豊島区のマンション相場は5,400万円｜再開発が価格を牽引する区の将来性は？

豊島区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：6,479万円／中央値：5,400万円／平米単価：123.3万円（坪単価407.7万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：744件｜出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月21日

豊島区の中古マンション成約価格は、2025年の中央値で5,400万円でした（744件、国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報より）。

また、豊島区では、この5年間で成約件数が444件から744件へ、67.6%増えました。23区の中でも買い手が増え続けている区の一つです。

この記事では、町名別・駅別・面積別・築年数別に相場を分解し、自分の物件に近い条件で価格を計算する手順まで示します。売却を考えている方も、購入を検討している方も、まずはこの記事のデータを確認してみてください。

なお、東京23区全体のマンション価格については、以下の記事で解説しています。

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豊島区の成約価格は5,400万円（中央値）

2025年、豊島区で成約した中古マンションの価格は、中央値で5,400万円でした。平均は6,479万円で、中央値の1.20倍です。

ただし豊島区では一部の高額な取引が平均を押し上げているため、「豊島区の相場は6,479万円」と考えると、実際の取引との誤差が大きくなってしまいます。自分の物件に近い価格帯を知りたいときは、平均ではなく中央値を基準にしてください。

指標	数値
取引件数	744件
中央値	5,400万円
平均	6,479万円
平均÷中央値	1.20倍

対象期間：2025年1〜12月／成約価格情報ベース／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ

売出価格と成約価格の違いを押さえる

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトで見る価格は、「売りに出されている価格（売出価格）」です。これに対して、この記事で扱う数字は「実際に売買契約が成立した価格（成約価格）」です。

売出価格は、売主の希望を反映して最初に決める金額です。実際には値下げ交渉が入ることが多く、成約価格は売出価格を数%下回るのが一般的です。査定額とも別物で、査定額は不動産会社が「このくらいで売れるだろう」と見積もった参考値にすぎません。

サイトによって豊島区の相場が違って見えるのは、集計の元になっている価格の種類が違うためです。この記事の数字は、すべて国土交通省が公表する成約価格情報にもとづいています。

（参考）売出価格と成約価格の違いについて、詳しくは以下で解説しています。

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豊島区のマンション価格「3つの特徴」

豊島区のマンション市場は、取引件数については過去5年間で横ばいから微増程度です。一方、平米単価は上昇しており、2024年以降は50㎡以上の比較的広い住戸の取引も増えています。ただし、区内の価格差は大きく、東池袋のような高価格エリアと、東長崎などの住宅地では平米単価に2倍以上の差があります。

豊島区全体の平均価格だけを見るのではなく、最寄駅、築年数、面積、間取りをそろえて比較する必要があります。

豊島区の取引件数は横ばいの状態が続いている

国土交通省不動産情報ライブラリに登録された豊島区のマンション取引件数は、過去5年間、おおむね横ばいで推移しています。

最多は2022年、最少は2024年ですが、いずれも年間1,000〜1,150件程度の範囲に収まっています。2021年と2025年を比べると44件、率にして約4.1％増えています。しかし、毎年右肩上がりで増えたというわけではありませんでした。

2022年に増加した後、2023年と2024年は減少し、2025年に再び増加しました。したがって、豊島区のマンション取引は、一定の取引規模を維持しながら、横ばいから微増の範囲で推移しているといえます。

年	取引件数	前年比
2021年	1,062件	―
2022年	1,147件	＋8.0％
2023年	1,062件	－7.4％
2024年	1,032件	－2.8％
2025年	1,106件	＋7.2％
合計	5,409件	―

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」

集計すると取引は池袋だけに集中しているわけではない

豊島区のマンション取引をイメージしたとき、「駅別でみたら、おそらく池袋と東池袋あたりに集中しているだろう」と考えていましたが、実際に集計すると意外にも駅分散型の区であることがわかりました（以下は国交省不動産情報ライブラリに登録された2025年より集計／下位の駅は一部省略）。

順位	最寄駅	取引件数
1	池袋	249件
2	大塚（東京）	144件
3	東池袋	83件
4	雑司が谷（東京メトロ）	69件
5	西巣鴨	66件
6	巣鴨	65件
7	要町	61件
8	北池袋	57件
9	駒込	56件

