千代田区のマンション相場は8,000万円｜「平均」で考えてはいけない理由は？

千代田区の中古マンションは、2025年の成約価格（実際に売買が成立した価格）の中央値で8,000万円でした［国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」・2025年1〜12月・357件を自社集計］。

しかし、千代田区はデータを平均しても実態がつかみにくいエリアです。

千代田区は、平均価格と中央値の差が11区で最も大きい区だからです。一部の高額な成約が平均を押し上げるため、「平均◯◯万円」という数字をそのまま自宅に当てはめると、実際の相場感からかなりずれてしまいます。

そこでこの記事では、千代田区の成約価格を町名別・面積別・築年数別に分解し、ご自宅の価格を自分で計算する手順まで解説します。

なお、東京23区全体のマンション価格やトレンドについては、以下の記事で解説しています。

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千代田区の成約価格は8,000万円（中央値）

千代田区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：1億2,189万円／中央値：8,000万円／平米単価：171.4万円（坪単価566.7万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：357件｜出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月17日

この記事で「価格」というときは、原則としてこの成約価格（実際に売買契約が成立した金額）を指します。売り出し中の掲載価格ではありません。理由は次の章で説明しますが、成約価格のほうが実態に近い数字になるためです。

2025年の成約357件を集計すると、平均は1億2,189万円、中央値は8,000万円でした。平均のほうが4,000万円以上高くなっています。これは番町・麹町エリアなどの高額な成約が平均を押し上げているためで、この差の大きさこそが千代田区の一番の特徴です。詳しくは次の章で説明します。

売出価格と成約価格の違いを押さえる

「千代田区 マンション価格」で検索すると、サイトによって数字がまったく違うことに気づきます。

理由は単純です。掲載している数字の性質が違うからです。

• 売出価格（今、売りに出されている値段。まだ買い手はついていません）
• 成約価格（実際に買い手がついて、契約が成立した値段）
• AI査定価格・訪問査定価格（不動産会社が算出した見込み額）

このうち、実際の相場に一番近いのは成約価格です。売出価格は「この値段で売れたらいいな」という売主側の希望が反映されるため、成約価格より高めに出る傾向があります。

この違いをくわしく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

（参考）売出価格と成約価格の違い

千代田区のマンション価格「3つの特徴」

千代田区の相場を読むうえで、押さえておきたい特徴が3つあります。しかし以下に示す特徴は、千代田区のみならず、23区の多くのエリアに見られる特徴でもあります。

①千代田区の平均価格はそのままでは参考にしづらいデータです

千代田区の2025年の成約価格は、平均1億2,189万円に対して中央値8,000万円。平均が中央値の1.52倍あります。この乖離は、同じ時期に集計した11区（千代田・中央・港・新宿・文京・台東・江東・目黒・大田・渋谷・練馬）の中で最も大きい数字です［国土交通省 不動産情報ライブラリ・自社集計］。

理由は、番町・麹町エリアなどの数億円クラスの成約が一定数含まれ、平均を押し上げているためです。中央区（平均÷中央値1.04倍）や練馬区（同1.02倍）のような、ほぼ均質な市場とは事情が違います。千代田区で「区の平均は◯◯万円」という数字を見たときは、まず中央値も確認する。この一手間が欠かせません。

②千代田区の上昇ペースは23区内でも目立っています

同じ間取り・同じ面積帯・同じ築年帯にそろえて坪単価の前年比を見ると、千代田区は2025年に前年比30%を超える上昇を記録しています［2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年に条件を固定・自社集計・n=19（参考値）］。

サンプル数が19件と少ないため、この数字自体は参考値として扱う必要がありますが、23区横断の分析でも、千代田区は条件固定ベースの上昇率がもっとも高い区の一つに挙がっています。上昇率がもっとも鈍い区とは、5倍前後の開きがあります。

