品川区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：8,435万円／中央値：7,200万円／平米単価：122.2万円（坪単価404.0万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：1,223件｜出典：国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月20日
品川区の中古マンション成約価格は、2025年の中央値で7,200万円でした［件数1,223件・国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」より集計］。
ただ、品川区の相場を判断する場合、平均や中央値だけでは判断できません。
理由は、この5年で成約件数が4割以上増えていることにあります。加えて、2LDK・3LDK、55〜80㎡など、ファミリー向け住戸の取引も活発です。一方、品川区の人口動態を見ると、増加が特に目立つのは20代を中心とした若年層です。
この記事では、町名・駅、面積・間取り、築年数の3方向から品川区の価格を分解し、ご自身の物件に近い条件で相場をつかむ手順まで解説します。あわせて、売却した後、手元に残る金額の試算方法も紹介します。
なお、東京23区全体のマンション価格については、以下の記事で解説しています。
この記事は「東京マンション売却編集部」が作成し、以下の監修者が内容を確認しています。
立石秀彦
宅地建物取引士／JSHI公認ホームインスペクター アップライト合同会社 代表
雑誌編集者として実業之日本社に勤務後、沖縄で不動産会社（沖縄かりゆし不動産）を約10年経営。現在はアップライト合同会社の代表として、関東・関西・沖縄の不動産会社と連携し、不動産関連データ分析および宅建業を運営。
品川区の成約価格は7,200万円（中央値）
2025年に品川区で成約した中古マンションは1,223件でした。このうち中央値は7,200万円、平均は8,435万円です。
平均が中央値より1,235万円高いのは、一部の高額物件（湾岸のタワーマンションや大規模住戸）が平均を押し上げているためです。ご自身の物件の相場感をつかむなら、平均より中央値を目安にしてください。
なお、平均÷中央値1.172倍という数字は、23区の中では「注意して使う」層に位置します。千代田区（1.524倍）や港区（1.409倍）ほど極端ではありませんが、練馬区や江東区（1.0倍台前半）のように平均をそのまま使ってよい区でもありません。
| 指標 | 2025年 |
|---|---|
| 成約件数 | 1,223件 |
| 中央値 | 7,200万円 |
| 平均 | 8,435万円 |
| 平均÷中央値 | 1.172倍 |
| 平米単価（中央値） | 122.2万円 |
| 坪単価（中央値） | 404.0万円 |
対象：成約価格情報／2025年1〜12月／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
品川区のマンション価格「3つの特徴」
品川区のマンション売買は、23区内でも着実に伸びている市場。2021年から2025年にかけて、国交省の不動産情報ライブラリに登録された件数ベースで、約40％増加しました。
ファミリー向け物件の坪単価も明らかな上昇傾向にあり、売却には適した時期と判断できます。
① 成約件数が5年で4割以上増えている
品川区の成約件数は、2021年の869件から2025年の1,223件へと5年で40.7%増えました。23区の中では突出した伸びではありませんが（1位の足立区は67.9%増）、絶対数として着実に市場が動いていることを示しています。
| 年 | 成約件数 |
|---|---|
| 2021年 | 869件 |
| 2025年 | 1,223件 |
| 伸び率 | +40.7% |
対象：成約価格情報／出典：国土交通省不動産情報ライブラリ
成約件数の増加から確認できるのは、不動産情報ライブラリに収録された取引事例が増えているということです。買主が自己居住目的なのか、投資目的なのかまではこのデータから判別できませんが、品川区で中古マンションの取引が活発に行われていることは分かります。
② ファミリー向け物件の坪単価は5年で5割上昇している
2LDK・3LDK、55〜80㎡、築15〜30年という、ファミリー向けといえる条件に絞って坪単価を追うと、2021年の302.6万円から2025年の454.5万円まで、5年で50.2%上昇しています。
| 年 | 坪単価（中央値） | 前年比 |
|---|---|---|
| 2021年 | 302.6万円 | — |
| 2022年 | 330.6万円 | +9.2% |
| 2023年 | 361.1万円 | +9.2% |
| 2024年 | 392.4万円 | +8.7% |
| 2025年 | 454.5万円 | +15.8% |
対象：成約価格情報／2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
