杉並区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：5,487万円／中央値：4,900万円／平米単価：88.8万円（坪単価293.6万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：854件｜出典：国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月21日
杉並区の中古マンション成約価格は、2025年の中央値で4,900万円でした。しかし、杉並区の相場を判断する場合、平均や中央値だけでは判断できません。
理由は、杉並区が23区の中でも目立って築浅マンションの少ない区だからです。築10年以内の物件は全体のわずか15.1%しかありません。この記事では、なぜ杉並区に築浅が出ないのか、その理由についても考察します。
この記事では、町名・築年数、面積・間取りの複数の軸から杉並区の価格を分解し、あなたの物件に近い条件で相場をつかむ手順まで示します。あわせて、売却時に手元へ残る金額の試算方法も紹介します。
なお、東京23区全体のマンション価格については、以下の記事で解説しています。
この記事は「東京マンション売却編集部」が作成し、以下の監修者が内容を確認しています。
立石秀彦
宅地建物取引士／JSHI公認ホームインスペクター アップライト合同会社 代表
雑誌編集者として実業之日本社に勤務後、沖縄で不動産会社（沖縄かりゆし不動産）を約10年経営。現在はアップライト合同会社の代表として、関東・関西・沖縄の不動産会社と連携し、不動産関連データ分析および宅建業を運営。
杉並区の成約価格は4,900万円（中央値）
2025年に杉並区で成約した中古マンションは854件でした。このうち中央値は4,900万円、平均は5,487万円です。
平均が中央値より587万円高いのは、一部の広い住戸や築浅物件が平均を押し上げているためです。ただ、平均÷中央値は1.120倍で、千代田区（1.524倍）や港区（1.409倍）のように大きくかけ離れているわけではありません。
| 指標 | 2025年 |
|---|---|
| 成約件数 | 854件 |
| 中央値 | 4,900万円 |
| 平均 | 5,487万円 |
| 平均÷中央値 | 1.120倍 |
| 平米単価（中央値） | 88.8万円 |
| 坪単価（中央値） | 293.6万円 |
対象：成約価格情報／2025年1〜12月／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
杉並区のマンション価格「3つの特徴」
いかにも杉並らしいのは、商業地よりも住宅地のほうが相場の価格が高い点。ほかの区では、商業系の用途地域の方が単価が高いことが多いのですが、商業地の利便性より、静かな住環境に価値が認められているということでしょう。
① 杉並区に築浅マンションはなかなか出ない
杉並区の2025年成約物件のうち、築10年以内は15.1%しかありません。これは23区で最下位です（1位の中央区は47.6%で、3倍以上の差があります）。
| 区分 | 割合 |
|---|---|
| 杉並区（築10年以内） | 15.1%（23区最下位） |
| 中央区（築10年以内・参考） | 47.6%（23区1位） |
対象：成約価格情報／2025年／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
2025年の新築マンション売出戸数を集計すると、杉並区は「中の下」くらいに位置するので、最下位ではなく「新築物件はそれなりに売り出されている」という状態。しかし築浅物件は少ないのです。
マンションストックを対象とした東京カンテイの2024年末調査でも、杉並区の築10年以内物件は11.3％にとどまり、東京23区全体の18.4％を7.1ポイント下回ります。一方、築40年超は27.7％で、23区全体の24.2％を上回っています。杉並区の住宅マスタープランも、23区平均に比べて高経年の分譲マンションがやや多いとしています。
ほかのデータも集計してみました
たとえば、Yahoo!不動産で築10年以内の物件を集計すると次のようになります（2026年7月24日）。
| 区 | 中古マンション全体 | 築10年以内 | 築10年以内の割合 |
|---|---|---|---|
| 杉並区 | 354件 | 19件 | 5.4％ |
| 中野区 | 310件 | 35件 | 11.3％ |
| 練馬区 | 339件 | 34件 | 10.0％ |
| 世田谷区 | 525件 | 43件 | 8.2％ |
杉並区の築10年以内物件は19件しかなく、世田谷の半分以下です。
いずれにせよ、築浅物件の供給が乏しいということは、裏を返せば「築浅と競争しなくてもよい」環境でもあります。築古物件を売却する際には手ごわいライバルが少ないわけですし、築浅物件を売り出すとしても有利な状況です。中古マンションの売主にとっては、悪くない状況といえるでしょう。
② 規制の厳しいエリアほど坪単価が高い
杉並区の成約物件のうち、もっとも件数が多いのは第一種低層住居専用地域（１低住専）で、全体の26.5%を占めます。低層住居専用地域は建物の高さやボリュームが厳しく制限され、本来はマンションを建てにくい用途地域です。
ところが杉並区では、この第一種低層住居専用地域の坪単価が325.7万円と、商業地域（275.5万円）や近隣商業地域（264.5万円）より高くなっています。