確かに、池袋駅が249件で最多で、全取引の22.5％を占めます。

しかし、池袋、大塚、東池袋だけでなく、雑司が谷、西巣鴨、巣鴨、要町、北池袋、駒込などにも取引が分散していました。

コンパクトマンションの比率は依然として高い

豊島区では1R・1K・1DK・1LDKなどのコンパクト住戸の取引が多く、2022年には約60.6％を占めました。

年	全取引件数	コンパクト住戸	比率
2021年	1,062件	613件	57.7％
2022年	1,147件	695件	60.6％
2023年	1,062件	598件	56.3％
2024年	1,032件	533件	51.6％
2025年	1,106件	553件	50.0％
5年間	5,409件	2,992件	55.3％

2025年にはその比率が50％まで減少していますが、それでも依然として多いことに変わりありません。従って、豊島区でファミリータイプのマンション売却を考える場合、区全体の平均で考えるのは危険です。

なるべく類似した面積の物件を取引事例として、価格査定を行うことが望ましいと言えるでしょう。

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豊島区のマンション価格推移（2021〜2025年）

条件をそろえずに全体の平均価格だけを見ると、取引された物件の広さや築年数、間取りの構成に影響されます。そこで、ここでは「2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年」に条件をそろえ、坪単価の中央値を比較しました。

年	該当件数	坪単価中央値	前年比
2021年	59件	292.0万円	―
2022年	57件	317.4万円	＋8.7％
2023年	67件	335.7万円	＋5.8％
2024年	81件	356.0万円	＋6.1％
2025年	133件	408.7万円	＋14.8％

対象：成約価格情報／2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年／坪単価中央値。築年数は取引年から建築年を引いて算出。各条件の境界値を含む。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」。

条件をそろえた坪単価中央値は、2021年の292.0万円から2025年には408.7万円へ上昇しました。特に2024年から2025年の上昇率は14.8％で、過去5年間でもっとも大きな伸びです。

同じ期間に、成約価格情報全体の坪単価中央値も330.6万円から349.5万円へ約5.7％上昇しました。ただし、駅や階数、物件グレードなどの構成差は残るため、14.8％をそのまま豊島区全体の市場価格上昇率とみなすことはできません。売却判断にあたっては、エリア別相場を調べるほうが確実でしょう。

また、成約価格情報の登録件数は、2024年の524件から2025年は744件へ増加しました。この件数は今回の集計条件（固定条件）に該当する物件だけではなく、成約価格情報に登録された全マンション取引の件数です。固定条件の該当件数は、2024年の81件から2025年は133件へ増えています。

駅・エリア別のマンション価格

豊島区では、駅によって坪単価に差があります。町名で分けるより、駅で分けたほうが差がはっきり出ました（町名別の最大÷最小が2.40倍なのに対し、駅別は2.69倍）。

駅	坪単価（万円）	件数
東池袋	622.3	87
目白	484.8	39
池袋	458.1	115
新大塚	429.8	21
大塚(東京)	405.8	100
要町	402.2	43
駒込	396.7	29
板橋	387.9	48
雑司が谷(東京メトロ)	370.2	86
巣鴨	356.0	61
西巣鴨	343.8	63
千川	304.1	25
東長崎	231.7	14

対象：成約価格情報／直近3年（2023〜2025年）／50㎡以上／2LDK・3LDK・4LDK・3DK／各駅10件以上／坪単価中央値。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ

最も坪単価が高いのは東池袋（622.3万円）、最も低いのは東長崎（231.7万円）です。駅によって坪単価に差があること自体は、どの区でも起こる現象なので、それ自体を豊島区の特徴と考えるわけではありません。ただ、最高値が池袋ではなく東池袋である点は、豊島区らしい特徴でしょう。東池袋は近年、大規模な市街地再開発が集中しているエリアで、価格が最も動いているエリアです（詳しくは後述します）。

豊島区マンションの面積・間取り別の相場

豊島区における2025年のマンション成約価格情報は744件です（国土交通省不動産情報ライブラリ登録件数）。専有面積の平均は51.6㎡、中央値は55㎡でした。

間取り別では、1R・1K・1DK・1LDKが合計323件で、全体の43.4％を占めます。一方、2LDKと3LDKも合計321件、43.1％です。豊島区はコンパクトマンションと、単身・2人世帯向けのファミリー向け物件がほぼ同程度に取引されている市場といえるでしょう。

専有面積	件数	取引価格中央値	坪単価中央値
30㎡未満	153件	1,800万円	264.5万円
30〜39㎡	73件	2,700万円	292.8万円
40〜49㎡	107件	4,200万円	330.6万円
50〜59㎡	107件	5,900万円	360.6万円
60〜69㎡	106件	7,700万円	407.7万円
70〜79㎡	124件	9,600万円	440.8万円
80〜99㎡	57件	1億3,000万円	477.5万円
100㎡以上	17件	1億円	314.8万円

