文京区のマンション相場は6,600万円｜エリアで選んでも差がつかない理由は？

文京区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：7,610万円／中央値：6,600万円／平米単価：131.5万円（坪単価434.8万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：808件｜出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月18日

文京区の中古マンション成約価格は、2025年の中央値で6,600万円です［808件・国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」］。

文京区の特徴は、商業地域と住居専用地域でマンション価格があまり変わらないこと。用途地域による違いは1.06倍しかなく、23区の中でも下から2番目の小ささです。

駅からの距離による影響も、23区の中では小さいほうに数えられます。「駅」や「町名」による価格差はあまり大きくはなく、価格を分けているのは主に築年数です。加えて、区内のマンションの3分の1はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、これは23区で最も高い割合になっています。これは、文京区のマンションの成り立ちを表す、もうひとつの特徴です（後述します）。

この記事では、主に築年帯別・面積別に相場を分析し、所有マンションの価格を推定できる情報を提供します。

なお、東京23区全体の価格動向については、以下の記事で解説しています。

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文京区の成約価格は6,600万円（中央値）

2025年に文京区で成約した中古マンションは808件。価格の中央値は6,600万円でした。

平均は7,610万円です。中央値との差は1.153倍。23区の中では「注意して扱う」部類に入ります（1.25倍を超える千代田区・港区ほど極端ではありませんが、単純平均をそのまま自分の物件に当てはめると、実際より高めの数字になります）。

坪単価にすると、中央値で413.2万円、平均で434.8万円（㎡単価は中央値125.0万円、平均131.5万円）です。

この数字がどう動いてきたか、なぜ平均と中央値でズレるのか。次の章から順に見ていきます。

売出価格と成約価格の違いを押さえる

不動産ポータルサイトに載っている金額は「売出価格」、実際に取引が成立した金額は「成約価格」です。このふたつは同じ物件でも一致しません。売主の希望額と、買主が実際に払った額の違いだからです。

東京カンテイの集計（売り希望価格ベース）では、東京23区の中古マンション70㎡換算価格は2026年5月時点で1億2,849万円（前年同月比＋27.4%）まで上がっています［出典：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格」2026年5月度］。一方、私たちが今回使っているのは、国土交通省及びレインズ由来の実際の成約データです。同じ「23区のマンション価格」でも、どちらの数字を見ているかで印象が変わります。

（参考記事）売出価格と成約価格の違いを押さえる方法は、以下で詳しく解説しています。

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文京区のマンション価格「3つの特徴」

文京区のマンションは、区内の別エリアを比較してみても、あまり大きく価格が変わらない傾向があります。また、駅からの距離が増えても、比較的価格に影響しにくい傾向もあります。

①エリアによって価格は大きく変わらない

すでに述べたように、文京区内の用途地域別にマンションの坪単価を見ると、商業地域が439.8万円、住居専用地域が416.0万円で、その差は1.06倍しかありません。23区の中では下から2番目に小さい差です。

文京区は商業地域が65.6%を占める区ですが（23区で4番目に高い割合）、それでも住居専用地域との価格差はほとんど生じていません。文教地区として街全体が均質に評価されていることが、その原因でしょう。「駅前だから」「商業地域だから」という理由で高くなるとは限らず、それが文京区の特徴だと考えられます。

②駅からの距離が変わっても価格はあまり変わらない

徒歩1分あたりの価格への影響は-1.35%で、23区の中では下から4番目に弱い水準です（最も強く効くのは港区の-3.95%）。

文京区には29の駅があり、成約件数シェアが最大の春日駅でも13.8%にとどまります（1駅への集中度を示すHHIは684で、23区の中では中位）。特定の駅に人気が偏らず、どこにいても複数路線の駅が近いわけです。そして、これが、駅距離という要素の効きにくさにつながっていると考えられます。

エリアでも、駅からの距離でも価格が動かないとなると、最も影響するのは「建物の古さ」です。これは軸判定の結果とも一致します（詳しくは後の章で説明します）。

③マンションの3割超がSRC造で建てられている

ここまでとは切り口が変わりますが、もう一つ触れておきたい特徴があります。

文京区で成約したマンションのうち、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の割合は33.7%。これは23区で最も高い数値です（最も低いのは世田谷区の11.3%で、約３倍の開きがあります）。