| 用途地域 | 坪単価（中央値） | 件数 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 325.7万円 | 508件 |
| 商業地域 | 275.5万円 | 311件 |
| 近隣商業地域 | 264.5万円 | 414件 |
対象：成約価格情報／2023〜2025年（直近3年）／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
他の区を見てみると、住宅系の用途地域が商業系よりも価値が高い、というのは珍しいことです。ただ杉並区に限っては、規制の厳しさが「マンションを建てにくくする」一方で、良好な低層住環境という価値を長く維持してきた結果、マンションの価格維持につながった可能性があります。
杉並区では、静かな住宅地に価値が認められているということでしょう。
③ 単身世帯とファミリー世帯が同じ区に共存する
杉並区の共同住宅居住世帯は、半数以上（56.1%）が単身世帯です。一方で、成約物件の件数・坪単価ともに中心となっているのは2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りです（後述）。
この共存を支えている要因のひとつが、他の22区にはない杉並区独自の子育て支援策です。平成19年6月に始まった「杉並子育て応援券」は、出生時に3万円分のポイントが無償で交付されるほか、保護者が4,000円の自己負担で1万円分（還元率150%）のサービス券を購入できる仕組みで、一時保育や産前産後ヘルパーなどに利用できます。区立の幼保一体型施設「子供園」も区内6カ所に設置されています。
これらの施策が価格に直接跳ね返っているかどうかは、本記事のデータだけでは検証できません。ただ、子育て世帯が区外へ転出することを踏みとどまらせる要因として、ファミリー向け住戸の実需を下支えしている可能性は考えられます。
出典：杉並区「第6次杉並区住宅マスタープラン」2023年4月・18ページ／杉並区公式ホームページ
杉並区のマンション価格推移（2021〜2025年）
杉並区全体の成約価格は、2021年から2025年にかけて右肩上がりで推移しています。ただし、平均価格の伸びをそのまま「相場の値上がり」と読むのは早計です。
| 年 | 件数 | 平均価格 | 平均面積 | 平均築年数 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 621件 | 4,420万円 | 56.4㎡ | 25.8年 | — |
| 2022年 | 628件 | 4,593万円 | 54.6㎡ | 25.5年 | +3.9% |
| 2023年 | 639件 | 5,068万円 | 57.6㎡ | 26.0年 | +10.3% |
| 2024年 | 617件 | 5,437万円 | 58.4㎡ | 27.7年 | +7.3% |
| 2025年 | 854件 | 5,487万円 | 55.7㎡ | 29.2年 | +0.9% |
対象：成約価格情報／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
表を見ると、平均築年数が2021年の25.8年から2025年の29.2年へと、5年で3.4歳分進んでいます。前章で見たとおり、杉並区は新規供給が乏しく、ストックの高経年化が続く区です。全体平均の前年比が2025年に+0.9%へ鈍化しているのは、値下がりというより、より古い物件の成約が増えたことによる構成変化の影響が大きいと考えられます。
条件を固定して見ると、この構造がはっきりします（2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年・坪単価中央値）。
| 年 | 件数 | 坪単価（中央値） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 88件 | 262.1万円 | — |
| 2022年 | 93件 | 272.7万円 | +4.1% |
| 2023年 | 104件 | 295.0万円 | +8.2% |
| 2024年 | 114件 | 312.3万円 | +5.9% |
| 2025年 | 159件 | 347.1万円 | +11.1% |
対象：成約価格情報／2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
条件をそろえると、2025年は前年比+11.1%とむしろ上昇が加速しています。全体平均の鈍化だけを見て「杉並区の値上がりが止まった」と判断するのは早計です。
築年帯別に見る杉並区の価格差
杉並区は、町名・駅・築年数・徒歩分の4つの軸のうち、築年数による価格差がもっとも大きい区です（区独自の軸判定・条件：成約価格情報／直近3年／50㎡以上／2LDK〜4LDK・3DK／各帯10件以上・坪単価中央値）。築浅と築古で坪単価は2倍以上の開きがあります。
| 築年帯 | 件数 | 坪単価（中央値） | 価格（中央値） |
|---|---|---|---|
| 〜5年 | 55件 | 451.8万円 | 9,600万円 |
| 6〜10年 | 178件 | 389.6万円 | 8,300万円 |
| 11〜15年 | 120件 | 366.2万円 | 7,750万円 |
| 16〜20年 | 153件 | 322.8万円 | 7,300万円 |