データ出典：2025年成約価格情報。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」。

面積帯別に見ると、30㎡未満から80〜99㎡までは、専有面積が広いほど坪単価中央値も高くなっています。ただし、面積そのものが坪単価を押し上げているとは限りません。広い住戸には、駅近、築浅、タワーマンションなど、価格を高める別の条件が重なっている可能性があるためです。

したがって、豊島区では「広い住戸ほど坪単価も高い傾向」があることは確認できますが、面積だけによる価格差と断定することはできません。個別物件の相場を確認する際は、専有面積に加えて、最寄駅、築年数、階数、建物規模などもそろえて比較する必要があります。

築年数別の坪単価

豊島区で、築年数が古くなるにつれてマンションの坪単価がどれくらい低下するか計算してみました。

2025年の成約価格情報を対象に、坪単価と築年数、駅徒歩分数の関係を回帰分析したところ、築年数が1年進むごとに坪単価は約2.23％低くなる結果でした。それに対して、駅から1分遠くなるごとの価格差は約1.32％です（有効データ741件、決定係数0.593）。

築年数	件数	構成比	坪単価中央値
築10年以内	121件	16.3％	534.9万円
築11〜20年	182件	24.5％	440.8万円
築21〜30年	168件	22.6％	367.0万円
築31〜40年	93件	12.5％	252.4万円
築41〜50年	136件	18.3％	241.0万円
築51年以上	44件	5.9％	186.2万円

対象：2025年成約価格情報。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」。

2025年の成約物件では、築40年を超える物件が180件あり、全体の24.2％を占めます。築10年以内は121件、16.3％でした。豊島区では築古マンションも一定数取引されていますが、実際の査定額は築年数だけでなく、最寄駅、駅徒歩、管理状態、修繕履歴などによって変わる点にも注意が必要です。

豊島区のマンション価格を左右する7つの条件

豊島区のマンション価格は、専有面積や築年数だけで決まるものではありません。実際の査定では、主に次の7つの条件も査定に影響します。

条件	2025年データから確認できる傾向
駅までの距離	駅から1分遠くなるごとに、坪単価が約1.32％低くなる関係
築年数	築年数が1年増えるごとに、坪単価が約2.23％低くなる関係
専有面積	30㎡未満から80〜99㎡までは、広い面積帯ほど坪単価中央値が高い
駅・エリア	東池袋と東長崎の坪単価中央値には約2.69倍の差
建物の構造	全登録物件のうちSRC造は27.6％、RC造は70.3％
用途地域	商業地域と近隣商業地域を合わせると、全登録物件の63.5％
再開発との位置関係	南池袋・東池袋周辺には完了済み、進行中の再開発事業が複数存在

対象：2025年マンション取引データ。駅徒歩・築年数・駅別坪単価は成約価格情報を使用。構造・用途地域は取引価格情報を含む全登録データを使用。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」、豊島区。

前述したように、2025年の成約価格情報を使った回帰分析では、駅から1分遠くなるごとに坪単価が約1.32％低くなり、築年数が1年増えるごとに約2.23％低くなる関係が確認できました。ただし、この数値は駅名、階数、マンションの規模などを完全にそろえたものではありません。個々の物件価格が必ず同じ割合で変わるという意味ではありません。

駅による価格差も大きく、東池袋の坪単価中央値は約661.2万円、東長崎は約245.9万円でした。その差は約2.69倍です。ただし、両駅では築年数や専有面積、タワーマンションの割合なども異なるため、この差を駅の違いだけによるものと判断するのは早計かもしれません。

用途地域別では、商業地域が50.4％、近隣商業地域が13.1％で、商業系用途地域の合計は63.5％でした。これは豊島区全体の土地面積に占める割合ではなく、2025年に登録されたマンション取引の所在地を用途地域別に集計した割合です。

南池袋・東池袋周辺では、南池袋二丁目A地区や東池袋四丁目地区などの再開発が完了しています。さらに、住宅1,498戸を計画する南池袋二丁目C地区も進行中です。再開発は交通環境や生活利便性、街並みを変える可能性がありますが、再開発エリアに該当するという理由だけで価格上昇が保証されるものではありません。

豊島区のマンション価格は今後どう推移するか

ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値です。2つの数値が混在している点にご注意ください。

東日本レインズの月例速報（2026年4月度）によると、東京都区部の中古マンション成約件数は1,635件、前年同月比マイナス9.0%で4か月連続の減少でした。一方、成約㎡単価は137.46万円/㎡、前年同月比プラス10.1%で72か月連続の上昇が続いています。件数は減っているのに単価は上がり続けている、という状態です。