SRC造は主に高層マンションや大規模マンションで使われた工法で、耐震性や耐火性能、遮音性にメリットがあります（最近は高層マンションでも高強度コンクリートを使ったRC造を採用するケースも多い）。大きな価格差を生む要因ではありませんが、区内のマンションの特徴として押さえておくといいでしょう。

文京区のマンション価格推移（2021〜2025年）

文京区内マンションの平均成約価格を追っていくと、ここ約５年の間、おおよそ５～10％程度の幅で上昇を続けていることがわかります。しかし１点、注意しておきたいポイントがあります。

東京23区内の複数の区に共通する事項なのですが、文京区の場合も、以下の表のように「単純に平均価格の推移を負う」だけでは、正しい価格変動がつかめません。

各年ごとに、取引されたマンションの築年数の古さが異なる傾向があるのです。そこで、その条件を補正した場合にどうなるかも確認してみました。

年	件数	平均価格	平均面積	平均築年数	平均の前年比
2021	568	5,958万円	56.1㎡	20.5年	―
2022	552	6,300万円	55.3㎡	20.5年	+5.7%
2023	658	6,528万円	55.6㎡	22.6年	+3.6%
2024	615	6,951万円	55.0㎡	23.7年	+6.5%
2025	808	7,610万円	54.5㎡	26.3年	+9.5%

年	平均価格	前年比
2021	5,958万円	―
2022	6,300万円	+5.7%
2023	6,528万円	+3.6%
2024	6,951万円	+6.5%
2025	7,610万円	+9.5%

見かけの平均価格は、5年間で5,958万円から7,610万円まで上がっています。

ただし、この「見かけ」の伸び（2025年は前年比+9.5%）は、そのまま実態としての値上がり幅ではありません。

取引された物件の平均築年数が、2021年の20.5年から2025年は26.3年へと、5年で5.8年も古くなっています。取引の中心が徐々に築古物件へ移っているため、平均価格の伸び方を見る場合、物件構成の変化を織り込んでおく必要があります。

実際、間取り・面積・築年数をそろえて比較すると（2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年）、2025年の坪単価は前年比+20.5%となります。見かけの平均の伸び（+9.5%）よりも、条件をそろえた実態のほうが大きく動いているわけです。

「平均価格の推移を見るだけでは実際の値動きを正しくつかめない」というのは、23区のほとんどの区で起きている現象なので、文京区だけの特徴とは言えません。ただ、文京区で自分の物件の値動きを知りたいときは、この構成変化を差し引いて考える必要がある、という点は押さえておいてください。

築年帯で2.0倍の差

文京区内の価格差を生む要素を、町名・駅・築年数・徒歩分の4つの観点で比較すると、最も価格に影響を与えるのは築年数だ、という点についてはすでに述べました（町名1.57倍、駅1.76倍、築年数2.02倍、徒歩1.13倍）。

町名や駅による価格差は、程度の違いこそあれ23区のどの区でも1.8〜3.8倍ほど発生します。文京区の場合、町名・駅による差はむしろ小さいほうです。その分、「築年数」が価格を分ける最大といっていい要因になっています。

築年帯別に坪単価を見ると、次のようになります。

築年帯	件数	坪単価中央値	価格中央値	前帯比
〜5年	124	563.5万円	11,000万円	―
6-10年	174	507.7万円	10,000万円	-9.9%
11-15年	145	484.8万円	9,300万円	-4.5%
16-20年	190	453.5万円	8,950万円	-6.5%
21-25年	176	427.7万円	8,900万円	-5.7%
26-30年	121	406.9万円	8,300万円	-4.9%
31-35年	36	350.4万円	7,150万円	-13.9%
36-40年	72	324.3万円	6,250万円	-7.4%
41年〜	220	275.1万円	5,400万円	-15.2%

築年帯	坪単価中央値	前帯比
〜5年	563.5万円	―
6-10年	507.7万円	-9.9%
11-15年	484.8万円	-4.5%
16-20年	453.5万円	-6.5%
21-25年	427.7万円	-5.7%
26-30年	406.9万円	-4.9%
31-35年	350.4万円	-13.9%
36-40年	324.3万円	-7.4%
41年〜	275.1万円	-15.2%

