中野区のマンション成約価格は、2025年の中央値で5,400万円です（619件、国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」）。
ただ、中野区の相場を読むには、区内のマンションストックに関する知識が必要です。
理由は、区の中で生じつつある南北格差。中野駅前では駅ビルやタワーマンションの完成が2025〜2026年に相次ぐ一方、区の北側を走る西武新宿線は、地下化工事の完了が当初の予定から7年延期されました。同じ区内でも、沿線によってやや温度差がある状況です。
この記事では、駅ごとの成約価格を実際のデータで確認しながら、面積や築年数を含めて自分の物件がいくらになるか計算する手順まで示します。
なお、東京23区全体の価格動向については、以下の記事で解説しています。
この記事は「東京マンション売却編集部」が作成し、以下の監修者が内容を確認しています。
立石秀彦
宅地建物取引士／JSHI公認ホームインスペクター アップライト合同会社 代表
雑誌編集者として実業之日本社に勤務後、沖縄で不動産会社（沖縄かりゆし不動産）を約10年経営。現在はアップライト合同会社の代表として、関東・関西・沖縄の不動産会社と連携し、不動産関連データ分析および宅建業を運営。
中野区の成約価格は5,400万円（中央値）
中野区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：5,856万円／中央値：5,400万円／平米単価：約108.3万円（坪単価357.8万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：619件｜出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月20日
2025年、国交省不動産情報ライブラリに登録された、中野区のマンション成約件数は619件（前年比+51.3%）。価格の中央値は5,400万円、平均は5,856万円でした（平均÷中央値1.084。数字が大きく歪んでいるわけではなく、標準的な分布です）。
坪単価は357.8万円。専有面積の中央値はおよそ55㎡、築年数の中央値は24年です。
西武線周辺の開発の遅れと南北の格差
中野区の相場を考えるとき、避けて通れないのが沿線による温度差です。
地価やマンション価格に差が出ているのは、区の南部を走る東京メトロ丸ノ内線（中野坂上・中野新橋・中野富士見町）と、区の北部を走る西武新宿線（鷺ノ宮・都立家政・新井薬師前・野方・沼袋）です。国土交通省の地価公示データを沿線別に集計すると、丸ノ内線沿線の公示地価平均は699.6万円/m2、西武新宿線沿線は50.9万円/m2で、13倍以上の開きがあります（出典：国土交通省 土地鑑定委員会「地価公示」、tochidai.info集計、2026年）。
区の南側、中野駅の周辺では、ここ数年で駅をとりまく街の姿が変わりつつあります。
- 中野駅の西側南北通路・橋上駅舎・駅ビル整備が2026年12月に供用開始予定
- 駅南西部に新設される「桃園広場」も同じく2026年12月に完成予定
- 中野4丁目の囲町東地区では、市街地再開発事業「パークシティ中野」が2026年5月に竣工。一般分譲401戸（三井不動産レジデンシャル）
- 駅の真上、中野サンプラザ跡地を含む新北口駅前エリアの再整備は2034年度竣工を想定。当初の計画は建築費高騰で約900億円の収支ギャップが生じ、2024年10月にいったん施行認可申請が取り下げられた経緯がありますが、区は民間資金による再整備の方針を維持しています
一方、区の北側を東西に走る西武新宿線では、再開発等が難航気味です。
中井駅〜野方駅間の連続立体交差事業（新井薬師前駅・沼袋駅を地下化し、踏切7箇所を除却する事業）は、東京都の事業として進められてきましたが、用地取得の難航などを理由に、施行期間が「2027年3月まで」から「2034年3月まで」へ、7年延期されました（2026年3月25日付）。野方駅〜井荻駅間の立体化は、さらに先の2040年度供用開始が想定されています。
ただし、この価格差の主因は「南北」という地理そのものではなく、中野駅を中心としたエリアに再開発が集中した結果だと考えたほうが実態に近いでしょう。
中野区自身も、北部・南部はともに閑静な住宅街としての性格を持ち、区の中心部（中野駅周辺）に企業や商業機能が集まっていると説明しています（出典：中野区公式サイト「中野区ってどんなまち？」）。もともと旧耐震の古いマンションが多かった中野区において、中野駅周辺で大規模な新築ストックが増加しており、結果として沿線間の価格差という形で表れている、というのが正確な捉え方といえるでしょう。
ここで売出価格と成約価格の違いを押さえておきたい
不動産情報サイトに載っている「相場」の多くは、売主が希望する売出価格です。国土交通省の成約価格情報とは、平均で数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。
詳しくは以下の記事で解説していますが、この記事を含めて、当サイトではできる限り「成約価格」を基準に相場を分析しています。
中野区のマンション価格「3つの特徴」
中野区では、旧耐震の古いマンションが多いことが問題視されています。しかし、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータ分析から、築古物件も売買されていることがわかりました。
広い部屋ほど坪単価が下がる傾向が強い
中野区の成約データを回帰分析にかけると、面積が広くなるほど坪単価が下がるという結果が出ます（面積弾力-0.276）。これは23区の中でも顕著な傾向です（千代田区は逆に+0.935で、広いほど坪単価が上がります）。
中野区では、マンション居住世帯の54.5%が単身世帯という調査結果があります（中野区「中野区住宅白書」2017年3月、90ページ。総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」、2013年10月1日時点）。単身・DINKS向けのコンパクトな住戸への需要が根強いことが、このデータの背景にあると考えられます。