東京カンテイの調査（売り希望価格ベース、2026年4月時点）では、東京23区の70㎡換算価格は前月比プラス2.4%で24か月連続の上昇でした。ただし東京カンテイ自身の分析では、この上昇は価格水準の高い都心部の取引シェアが拡大した影響が大きく、価格トレンド自体には天井感が出始めているとされています。

豊島区に固有の材料としては、南池袋・東池袋で進行中の再開発が挙げられます。南池袋二丁目C地区（総戸数1,498戸）をはじめ、複数の事業が並行して進んでおり、完成すれば東池袋エリアの供給が増えます。ただし、いずれも竣工時期が確定していない事業を含むため、供給の増加時期は現時点で見通せません。

豊島区の自前データでは、2025年に条件固定の坪単価が23区平均を上回るペースで上昇しました（前年比+15.6%）。ただし、これがそのまま続くとは限りません。右肩上がりの継続を前提にするのはリスクがあります。

マンションを売る・持つ・貸すの判断基準

相場が動いている今、「売る」「持ち続ける」「貸す」のどれが合っているかは、価格の水準だけでは決まりません。住宅ローンの残債、次の住まいの計画、賃貸に出した場合の利回りなど、複数の条件を突き合わせる必要があります。

判断の材料をまとめて整理したい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

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自分のマンションの価格を調べる手順

区全体の中央値（5,400万円）は、あくまで出発点です。自分の物件に近い価格を知るには、次の手順で条件をそろえてください。

1. 最寄駅を確認する（本記事の駅別坪単価の表を参照）
2. 専有面積を確認する
3. 築年数を確認する
4. 上記3項目を、マンション価格シミュレーターに入力する

条件が近い成約事例をもとに、単純な区の平均値よりも精度の高い価格帯を確認できます。

査定額が不動産会社によって違う理由

複数の不動産会社に査定を依頼すると、金額に差が出ることがあります。これは、各社が参照する事例の範囲や、売却を急ぐ度合いの読み方が違うためです。相場より高い査定額を提示されたとき、その価格に事例の裏付けがあるかどうかを確認する視点が必要です。

査定額の妥当性を確認する具体的な方法は、以下で解説しています。

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売却後に手元に残る金額

相場を知るだけでは、実際にいくら手元に残るかは分かりません。豊島区の中央値（5,400万円）を例に、主な諸費用を確認します。

費用項目	目安
仲介手数料（上限、税込）	約185万円
印紙税（軽減措置適用時）	1万円程度
抵当権抹消登記費用（ローンが残っている場合）	1.5万〜2万円程度
譲渡所得税	保有期間・取得費により変動（下記参照）

仲介手数料は、法律上の上限額（速算式：売却価格×3%＋6万円＋消費税）を目安に計算しています。実際の手数料は会社によって異なるので、契約前に確認してください。

印紙税は、令和9年（2027年）3月31日までの軽減措置により、5,000万円超1億円以下の契約書で1万円です（本来は2万円）。この期限は今後変更される可能性があるため、契約時点の制度を確認してください。

譲渡所得税は、取得費（購入時の価格や諸費用）と保有期間によって大きく変わります。マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が使えるケースが多いですが、要件の詳細は個別の事情によって判断が分かれます。正確な金額は、税務署や税理士への確認をおすすめします。

上記の諸費用（仲介手数料・印紙税・抹消登記費用）だけを差し引いた場合、5,400万円の売却でおよそ5,200万円程度が手元に残る計算になります。ローン残債や譲渡所得税を考慮すると、実際の手取り額はこれより少なくなる点にご注意ください。

まとめ｜豊島区では平均ではなく類似事例で判断する

豊島区の2025年の成約価格は、中央値で5,400万円でした。この5年で成約件数が67.6%増え、23区の中でも買い手が増え続けている区です。ただし、最寄り駅による価格差が大きく、区全体の平均値をそのまま自分の物件に当てはめると、実態とずれます。

売却を検討する場合は、次の3点を確認してください。

• 自分の駅・エリアの坪単価（東池袋と東長崎で2.69倍の差があります）
• 自分の築年数に近い事例の価格（1年でおよそ1.9%程度の減価）
• 諸費用を差し引いた実際の手取り額

平均ではなく、自分の条件に近い事例で判断することが、豊島区のマンションを適正な価格で売却する一番の近道です。

詳しい査定書が必要な場合は、以下からお申し込みください。

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マンションは机上査定であってもかなり正確な価格を出すことができます。また、私たちはしつこい営業などは一切行いませんので、じっくりとご検討いただくことができます。