③千代田区は取引件数が少なく細かい分析では数字が不安定です

千代田区の成約価格情報は、2021〜2025年の5年間で1,448件でした。同じ期間で7,000件を超える江東区や港区と比べると、桁が一つ違います。

町名は千代田区内に15前後あります。単純に割ると、1町名あたり年間20件前後しか成約がない計算になります。町名別・築年別・面積別と条件を細かく絞るほど、1つのグループの件数が少なくなり、数字のブレが大きくなります。このあとの章で町名別の数字を紹介しますが、件数が少ない町名には「参考値」と明記していますので、あわせてご確認ください。

千代田区のマンション価格推移（2021〜2025年）

2021年から2025年までの成約価格情報を、年ごとに集計しました。

年	件数	平均価格	中央値	平均面積	平均築年数	坪単価中央値
2021年	258件	7,487万円	5,950万円	52.0㎡	16.5年	409.8万円
2022年	301件	7,997万円	6,000万円	51.8㎡	17.5年	426.1万円
2023年	261件	8,347万円	6,000万円	51.3㎡	19.9年	440.8万円
2024年	271件	8,855万円	6,500万円	48.3㎡	23.4年	462.8万円
2025年	357件	1億2,189万円	8,000万円	53.5㎡	22.4年	566.7万円

年	中央値	坪単価中央値
2021年	5,950万円	409.8万円
2022年	6,000万円	426.1万円
2023年	6,000万円	440.8万円
2024年	6,500万円	462.8万円
2025年	8,000万円	566.7万円

2021年から2025年にかけて、坪単価は409.8万円から566.7万円まで、じわじわと上がり続けています。特に2025年は、全体平均の前年比が37.6%と大きく伸びました。

ただし、この37.6%という数字も、そのまま「相場が4割近く上がった」と読むのは早計です。間取り・面積・築年数をそろえた条件固定ベースで見ると、上昇率は35.7%程度（サンプル19件・参考値）でした。全体平均の伸びのほうが実態よりやや高めに出ていることになります。理由は、2025年に平均築年数が22.4年とやや若返り、比較的グレードの高い物件の成約が増えたためと考えられます。

千代田区の町名別マンション価格

千代田区内でも、町名によって坪単価には大きな差があります。町名・駅・築年数・徒歩分の4つの軸で坪単価の差を比較したところ、千代田区でもっとも差が大きく出たのは町名でした（最大÷最小で2.7倍程度・駅の軸もほぼ同水準）。

町名	坪単価中央値	件数
神田淡路町	1,208万円	12件
四番町	1,077万円	16件
三番町	955万円	15件
富士見	945万円	21件
一番町	882万円	18件
内神田	826万円	10件（参考値）
神田神保町	752万円	18件
飯田橋	705万円	25件
平河町	661万円	13件
神田猿楽町	639万円	10件（参考値）
外神田	606万円	19件
麹町	601万円	20件
神田須田町	546万円	10件（参考値）
神田東松下町	497万円	24件
東神田	444万円	13件

町名	坪単価中央値
神田淡路町	1,208万円
四番町	1,077万円
三番町	955万円
一番町	882万円
神田神保町	752万円
麹町	601万円
東神田	444万円

※2023〜2025年の成約価格情報のうち、専有面積50㎡以上・間取り2LDK/3LDK/4LDK/3DKに絞って集計。件数10件台の町名は参考値としてご覧ください。

坪単価がもっとも高いのは神田淡路町、もっとも低いのは東神田で、その差は2.7倍程度です。ただ、順位を見ると「番町・麹町エリアが高くて、神田エリアが安い」という単純な図式でもありません。神田淡路町のように神田エリアの中でも突出して高い町名がある一方、麹町のように番町エリアより低い水準の町名もあります。駅からの距離や、個別のマンションの規模・築年数の影響も大きく、町名だけで一律に判断するのは危険です。

なお、駅名で比べても、新御茶ノ水駅と馬喰町駅の間で2.7倍程度の差が出ており、町名軸とほぼ同じ水準です。千代田区は町名と最寄駅がほぼ一体になっているエリアが多く、どちらの軸で見ても似た結果になる区といえます。