（対象：2023〜2025年成約・専有面積50㎡以上。件数10件未満の築年帯はありませんでした）

新築に近い帯（〜5年）と築41年以上を比べると、坪単価で2.0倍の開きになります。ただ、下がり方はなだらかな一直線ではありません。特に築31-35年（-13.9%）と築41年〜（-15.2%）のところで段差が大きくなっています。築30年前後と、築40年を超えたあたりが、価格が一段落ちる節目と見ておくとよいでしょう。

文京区マンションの面積・間取り別の相場

面積帯別に価格を集計すると次のようになります（2024〜2025年成約）。

面積帯	件数	価格中央値	坪単価中央値
〜40㎡	444	2,600万円	314.0万円
41-50㎡	220	5,300万円	368.8万円
51-60㎡	257	7,600万円	440.8万円
61-70㎡	199	9,500万円	472.3万円
71-80㎡	191	11,000万円	484.8万円
81-100㎡	84	13,000万円	459.5万円
101㎡〜	28	13,500万円	407.3万円

面積帯	価格中央値	坪単価中央値
〜40㎡	2,600万円	314.0万円
41-50㎡	5,300万円	368.8万円
51-60㎡	7,600万円	440.8万円
61-70㎡	9,500万円	472.3万円
71-80㎡	11,000万円	484.8万円
81-100㎡	13,000万円	459.5万円
101㎡〜	13,500万円	407.3万円

坪単価は71-80㎡帯（484.8万円）でピークをつけ、そこから先はむしろ下がっていきます。文京区は「広ければ広いほど坪単価が上がる」区ではないわけです（回帰分析でも面積弾力は+0.247と、プラスではあるものの弱めの数値です。目安として、面積が1割広くなると坪単価は2%程度上がる計算になるにとどまります）。ファミリー向けの71-80㎡あたりに需要が集まりやすく、それより広い住戸は取引数自体も少ない傾向があります。

間取り別では、2LDKの価格中央値が8,400万円、3LDKが1億2,000万円、1LDKが5,700万円でした（いずれも2024〜2025年成約）。単身・カップル向けの1K・1Rは2,000万円台、ファミリー向けの4LDKは1億4,500万円が中央値です。

築年数別の坪単価

前の章で見たとおり、文京区のマンション価格を左右する主な要因は築年数です。もう一段細かく、実際の下落カーブを確認しておきます。

築〜5年の563.5万円から、築41年〜の275.1万円まで、坪単価はおよそ半分になります。ただし下がり方は一定ではなく、築30年前後と築40年超のところで下落幅が大きくなる「段差型」のカーブです（前章の表を参照）。

なだらかに下がるものと思って築25年の物件を見ると、実際にはまだ大きな下げ局面の手前にいる、ということもあります。ご自身の物件の築年数が、どの段差の手前・先にあるのかを確認しておくと、相場観のズレを防げます。

価格を左右する7つの条件

ここまでの区の傾向を踏まえて、実際に価格を決める要素を整理します。

1. 築年数 ―― 文京区で最も価格に影響する要素です。築1年ごとに坪単価は-1.71%程度下がる計算になります。
2. 駅からの距離 ―― 徒歩1分ごとに-1.35%程度。23区の中では下から4番目に弱く、あまり気にしなくてよい要素です。
3. 専有面積 ―― 71-80㎡あたりまでは広いほど坪単価が上がりやすく、それを超えると頭打ちになります。
4. 用途地域 ―― 商業地域と住居専用地域で1.06倍しか差がなく、23区の中では影響がほとんどない部類に入ります。
5. 管理状態・修繕履歴 ―― 築年数が近くても、管理組合の修繕計画が実行されているかどうかで、成約価格には差が出ます。
6. 構造（SRC造かどうか） ―― 文京区はSRC造の割合が23区で最も高い区です（33.7%）。背景には、春日駅前で完了した大規模な市街地再開発があります。「春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」（文京区小石川一丁目、施行：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合）で誕生した「文京ガーデン」がその代表例で、地上40階建て・住宅577戸の高層タワー棟（北街区）が2021年3月に竣工、事業全体は2023年11月に完了しています［出典：文京区・東京都都市整備局］。区内で取引されるSRC造マンションの厚みには、こうした近年の供給が影響していると見られます。
7. 再開発・都市計画 ―― 文京区は文教地区としての建築制限があり、他区と比べて大規模な再開発の件数自体は多くありません。ただし、隣接する豊島区の大塚駅南口地区市街地再開発事業（2026年度に都市計画決定を予定）のように、区境に近いエリアは隣接区の開発の影響を受ける可能性があります。