| 21〜25年 | 173件 | 304.1万円 | 6,900万円 |
| 26〜30年 | 107件 | 307.0万円 | 6,400万円 |
| 31〜35年 | 42件 | 264.5万円 | 5,950万円 |
| 36〜40年 | 41件 | 257.5万円 | 5,300万円 |
| 41年〜 | 174件 | 218.7万円 | 4,100万円 |
対象：成約価格情報／2023〜2025年（直近3年）／50㎡以上／2LDK・3LDK・4LDK・3DK／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
築浅（〜5年）の坪単価451.8万円に対し、築41年〜は218.7万円。その差は約2.1倍です。ほかの区でも駅や町名による価格差は程度の差こそあれ存在しますが、杉並区の場合、もっとも効いているのは「どこか」より「いつ建ったか」です。これも、新規供給が乏しく、築年による希少性の差が価格に強く反映されやすい区であることの裏返しといえます。
杉並区マンションの面積・間取り別の相場
一般に、専有面積が大きくなると坪単価は下がる傾向があるのですが、杉並区においては面積が大きくなるにつれて、坪単価が上がっています。また、坪単価の上がり方は一定ではなく、80㎡あたりで頭打ちになります。
| 面積帯 | 件数 | 坪単価（中央値） | 価格（中央値） |
|---|---|---|---|
| 〜40㎡ | 482件 | 215.4万円 | 1,800万円 |
| 40〜50㎡ | 269件 | 256.2万円 | 3,300万円 |
| 50〜60㎡ | 284件 | 270.5万円 | 4,300万円 |
| 60〜70㎡ | 301件 | 315.3万円 | 6,000万円 |
| 70〜80㎡ | 424件 | 330.6万円 | 7,300万円 |
| 80㎡〜 | 350件 | 297.5万円 | 8,000万円 |
対象：成約価格情報／2023〜2025年（直近3年）／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
間取り別では、ファミリー向けの3LDK・2LDKが件数・坪単価ともに市場の中心にあります。
| 間取り | 件数 | 坪単価（中央値） | 価格（中央値） |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 522件 | 325.9万円 | 7,500万円 |
| 2LDK | 472件 | 317.4万円 | 6,200万円 |
| 1LDK | 341件 | 279.2万円 | 3,900万円 |
| 1K | 154件 | 253.4万円 | 1,900万円 |
| 1R | 152件 | 181.8万円 | 1,250万円 |
| 1DK | 105件 | 220.4万円 | 2,300万円 |
対象：成約価格情報／2023〜2025年（直近3年）／10件未満の間取りは省略／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
前章の「3つの特徴」で触れたとおり、杉並区は単身世帯が半数を超える一方、成約の中心は3LDK・2LDKです。あなたの物件がこのゾーンに近いほど、市場との比較がしやすくなります。
23区マンション査定シミュレーターなら、区・面積・築年数の3項目を入れるだけで、個人情報の入力なしに目安の価格が分かります。
→ 23区マンション査定シミュレーターを試す
価格を左右する7つの条件
杉並区の成約価格は、主に次の7つの条件で決まります。
- 築年数 — 築1年ごとに約1.49%坪単価が下がる計算になります
- 立地（駅までの徒歩分） — 徒歩1分の差が坪単価に約1.89%影響します
- 面積 — 面積が広いほど坪単価はやや下がる傾向があります（面積弾力-0.037）
- 築年帯 — 前述のとおり、区内の築年帯で最大2.1倍の差があります
- 用途地域 — 杉並区は住居専用系45.2%・商業系39.0%・準工業系3.5%という構成です。低層住居専用地域が広く、大規模なマンションを建てにくいことが、新規供給の乏しさにつながっています
- 間取り — ファミリー向け（2LDK・3LDK）が市場の中心で、坪単価も相対的に高めです
- 鉄道の連続立体交差事業 — 西武新宿線（井荻〜西武柳沢間）で連続立体交差事業が2024年3月に事業認可を取得し、事業期間は2038年3月までの長期プロジェクトとして進行中です。あわせて上井草駅北口では駅前広場の整備が計画されており、区の完了予定は2029年度とされています。京王線（笹塚〜仙川間）でも平成26年認可の連続立体交差事業が継続中です。いずれも完成はまだ先で、現時点の価格に直接反映されているわけではありません［出典：杉並区公式ホームページ、確度A。事業期間は変更される可能性があります］
杉並区のマンション価格は今後どう推移するか
ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値です。この章とほかの章の数字を同列に比較できない点にはご留意ください。
東日本レインズが2026年6月に公表した2026年5月度の月例速報によると、首都圏の中古マンション成約価格は前年同月比4.6%下落の5,067万円、成約坪単価も前年同月比3.9%下落の266.6万円でした。成約坪単価の下落は2020年4月以来73カ月ぶりです。在庫件数は前年同月比3.4%増と3カ月連続で増加しており、売り物件が積み上がりつつあります。