千代田区マンションの面積・間取り別の相場

面積が広くなるほど、平米単価も上がっていく傾向があります。これは全国で一般に見られる傾向とは逆です。

面積帯	価格中央値	平米単価中央値	坪単価中央値	件数
40㎡未満	3,000万円	106.7万円	352.6万円	314件
40〜60㎡	6,700万円	146.0万円	482.6万円	243件
60〜80㎡	1億2,000万円	185.7万円	613.9万円	220件
80㎡以上	2億6,000万円	272.5万円	900.8万円	112件

面積帯	価格中央値	坪単価中央値
40㎡未満	3,000万円	352.6万円
40〜60㎡	6,700万円	482.6万円
60〜80㎡	1億2,000万円	613.9万円
80㎡以上	2億6,000万円	900.8万円

※2023〜2025年の成約価格情報を集計。

80㎡以上の坪単価は、40㎡未満のおよそ2.6倍です。「面積×平米単価」で単純に価格を計算すると、実際より安く見積もってしまう可能性があります。広い住戸ほど、ファミリー向けの上質な物件や、番町・麹町エリアの物件が多く含まれやすいためです。

なお、国土交通省のデータは面積が5㎡刻みで公表されています。「70㎡」と表示されていても、実際には67.5〜72.5㎡程度の幅があるとみてください。平米単価には、これだけで最大3%台の誤差が生じます。数字は「◯◯万円程度」という目安として捉えるのが実務的です。

築年数別の坪単価はやや複雑

築年数と坪単価の関係を見ると、千代田区は単純な右肩下がりにはなっていません。物件ごとに、その状況を読み取り、相場との違いを判断する必要がありそうです。

築年帯	坪単価中央値	件数
〜5年	719万円	42件
6〜10年	661万円	81件
11〜15年	890万円	44件
16〜20年	793万円	38件
21〜25年	893万円	35件
26〜30年	606万円	8件（参考値）
36〜40年	507万円	5件（参考値）
41年〜	470万円	42件

築年帯	坪単価中央値
〜5年	719万円
6〜10年	661万円
11〜15年	890万円
21〜25年	893万円
41年〜	470万円

※2023〜2025年の成約価格情報のうち、専有面積50㎡以上・間取り2LDK/3LDK/4LDK/3DKに絞って集計。

築11〜15年（890万円）と築21〜25年（893万円）が、築6〜10年（661万円）より高い坪単価になっています。ふつうは築年数が浅いほど高くなりますが、千代田区では逆転が起きています。

理由として考えられるのは、築年数が浅い物件に湾岸エリアのような比較的安価な立地が混ざっている一方、築11〜25年クラスの物件には番町・麹町エリアの実績あるマンションが多く含まれている、という構成の違いです。「築浅だから高い、築古だから安い」という単純な前提は、千代田区には当てはまりません。

築41年以上の坪単価（470万円）がもっとも低くなっているのは、旧耐震基準の物件が含まれることや、修繕の状況によって価格が下がりやすいことが影響していると考えられます。

マンション価格を左右する7つの条件

ここまで見てきた町名・面積・築年数以外にも、マンション価格を左右する条件があります。

1. 駅からの距離・複数路線が使えるか
2. 階数・向き・眺望
3. 管理状態と修繕積立金の水準（長期修繕計画が整っているか）
4. 総戸数・施工会社・マンションブランド
5. 権利関係（所有権か借地権か、旧耐震かどうか）
6. 用途地域と、事務所利用が可能かどうか（千代田区は住宅と業務の混在エリアが多く、この点が価格に影響します）
7. 再開発・都市計画などの将来性

上記の7条件のなかでも、千代田区では2つの注目しておきたい動きがありました。

神田エリアでは、内神田一丁目地区や神田小川町三丁目西部南地区などで、市街地再開発事業がすでに一定の段階まで進んでいます。老朽化した建物の建て替えが具体的に動き出しているエリアです。

一方、番町エリアでは、日本テレビ通り沿道（二番町地区）のまちづくりが進められています。2024年7月に地区計画の変更が決定した段階で、現在は住民との協議（番町次世代シンポジウムなど）が続いています。事業そのものはまだ構想〜計画協議の段階で、着工時期は確定していません。