この結果から確認できるのは、2LDK・3LDK、55〜80㎡といったファミリー向け住戸の価格が大きく上昇していることです。ただし、成約価格情報には買主の家族構成が含まれていません。したがって、「ファミリー向け物件が動いている」ことは確認できますが、「子育て世帯が値上がりを牽引している」とまでは判断できません。
③ 20代を中心に若年層の人口増加が目立つ
品川区では人口そのものも増えていますが、年齢別に見ると増加が特に目立つのは20代です。品川区の年齢別人口を2018年1月1日と2026年1月1日で比較すると、20〜29歳は46,813人から57,737人へ23.3%増えました。なかでも25〜29歳は28,824人から36,881人へ約28%増加しています。
一方、同じ期間に30〜44歳は104,408人から98,883人へ5.3%減少し、0〜4歳も17,540人から14,745人へ15.9%減少しています。若年層の人口が増えていることは明確ですが、その増加をそのまま「子育て世帯の流入」と捉えることはできません。
つまり、品川区ではファミリー向け住戸の取引が活発である一方、子育て世帯の中心層である30代から40代人口は減少しているわけです。そこで、売却戦略を考えるなら「ファミリー向け物件は活発に取引されているが、ファミリー向けととらえて売り出すのは慎重に判断すべきだ」と考えるべきでしょう。
出典：品川区「世帯と人口‐例月表」年齢別人口より集計
品川区のマンション価格推移（2021〜2025年）
品川区全体の成約価格は、2021年から2025年にかけて右肩上がりで推移しています。ただし、平均価格の伸びをそのまま「相場の値上がり」と判断するのは早計です。
| 年 | 件数 | 平均価格 | 平均面積 | 平均築年数 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 869件 | 6,125万円 | 59.8㎡ | 18.6年 | — |
| 2022年 | 853件 | 6,398万円 | 59.1㎡ | 20.6年 | +4.5% |
| 2023年 | 964件 | 6,928万円 | 58.7㎡ | 20.6年 | +8.3% |
| 2024年 | 1,001件 | 7,504万円 | 58.0㎡ | 22.6年 | +8.3% |
| 2025年 | 1,223件 | 8,435万円 | 57.4㎡ | 25.1年 | +12.4% |
対象：成約価格情報／出典：国土交通省不動産情報ライブラリ
表を見ると、平均築年数が2021年の18.6年から2025年の25.1年へと、5年で6.5歳分ほど進んでいます。同じ面積・築年数の物件同士で比べれば、この上昇率よりも実際の値上がり幅は緩やかなはずです。前章で見たファミリー向け条件では、坪単価中央値が5年間で50.2%上昇しています。ただし、これは品川区全体の平均価格の伸び率とは指標が異なるため、単純に比較して特定の買主層が価格上昇を牽引していると判断することはできません。
駅・エリア別の価格差
品川区は町名・駅・築年数・徒歩分の4軸のうち、駅による価格差が最も大きい区です。区内の駅で最大3.82倍の差があり、これは23区の中で最大です［出典：不動産情報ライブラリのデータを自社集計］。
駅別で見ると、最高値は目黒駅、最安値は大井競馬場前駅です。目黒駅は品川区上大崎に位置しており、区名だけを見て「目黒区の駅」と思われがちですが、行政区としては品川区に含まれます。目黒駅前は2017年に都有地を核とした大規模な市街地再開発が完了しており（総戸数約940戸）、この街の変化が価格帯にも表れていると考えられます［出典：東京都都市整備局、行政公表資料］。
23区共通して、駅や町名による価格差は程度の差こそあれ、どの区にも存在します。品川区の場合が特殊なのは、その差が23区で最大という点です。裏を返せば、「品川区の相場は◯◯万円」という単純な数字だけで自分の物件を判断するのは、他区以上にリスクが大きいということでもあります。
品川区マンションの面積・間取り別の相場
品川区のマンション価格は、面積が大きくなるほど総額が上がり、坪単価も緩やかに上昇する傾向が見られます。
| 面積帯 | 件数 | 坪単価（中央値） | 価格（中央値） |
|---|---|---|---|
| 〜40㎡ | 696件 | 314.0万円 | 2,500万円 |
| 40〜50㎡ | 464件 | 363.6万円 | 5,200万円 |
| 50〜60㎡ | 672件 | 385.7万円 | 6,800万円 |
| 60〜70㎡ | 621件 | 427.2万円 | 8,700万円 |
| 70〜80㎡ | 470件 | 409.1万円 | 9,500万円 |
| 80㎡〜 | 264件 | 429.8万円 | 12,000万円 |
対象：成約価格情報／2023〜2025年（直近3年）／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
