3区に多く、そのために価格が下げ止まったように見えています。

地域を固定して計算し直すと、次のようになりました。

地域	築31〜40年	築41年〜	変化
都心3区	359万円程度	348万円程度	-3.0%
城西	239万円程度	220万円程度	-7.6%
城東・城北	160万円程度	149万円程度	-7.1%

都心3区＝千代田・中央・港／城西＝世田谷・杉並・中野・練馬／城東・城北＝足立・葛飾・江戸川・板橋・北・荒川

ほとんどの地域で、築41年を超えても価格が下がり続けています。 ただし、港区+2.0%、台東区+1.3%、江戸川区0.0%と、一部の区に関しては下げ止まりも見られました。

駅からの距離で売却価格はどれほど変わるか

駅から徒歩1分遠くなる事に、価格は-2.44％下落します。これを築年数の下落幅と比較すると、次のようになります。

条件	坪単価への効果
駅から徒歩1分遠くなる	-2.44%
築年数が1年古くなる	-1.78%

この2つの要件の組み合わせで、中古マンション価格の重要な部分が決定づけられます。

徒歩7️分を超えると下落幅が大きくなる

データから、中古マンション価格は駅からの徒歩1分あたり-2.44%価格下落していることがわかりました（n=30,519、R²=0.787）。

さらに、徒歩7分を境に、下落幅が大きくなります。

徒歩	対1分	前分からの差
3分	-8.0%	-2.9
4分	-8.1%	-0.1
5分	-8.2%	-0.1
6分	-8.7%	-0.4
7分	-13.5%	-4.8 ← 段差
10分	-21.7%	-3.8 ← 段差
13分	-30.9%	-5.0 ← 段差

徒歩3～6分までは滑らかに価格下落していきますが、7分・10分・13分にがくんと下がる大きな段差があります。つまり、7分を超えると、価格の下落幅が大きくなっていたのです。

これはマンションの売却戦略に大きく影響します。

ただし、区による違いも大きい点に注意が必要です。たとえば、新宿区の場合は駅が多すぎて、駅距離はほとんど影響を与えない場合があります。また、築古になればなるほど、駅距離による価格の影響を受けにくいことがわかりました。

掲載価格・売出価格・成約価格・査定価格の違い

マンションの価格には、大まかにいって5つの種類があります。

1. ポータルサイトに載っている価格（売り希望価格）
2. 不動産会社が出す査定価格
3. 売主が決める売出価格
4. 実際に契約が成立した成約価格
5. 不動産会社が直接買い取る買取価格

この5つの価格には、思いのほか大きな差があります。そのため、自分がどの数字を参照しているのかを把握しておかないと、売却戦略が破綻してしまう可能性もあります。

5つの価格を整理すると

価格の種類	誰が決めるか	何を表すか	どこで見られるか
掲載価格	売主（会社が助言）	いま売りに出ている物件の希望額	SUUMO、アットホーム等
査定価格	不動産会社	この価格なら売れるだろう、という予想	査定を依頼すると分かる
売出価格	売主	実際に売りに出す価格（査定価格より高くすることもある）	ポータル、レインズ
成約価格	売主と買主	契約が成立した価格	不動産情報ライブラリ、レインズ
買取価格	不動産会社	会社が直接買い取る価格	買取査定を依頼すると分かる

特に押さえておきたいのは「売出価格（売り希望価格）」と「成約価格」の差です。

東京カンテイの調べでは、2025年の東京23区の中古マンション70㎡価格は1億393万円でした。これは売り希望価格です。

同じ2025年、同じ東京23区で、実際に成約した価格を70㎡に換算するとこうなります。

70㎡あたりの価格	2025年の価格	前年比
売り希望価格（東京カンテイ）	1億393万円	+34.6%
成約価格・中央値（編集部集計）	7,350万円	+6.6%

売り希望価格：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格」／成約価格：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年1〜12月、専有面積30㎡以上、19,862件）の坪単価中央値を70㎡に換算。集計方法が異なるため、単純な差額ではなく水準の違いとしてお読みください