23区の中で見ると、文京区は「駅」「エリア」より「建物そのものの古さと質」で価格が決まる区と言えます。

文京区のマンション価格は今後どう推移するか

ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値で分析しています。

東日本レインズの月例速報（2026年5月度）によると、首都圏全体の中古マンション成約㎡単価は前年同月比-3.9%となり、2020年4月以来73か月ぶりに下落しました。成約件数も前年同月比-3.4%で2か月連続の減少、在庫件数は3か月連続で増加しています［出典：東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch」2026年5月度］。

一方、東京都区部だけを見ると、成約㎡単価は131.24万円（前年同月比+2.0%）で、73か月連続の上昇を保っています。ただし上昇率そのものは鈍化しており、特に千代田・中央・港の都心3区では成約件数が前年同月比で大きく落ち込んだと報じられています。

東京カンテイの調査（売り希望価格ベース）でも、似た温度差が出ています。東京23区の70㎡換算価格は2026年5月時点で1億2,849万円（前年同月比+27.4%）と、25か月連続で単月の最高値を更新しました。ただし都心6区に絞ると、同じ5月に前月比-0.4%と2か月ぶりに下落しています［出典：東京カンテイ「中古マンション70㎡価格」2026年5月度］。在庫が積み上がり、値下げの動きも広がっているようです。

23区全体でも都心の一部から潮目が変わり始めている、というのが2026年半ば時点の状況です。文京区自体に大規模な新規供給の予定は見当たらず、直近の主な供給元だった春日駅前の再開発（前章参照）もすでに完了しています。今後の需給は、隣接エリアの動き（豊島区大塚駅南口の再開発など）や、都心部の調整局面がどこまで波及するかに左右されそうです。

現状、右肩上がりの継続を前提にするのはリスクがあります。自身の物件をいつ動かすかは、区全体の平均ではなく、できるだけ正確な査定を元に判断するようにしてください。

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査定額が不動産会社によって違う理由

同じ物件でも、不動産会社によって査定額に差が出ることがあります。その理由と、査定額の検証方法は、以下の記事で解説しています。

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マンション売却後に手元に残る金額

売却価格から、諸費用を差し引いた金額が実際に手元に残る額です。文京区の価格帯（中央値6,600万円）で概算すると、次のようになります。

項目	金額（概算）
売却価格	6,600万円
仲介手数料（上限額の目安）	約224万円
印紙税	3万円
登記関連費用（抵当権抹消等）	2〜3万円程度
手元に残る金額の目安（ローン残債を除く）	約6,370万円

項目	金額
売却価格	6,600万円
諸費用（概算）	約230万円
手元残額の目安	約6,370万円

これはローンの残債と譲渡所得税を含めない概算です。ローン残債は個別の状況によって大きく異なりますし、譲渡所得税は取得費（購入時の価格や諸費用）と所有期間によって金額が大きく変わるため、この場では一律の試算ができません。正確な手取り額は、ローンの残高証明と購入時の書類をもとに、個別に確認することをおすすめします。

まとめ｜文京区では類似事例でマンション価格を判断する

文京区のマンション価格は、2025年の中央値で6,600万円でした。

ただ、文京区でマンション価格に影響を与える要素は「駅」でも「町名」でもなく、建物の築年です。用途地域による価格差は1.06倍しかなく、23区の中でも下から2番目の均質さです。駅距離の影響も下から4番目に弱く、どこに住んでも大きくは変わりません。結局、築年数が最も大きく価格に影響する要素となっています。

23区の中で見ても、文京区は「エリア選びに悩まなくてよい区」という、他の多くの区とは逆の結論が成り立ちます。ご自身の物件の価格を知りたいときは、区全体の平均ではなく、築年帯別・面積帯別の類似事例と照らし合わせて判断してください。

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