間取り別では、ファミリー向けの2LDK・3LDKが件数・坪単価ともに市場の中心にあります。
| 間取り | 件数 | 坪単価（中央値） | 価格（中央値） |
|---|---|---|---|
| 2LDK | 977件 | 427.5万円 | 8,300万円 |
| 3LDK | 722件 | 404.5万円 | 9,200万円 |
| 1LDK | 571件 | 411.4万円 | 5,700万円 |
| 1K | 230件 | 330.6万円 | 2,300万円 |
| 1R | 193件 | 289.3万円 | 2,400万円 |
対象：成約価格情報／2023〜2025年（直近3年）／10件未満の間取りは参考値のため省略／出典：国土交通省不動産情報ライブラリ
前章の「3つの特徴」で触れたとおり、品川区の成約は2LDK・3LDKが件数の中心です。ご自身の物件がこのゾーンに近いほど、市場との比較がしやすくなります。
築年数別の坪単価
築年数が古くなるにつれて坪単価は下がりますが、下がり方は一定ではありません。
| 築年帯 | 件数 | 坪単価（中央値） | 価格（中央値） |
|---|---|---|---|
| 〜5年 | 301件 | 559.4万円 | 11,000万円 |
| 6〜10年 | 408件 | 519.5万円 | 10,000万円 |
| 11〜15年 | 235件 | 498.9万円 | 10,000万円 |
| 16〜20年 | 326件 | 416.1万円 | 8,650万円 |
| 21〜25年 | 235件 | 392.3万円 | 8,100万円 |
| 26〜30年 | 146件 | 349.2万円 | 6,950万円 |
| 31〜35年 | 50件 | 345.2万円 | 6,750万円 |
| 36〜40年 | 80件 | 278.7万円 | 4,950万円 |
| 41年〜 | 415件 | 258.5万円 | 4,700万円 |
対象：成約価格情報／2023〜2025年（直近3年）／50㎡以上／出典：国土交通省不動産情報ライブラリ
築15〜20年のあたりと、築40年を超えたあたりに、坪単価の下がり方が大きくなる節目があります。なだらかに下がり続けるのではなく、段差があるとイメージしておくといいでしょう。
回帰分析（徒歩分・築年数・面積・成約年を説明変数とした重回帰、n=2,802、決定係数0.560）では、駅からの徒歩1分の差は、築1.37年分の価格差に相当するという結果が出ています。徒歩1分＝-2.34%、築1年＝-1.71%という係数の比率から導いた推定値のため、「◯%下がる」と断定はできませんが、◯%程度下がる計算になるという目安として参考にしてください。
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価格を左右する7つの条件
品川区の成約価格は、主に次の7つの条件で決まります。
- 立地（駅までの徒歩分） — 徒歩1分の差が坪単価に約2.34%影響します
- 築年数 — 築1年ごとに約1.71%坪単価が下がる計算になります
- 面積 — 面積が広いほど坪単価はやや上がる傾向があります（面積弾力+0.141）
- 駅・エリア — 前述のとおり、区内の駅で最大3.82倍の差があります
- 用途地域 — 品川区は商業系43.7%・準工業系34.6%・住居専用系10.0%という構成です。準工業系の34.6%は23区の中では中位（5位）で、江東区（70.1%）のように突出しているわけではありませんが、住宅街の中に工場・倉庫が混在するエリアが一定量あることを意味します。区内の用途による価格差は1.11倍です
- 間取り — ファミリー向け（2LDK・3LDK）が市場の中心で、坪単価も相対的に高めです
- 再開発・都市計画の進捗 — 大井町駅周辺では、大規模複合施設「OIMACHI TRACKS」が2026年3月28日にまちびらきしました。大崎駅西口ではF南地区が2026年2月に竣工し、隣接するF東地区でも再開発計画の検討が進んでいます。東五反田では、東五反田二丁目第3地区の市街地再開発事業が2023年11月に着工し、2027年の工事完了を予定しています。こうした再開発による都市機能や利便性の変化は、マンションの相場を考えるうえでも確認しておきたい要素です［出典：JR東日本、東京都都市整備局、品川区公表資料］。
品川区のマンション価格は今後どう推移するか
ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値です。2つの時間軸が混在している点にご注意ください。
東日本レインズが2026年6月に公表した2026年5月度の月例速報によると、首都圏の中古マンション成約価格は前年同月比4.6%下落の5,067万円、成約坪単価も前年同月比3.9%下落の266.6万円でした。成約坪単価の下落は2020年4月以来73カ月ぶりです。東京都の中古マンション成約㎡単価も、13カ月ぶりに前年を下回りました。