差は3,043万円。1.41倍となります。

一般に、不動産会社の「査定価格」は「成約価格」を元に算出します。この査定価格に若干の上乗せをして「売出価格」を決めるのが通例です。

自分のマンションの相場を調べる方法

いきなり不動産会社に査定を依頼すると、出てきた金額が高いのか安いのか、判断する材料がありません。そこで、先に自分で調べておくと、自信を持って査定書を確認できます。

自分で相場を確認する場合、次のステップで調べていくのがおすすめです。

1. 同じマンションの成約事例を探す　ポータルサイトの過去掲載、管理組合
2. 同じ駅・築年数・面積の事例を探す　不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーション
3. 査定を依頼し、根拠を比べる　不動産会社への査定依頼

同じマンションの事例が最も参考になる

同じ建物の、別の部屋がいくらで売れたかがわかれば、一番確実な参考情報になります。立地も、築年数も、管理状態も、総戸数も、すべて同じですから、違うのは階数や主要開口部の方向、広さ・間取りだけです。

ただし、一般の人が特定マンションの取引事例を探すのは難しく、マンション名でGoogle検索してみるのが唯一の方法でしょう。ポータルサイトに過去の取引事例が掲載されているケースがあります。

ただし、ポータルサイトに掲載されている「AI予測価格」などは正確ではありませんので、注意して取り扱ってください。

レインズ・マーケット・インフォメーションなどで類似の事例を探す

レインズ・マーケット・インフォメーションや、国土交通省不動産情報ライブラリでは、実際の取引事例をもとにしたデータを公開しています。

マンション名などは伏せられていますが、それでも類似条件のマンションを探すことができるので、大まかな価格を推定することは可能です。

どちらか一つを挙げるとしたら、編集部としては国土交通省不動産情報ライブラリを推します。なぜなら、レインズ・マーケット・インフォメーションのデータも統合されているからです。

国土交通省不動産情報ライブラリ（公式サイト）

上記から対象エリアを絞り、物件の種類を「中古マンション等」に設定して検索してください。

ただし、ここでひとつ重要な注意点があります。

国土交通省不動産情報ライブラリでは、「ワンルームマンションを外して検索する」ことができません。そこで、データを画面上で閲覧するのではなく、いったんダウンロードして、EXCELなどで加工する必要があります。

EXCELでの加工が面倒な場合は、AIに送信し、次のプロンプトを実行してください。

コピペできるプロンプト

あなたは不動産価格データの分析担当者です。
添付した国土交通省「不動産情報ライブラリ」の中古マンション成約データを使い、ファミリー向けマンションのおおまかな価格を推定してください。
最初に、私へ次の項目を1つずつ質問してください。
・地区名または最寄駅
・専有面積
・駅からの徒歩分数
・築年または建築年
・間取り（分かる場合）
回答後、次の手順で分析してください。
ファミリー向け物件に限定する
原則として、専有面積50㎡以上かつ2LDK以上の物件を対象としてください。
ワンルーム、1K、1DK、1LDKは除外してください。
類似物件を抽出する
入力した物件を基準に、次の条件に近い成約事例を探してください。
・同じ地区または最寄駅
・面積が前後10㎡以内
・駅距離が前後5分以内
・築年が前後10年以内
該当件数が少ない場合は、条件を少しずつ広げてください。
価格を集計する
類似物件について、次の数値を出してください。
・成約件数
・取引価格の中央値
・取引価格の平均値
・最も安い価格
・最も高い価格
・㎡単価の中央値
推定価格を示す
中央値と㎡単価を重視し、対象物件のおおまかな推定価格を「○○万円～○○万円」の範囲で示してください。
最後に、次の形式で簡潔にまとめてください。
【入力条件】
【抽出した類似物件の条件】
【類似物件の件数】
【価格集計】
【推定価格帯】
【推定の根拠】
【注意点】
これは簡易的なデータ分析です。
階数、方角、眺望、室内状態、管理状況、リフォーム履歴などは反映できないため、実際の査定価格とは差が生じる可能性があることも明記してください。

国土交通省不動産情報ライブラリのデータ（市区町村別の最新情報１年分程度）を送り、このプロンプトを実行すると、必要な項目を尋ねてきます。次のように回答してください。