同じ千代田区の再開発でも、進み方の温度感はエリアによって違います。物件を検討する際は、「再開発予定」という言葉だけで判断せず、事業計画書があるのか、まだ地区計画の協議段階なのかを、千代田区の公式サイトで確認することをおすすめします。

マンション査定の考え方についてくわしく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

（参考）マンション査定額の検証方法

千代田区のマンション価格は下落に転じるか

ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値です。また、いまのところ千代田区のみの価格トレンド情報は出ていないため、東京全体の傾向から考えていきます。

東日本レインズの月例速報（2026年6月度）によると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は82.64万円／㎡で、前年同月比マイナス0.8%と2ヶ月連続で下落しました。成約価格も5,208万円で前年同月比マイナス0.02%と、ほぼ横ばいながら2ヶ月連続の下落です。一方、東京都区部に限ると、成約㎡単価は131.15万円／㎡で前年同月比プラス1.5%、74ヶ月連続の上昇が続いています。ただし成約件数は1,716件で前年同月比マイナス12.8%と、6ヶ月連続で減少しました［東日本レインズ「月例速報Market Watch 2026年6月度」］。

つまり、東京都区部のマンション単価そのものはまだ上昇基調にある一方、成約件数は減少しています。値段が高止まりし、買い手がついていくペースが鈍っている可能性が指摘されています。

民間の分析記事では、この件数減の要因として、都心3区（千代田・中央・港）の高額帯の失速も指摘されています。5月単月では、都心3区の成約件数が前年比マイナス25.8%、成約㎡単価も前年比マイナス8.5%になったと報じられています［不動産系メディアによるレインズ統計の分析記事・2026年6月］。千代田区を含む都心3区は、首都圏の中でも値動きの変化が出やすいエリアといえそうです。

東京カンテイの調査（2026年5月21日発表・2026年4月分）では、東京23区の中古マンション70㎡価格は1億2,724万円（前月比プラス2.4%・24ヶ月連続で上昇）でした。ただし、これは価格水準の高い都心部の事例シェアが拡大した影響が大きいとされ、都心部そのものの価格トレンドには天井感が強まりつつあると分析されています。都心6区（千代田区を含む）は1億8,822万円で、前月比プラス0.5%・3ヶ月ぶりの上昇でした［東京カンテイ プレスリリース、中古マンション70㎡価格。売り希望価格ベース・専有面積30㎡未満と事務所・店舗用は集計対象外］。

神田エリアの再開発や、番町エリアのまちづくりのような区固有の材料は、長期的には価格を下支えする要因になり得ます。ただし、いずれも数年単位の話であり、直近の値動きに即座に反映されるものではありません。

足元のデータを総合すると、千代田区を含む都心部は、価格そのものはまだ底堅い一方、成約件数の減少という形で「動きにくさ」が出始めています。ここ数年続いた右肩上がりの継続を前提にするのは、リスクがあると考えたほうがよさそうです。

マンションを売る・持つ・貸すの判断基準

千代田区は価格水準そのものが高い区です。そのぶん、判断を誤ったときの金額的な影響も大きくなります。売る・持つ・貸すの判断下す際は、次のような点を確認してください。

• 住み替えの時期と、住宅ローンの残債
• 保有コスト（千代田区は物件価格が高い分、管理費・修繕積立金も高めに設定されているマンションが少なくありません）
• 賃貸に出した場合の想定賃料（千代田区はオフィス街に近く、単身のビジネスパーソン向けの賃貸需要がある一方、ファミリー向けは需要層が限られる場合があります）
• 売却時にかかる税金と、保有し続けた場合の固定資産税
• 築年数と、次の大規模修繕の時期・予定される負担額