一方、東京カンテイが2026年5月に公表した売り希望価格ベースの調査では、都心6区の平均価格（70㎡換算）は前月比0.4%減の1億8,748万円と、2カ月ぶりに下落しました。在庫の積み上がりを背景に、当初の売出価格から値下げする動きが広がっているとされています。杉並区が含まれる東京23区全体では、4月時点でなお前月比+2.4%と上昇が続いていましたが、これは価格水準の高い都心部の事例シェア拡大の影響が大きく、都心部のトレンド自体には天井感が強まりつつあると同社は指摘しています。
つまり、「売り出し価格はまだ強気な地域が残る」「しかし実際に成約する価格は弱含み始めている」という、売出と成約の乖離が広がりつつある局面にあると読めます。
区固有の動きとしては、久我山二丁目で新築分譲マンション「バウス久我山」（総戸数139戸）が2028年1月下旬の入居開始を予定しています。これは杉並区では珍しい、まとまった規模の新築供給計画です。ただし入居はまだ先で、現時点の成約データにはまだ反映されていません。
杉並区の成約価格はこの5年間右肩上がりで推移してきましたが、首都圏全体では潮目が変わる兆候が出ています。右肩上がりの継続を前提にするのはリスクがあると考えたほうがよいでしょう。
マンションを売る・持つ・貸すの判断基準
相場が分かったところで、次に考えるべきは「今売るべきか、持ち続けるべきか、それとも貸すべきか」という判断です。この判断は、住宅ローンの残債、税制（居住用財産の3,000万円特別控除など）、次の住まいの計画など、価格以外の要素で大きく変わります。
判断基準の詳しい整理は、以下の記事で解説しています。
自分のマンションの価格を調べる手順
ここまでの表を見ながら、ご自身の物件に近い条件（面積・間取り・築年数・最寄駅）を当てはめれば、おおよその相場感はつかめます。ただし、手作業で細かく条件を絞り込むのは手間がかかります。
そこで使えるのが、当サイトの23区マンション査定シミュレーターです。区・面積・築年数の3項目を入力するだけで、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータをもとにした目安の価格が表示されます。個人情報の入力は不要で、宅地建物取引士が監修しています。
なお、国土交通省のデータは面積が5㎡単位で公表されているため、シミュレーションの結果はあくまで目安です。階数や向き、リフォーム歴によって実際の価格は変わります。特に杉並区の場合は築年帯による価格差が大きいため、築年数の入力は正確にしてください。
査定額が不動産会社によって違う理由
複数の不動産会社に査定を依頼すると、同じ物件でも数百万円単位で査定額が違うことがあります。これは、査定の根拠となる類似事例の選び方や、売却を急ぐ事情の有無などによって、会社ごとに見立てが変わるためです。
査定額の見方・検証方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
売却後に手元に残る金額
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、住宅ローンが残っている場合はその返済（抵当権抹消費用を含む）、印紙税、譲渡所得が出る場合は譲渡所得税などが差し引かれます。
杉並区の2025年成約価格帯（中央値4,900万円）で、住宅ローンの残債が1,500万円あるケースを例に、大まかな試算を示します。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 売却価格 | 4,900万円 |
| 仲介手数料（売却価格×3%+6万円+消費税、上限額） | 約168万円 |
| 住宅ローン残債の返済 | 1,500万円 |
| 抵当権抹消費用 | 数万円程度 |
| 印紙税 | 1万円程度 |
| 手元に残る金額の目安 | 約3,200万円台〜 |
※譲渡所得税は取得費・所有期間などにより個別性が高いため、上記の試算には含めていません。実際の手取り額は、ご自身の購入時の価格・諸費用・所有期間によって変わります。
マンション売却 手取り額シミュレーター
まとめ｜杉並区では平均ではなく類似事例で判断する
杉並区の2025年の成約価格は、中央値で4,900万円でした。ただし、この数字をそのままご自身の物件に当てはめることはできません。
杉並区は、築10年以内の物件が15.1%しかない、23区で最も築浅物件が少ないです。
その理由は、明治期以来の邸宅地としての歴史と、それを守るために区が続けてきた低層住居専用地域の規制にあります。規制の厳しい第一種低層住居専用地域の坪単価が、商業地域や近隣商業地域より高いという事実が、この区では「守られた住環境」そのものに価値があることを示しています。一方で、単身世帯とファミリー世帯が同じ区に共存し、子育て支援策がファミリー層の定住を後押ししている面もあります。
首都圏全体を見ると、2026年5月度のレインズ統計で成約坪単価が73カ月ぶりに下落するなど、これまでの右肩上がりの潮目が変わりつつある兆候も出ています。
大切なのは、区全体の平均や中央値ではなく、ご自身の物件に近い築年数・面積・間取りの類似事例で判断することです。杉並区の場合、特に築年帯による価格差が大きい点に注意してください。この記事の表を参考に、まずはシミュレーターでおおよその目安を確認し、詳しい査定が必要であれば、お気軽にお問い合わせください。
ここから査定できます
コメント