一方、東京カンテイが2026年5月に公表した売り希望価格ベースの調査では、東京23区の中古マンション価格（70㎡換算）は前月比2.4%上昇の12,724万円で、24カ月連続の上昇が続いています。ただし、これは価格水準の高い都心部の事例が増えた影響が大きく、都心6区では価格改定シェア（直近3カ月で一度でも値下げした住戸の割合）が49.1%と、これまでのピークを上回りました。値下げしてようやく売れる物件が増えているということです。
つまり、「売り出し価格はまだ強気」「でも実際に成約する価格は弱含み始めている」という、売出と成約の乖離が広がりつつある局面にあると読めます。この構造は本記事の冒頭で説明した「売出価格と成約価格の違い」がそのまま市況の変化として表れている形です。
区固有の動きとしては、大井町駅周辺で進む「OIMACHI TRACKS」（2026年3月まちびらき）や、大崎駅西口の再開発（2026年2月竣工）など、大型の開発が今後数年のうちに完成を迎えます。これらは開発計画であり、完成後に周辺相場へどう波及するかは今後の推移を見る必要があります。
品川区の成約価格は5年間右肩上がりで推移してきましたが、首都圏全体では潮目が変わりつつある兆候が出ています。右肩上がりの継続を前提にするのはリスクがあると考えたほうがよいでしょう。
マンションを売る・持つ・貸すの判断基準
相場が分かったところで、次に考えておきたいのは「今売るべきか、持ち続けるべきか、それとも貸すべきか」という判断です。この判断は、住宅ローンの残債、税制（居住用財産の3,000万円特別控除など）、次の住まいの計画など、価格以外の要素で大きく変わります。
判断基準の詳しい整理は、以下の記事で解説しています。
自分のマンションの価格を調べる手順
ここまでの表を見ながら、ご自身の物件に近い条件（面積・間取り・築年数・最寄駅）を当てはめれば、おおよその相場感はつかめます。ただし、手作業で細かく条件を絞り込むのは手間がかかります。
そこで使えるのが、当サイトの23区マンション査定シミュレーターです。区・面積・築年数の3項目を入力するだけで、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータをもとにした目安の価格が表示されます。個人情報の入力は不要で、宅地建物取引士が監修しています。
なお、国土交通省のデータは面積が5㎡単位で公表されているため、シミュレーションの結果はあくまで目安です。階数や向き、リフォーム歴によって実際の価格は変わります。
査定額が不動産会社によって違う理由
複数の不動産会社に査定を依頼すると、同じ物件でも数百万円単位で査定額が違うことがあります。これは、査定の根拠となる類似事例の選び方や、売却を急ぐ事情の有無などによって、会社ごとに見立てが変わるためです。
査定額の見方・検証方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
売却後に手元に残る金額
マンションを売った場合、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、住宅ローンが残っている場合はその返済（抵当権抹消費用を含む）、印紙税、譲渡所得が出る場合は譲渡所得税などが差し引かれます。
品川区の2025年成約価格帯（中央値7,200万円）で、住宅ローンの残債が2,000万円あるケースを例に、大まかな試算を示します。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 売却価格 | 7,200万円 |
| 仲介手数料（売却価格×3%+6万円+消費税、上限額） | 約244万円 |
| 住宅ローン残債の返済 | 2,000万円 |
| 抵当権抹消費用 | 数万円程度 |
| 印紙税 | 1〜3万円程度（契約金額による） |
| 手元に残る金額の目安 | 約4,900万円台〜 |
※譲渡所得税は取得費・所有期間などにより個別性が高いため、上記の試算には含めていません。実際の手取り額は、ご自身の購入時の価格・諸費用・所有期間によって変わります。
マンション売却 手取り額シミュレーター
まとめ｜品川区では平均ではなく類似事例で判断する
品川区の2025年の成約価格は、中央値で7,200万円でした。ただし、この数字をそのままご自身の物件に当てはめることはできません。
品川区は区内の駅による価格差が23区で最大（3.82倍）という特徴を持つ一方、成約件数はこの5年で4割以上増え、2LDK・3LDKなどファミリー向け物件の坪単価も5割上昇しています。また、人口動態では20代を中心とした若年層の増加が目立ちます。
一方で、首都圏全体を見ると、2026年5月度のレインズ統計では成約価格が73か月ぶりに下落するなど、これまでの右肩上がりの潮目が変わりつつある兆候も出ています。
大切なのは、区全体の平均や中央値ではなく、ご自身の物件に近い面積・築年数・最寄駅の類似事例で判断することです。この記事の表を参考に、まずはシミュレーターでおおよその目安を確認し、詳しい査定が必要であれば、お気軽にお問い合わせください。
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