池上、55㎡、駅徒歩６分、1998年築、間取り3DK 

これで、詳細な分析を行ったうえで、相場の価格を出すことができます。

相場より高い査定額が出たときの確認事項

複数社へ査定を依頼すると、査定額が大きく異なることがあります。しかし、高い査定額は「その価格で売れる保証」ではなく、不動産会社による予想価格に過ぎません。

まず確認したいのは、「その査定額の根拠になった成約事例」です。同じマンションや近隣の類似物件について、成約時期、専有面積、築年数、駅徒歩分数、成約価格を示してもらいましょう。「人気エリアだから」といった説明だけでは根拠として十分とはいえません。

提示された事例は、自分でも検算できます。駅距離や築年数の違いを考慮して価格差を計算し、査定額との開きが大きい場合は、その理由を確認してください。階数や眺望、リフォームなど合理的な説明があれば納得できますが、説明できない場合は慎重な判断が必要です。

あわせて、「この価格なら何か月で売れる想定なのか」「売れなかった場合は、いつ・どの程度値下げするのか」も事前に確認しましょう。販売計画が曖昧なまま高値で売り出すと、長期間売れ残り、結果的に安く成約するケースもあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、レインズの登録状況を売主自身が確認できます。登録証明書を受け取り、「書面による購入申込みあり」などの取引状況を確認することで、営業担当者の説明との整合性も判断できます。

また、港区や千代田区など一部エリアでは、高額物件の影響で平均価格が実態より高く見えることがあります。査定の説明で「平均価格」が使われた場合は、中央値も確認すると実際の相場を把握しやすくなります。

査定額だけで不動産会社を選ぶのではなく、根拠の説明、販売戦略、レインズの運用状況まで確認することが、納得できる売却につながります。

売却相場から手取り額を計算する（重要）

マンションを売却した場合、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

実際の手取り額は、売却価格から仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、引っ越し費用、住宅ローン残債、譲渡所得税を差し引いて計算します。

費用の中では仲介手数料の割合が大きく、7,000万円で売却した場合の上限は237万6,000円（税込）です。なお、電子契約を利用すれば印紙税はかかりません。

譲渡所得税は売却益に対して課税されますが、マイホームには3,000万円特別控除や10年超所有した場合の軽減税率などの特例があり、多くのケースで税負担を抑えられます。ただし、適用には確定申告が必要となります。

特に重要なのは、購入時の売買契約書を保管しているかどうかです。契約書がなく取得費を証明できない場合は、取得費を売却価格の5％で計算するため、税額が大幅に増えることがあります。

7,000万円で売却したケースでは、契約書があれば譲渡所得税は0円となり、手取りは約3,737万円。一方、契約書がない場合は税額が約481万円となり、手取りは約3,256万円まで減少します。

売却前には、購入時の売買契約書や住宅ローン契約書などの資料を探し、手取り額をシミュレーションしたうえで売却計画を立てることが大切です。

まとめ「東京23区のマンション売却相場は個別判断が重要」

東京23区の中古マンション市場は全体として高値圏が続いています。

しかし、実際の成約価格を見ると、区ごとに大きな価格差があり、築年数や駅からの距離によっても相場は大きく変わります。また、平均価格だけでは実態を判断しにくく、中央値や類似物件の成約事例を確認することも欠かせません。

そこでマンション売却で後悔しないためにも、次の流れで相場を把握することが大切です。

• 国土交通省の成約データで自分のエリアの相場を確認する
• 築年数・駅距離・専有面積が近い類似物件と比較する
• 複数社の査定額と、その根拠となる成約事例を見比べる
• 売却価格だけでなく、諸費用や税金を含めた手取り額まで確認する

同じ23区内でも、条件が違えば売却価格は大きく変わります。

「23区の相場」だけで判断するのではなく、自分のマンションに近い条件の成約事例を確認することが、納得できる売却につながります。

匿名でできる10秒査定

23区ごとの相場価格をつかむなら、まず以下の査定シミュレーションを利用してみてください。

マンション査定シミュレーション（完全匿名）

その上で、より詳しい価格査定が必要になったら、クラシエステートの価格査定サービスをご利用ください。

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