「今すぐ売るべきか、待つべきか」に絶対的な正解はありません。ご自身のライフプランと、上記の条件を照らし合わせて判断することになります。

より詳しい判断基準は、以下の記事にまとめています。

（参考）マンションは売却・保有・賃貸のどれを選ぶか

自分のマンションの価格を調べる方法

ここまでの数字を、実際にご自宅の価格に当てはめるには、次の手順が有効です。

1. 同じマンション、または近隣の似た条件のマンションの成約事例を探す
2. 面積帯（40〜60㎡、60〜80㎡など）をそろえる
3. 築年数と階数もできるだけそろえる
4. 売出価格ではなく、成約価格を基準にする
5. 複数の不動産会社の査定を受け、根拠を比較する

とはいえ、成約事例を個人で探すのは手間がかかります。千代田区のように取引件数が少ない区では、なおさらです。

このサイトの23区マンション査定シミュレーターは、区・面積・築年数の3項目を入力するだけで、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータをもとにした目安の価格帯を確認できます。個人情報の入力は不要で、宅建士が監修しています。ただし、国土交通省のデータは面積が5㎡刻みで公表されているため、シミュレーション結果はあくまで目安です。階数や向き、リフォームの有無によって、実際の価格は変わります。

マンション10秒査定シミュレーター（匿名で利用できます）

不動産会社によって査定額が違う理由

複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示額に数百万円から、時には1,000万円単位の差が出ることがあります。特に千代田区のように価格帯が高く、平均と中央値の差も大きい区では、この差が開きやすくなります。

査定額を受け取ったら、次の点を確認してください。

• どの成約事例を参照して算出した査定額か
• 査定価格の有効期間はいつまでか
• 売出価格ベースの査定なのか、成約価格ベースの査定なのか
• とにかく媒介契約を取りたいがための、値下げ前提の高め査定ではないか
• その不動産会社の、千代田区エリアでの売却実績

査定額の根拠を確認する具体的な方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

（参考）マンション査定額の検証方法

マンション売却後に手元に残る金額

相場を確認したあと、意外と見落とされがちなのが、売却価格からどれだけの費用が差し引かれるか、という点です。

千代田区の2025年の成約価格中央値（8,000万円）を例に、一般的にかかる諸費用の目安をまとめました。

費用項目	目安	備考
仲介手数料（上限・税込）	約270万円	（売却価格×3%＋6万円）×消費税10%が上限の目安
印紙税	数万円程度	契約金額により異なる。軽減措置の適用期限は要確認
抵当権抹消費用	2〜3万円程度	登録免許税＋司法書士報酬の目安。住宅ローンが残っている場合
住宅ローン残債	個別による	売却代金で一括返済するのが原則
譲渡所得税	個別による	取得費・保有期間・特別控除により大きく変動

費用項目	目安
仲介手数料	約270万円
印紙税	数万円程度
抵当権抹消費用	2〜3万円程度

仲介手数料と登記関連費用だけでも、300万円弱が差し引かれる計算になります。ここに住宅ローンの残債と、譲渡所得税（保有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。マイホームであれば3,000万円特別控除が使えるケースが多いです）が加わります。

譲渡所得税の金額は、取得したときの価格や諸費用、特別控除の適用可否によって大きく変わります。正確な金額は、税理士や不動産会社に個別に確認することをおすすめします。

まとめ｜千代田区では平均ではなく詳細な分析が必要

千代田区の2025年の成約価格は、中央値で8,000万円でした。ただし、平均は1億2,189万円と、中央値の1.52倍まで開いています。この差は周辺11区の中でもっとも大きく、平均だけを見て自宅の価格を判断すると、大きく見誤る可能性があります。

町名別では最大2.7倍程度、面積別・築年数別にも大きな差があり、しかも千代田区は取引件数自体が少ないため、細かく分けすぎると数字が不安定になります。区の平均や中央値ではなく、ご自宅に近い条件の成約事例で判断することが、千代田区では特に重要です。

まずは無料のシミュレーターで大まかな価格帯を確認し、そのうえで個別査定を受けて、階数・向き・眺望といった数字に出ない条件を反映してもらう。査定書を受け取ったら、その根拠を比較してから、売出価格を決める。この順番で進めることをおすすめします。

マンション査定シミュレーション（匿名10秒査定）

上記リンクから、その場で概算査定額を確認できます。