もし広めの物件について売却を検討する場合は、坪単価ではなく総額ベースで相場を確認しておくほうがいいでしょう。
価格を「平均」で見ても大きな問題がない
23区の多くは、平均値と条件をそろえた実勢値がずれます（見かけ上は下落していても、実際は上昇しているような区も少なくありません）。
中野区は例外です。2025年の全体平均の前年比は+11.9%、間取りと築年数をそろえた条件固定の坪単価の前年比は+11.3%。ほぼ一致しています。これは23区の中でも珍しく、該当するのは4区だけです。
つまり中野区に関しては、平均値の推移をそのまま「相場の変動」ととらえても、大きくは外れません。
築40年超の古いストックが3割を占める
2025年の成約データでは、築40年を超える物件が全体の30.0%。23区の中で3番目に高い割合です（国土交通省不動産情報ライブラリ）。
行政資料でも同じ傾向が裏付けられています。1980年以前に建築されたマンションは、戸数ベースで25.3%（2013年時点、中野区「中野区住宅白書」89ページ）。旧耐震基準の物件も、調査によって18.6%〜24.8%程度あるとされています（同91〜92ページ、および「第4次中野区住宅マスタープラン」2022年3月、16ページ）。
築古物件を検討する場合は、築年数だけでなく、耐震診断の有無や修繕積立金の状況まで確認することが欠かせません。
中野区の価格推移は上昇基調
2021年から2025年の坪単価（間取り2LDK・3LDK、55〜80㎡、築15〜30年に条件をそろえた中央値）は、次のように推移しています。
| 年 | 件数 | 坪単価（中央値） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 49件 | 273.9万円 | ― |
| 2022年 | 54件 | 297.1万円 | +8.5% |
| 2023年 | 73件 | 307.0万円 | +3.3% |
| 2024年 | 70件 | 321.4万円 | +4.7% |
| 2025年 | 94件 | 357.8万円 | +11.3% |
（対象期間：2021〜2025年｜成約価格ベース｜出典：国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」を編集部で集計）
5年間で坪単価はおよそ1.3倍。特に2025年の伸びが大きくなっています。
先ほど触れた再開発のニュースだけを見ると、値上がりが加速しているように感じるかもしれません。ただ、実際の数字は「見かけの平均」と「条件をそろえた実勢値」がほぼ一致するという、中野区らしい堅実な伸び方です。派手な再開発報道の割に、価格の動き自体は地に足がついていると言えるでしょう。
駅ごとの価格差とその理由
2023〜2025年の駅別坪単価中央値（成約価格情報、n15件以上）を見てみましょう。最寄り駅によるマンション価格の違いを確認してみてください。
| 駅 | 件数 | 坪単価（中央値） | 徒歩中央値 |
|---|---|---|---|
| 東中野 | 174件 | 394.2万円 | 4.0分 |
| 中野（東京メトロ・JR） | 238件 | 354.8万円 | 7.0分 |
| 新中野 | 144件 | 327.8万円 | 5.0分 |
| 中野坂上 | 163件 | 311.7万円 | 6.0分 |
| 中野新橋 | 90件 | 319.2万円 | 5.0分 |
| 中野富士見町 | 100件 | 274.6万円 | 7.0分 |
| 鷺ノ宮（西武新宿線） | 64件 | 252.3万円 | 7.0分 |
| 都立家政（西武新宿線） | 21件 | 240.8万円 | 6.0分 |
| 新井薬師前（西武新宿線） | 65件 | 233.6万円 | 7.0分 |
| 野方（西武新宿線） | 58件 | 231.7万円 | 7.0分 |
| 沼袋（西武新宿線） | 60件 | 231.4万円 | 7.0分 |
西武新宿線沿線の5駅（鷺ノ宮・都立家政・新井薬師前・野方・沼袋）は、いずれも坪単価が230〜250万円台に集まっています。中野駅の354.8万円、東中野の394.2万円と比べると、たしかに差はあります。
ただ、この差はおよそ1.5〜1.7倍です。23区全体で見ると、駅による価格差は1.8倍〜3.8倍が普通（23区内の場合）で、中野区のこの差はむしろ控えめな部類に入ります。また、徒歩分数はどの駅も6〜7分程度で、駅までの距離自体にそれほど大きな違いはありません。
つまり、地価公示の水準だけを見ると南北で極端な差があるように見えますが、実際に成約している価格の差は、23区の中では特別大きいわけではないということです。西武線の地下化が完了すれば、この差がどう動くかが今後の見どころになります。今の時点で「北側は今後も安いままだろう」と決めつけるのは早いでしょう。
中野区マンションの面積・間取り別の相場
2025年の成約価格を面積帯別に見ると、次のとおりです（成約価格情報、中央値）。
| 面積帯 | 件数 | 価格（中央値） | 坪単価（中央値） |
|---|---|---|---|
| 30㎡未満 | 100件 | 1,600万円 | 238.0万円 |
| 30〜50㎡ | 161件 | 3,800万円 | 292.8万円 |
| 50〜70㎡ | 239件 | 6,800万円 | 363.6万円 |
| 70㎡以上 | 119件 | 8,500万円 | 352.6万円 |
（対象期間：2025年｜成約価格ベース｜出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」を編集部で集計）
70㎡を境に坪単価が下がっている点にも注目です。50〜70㎡帯の坪単価363.6万円に対し、70㎡以上は352.6万円。件数も30㎡未満（100件）と50〜70㎡（239件）が多く、中野区の中古マンション市場はコンパクトから中規模の住戸が中心であることが分かります。
先ほど触れたとおり、中野区は面積が広くなるほど坪単価が下がる傾向が23区で最も強い区です。単身・二人暮らし向けのコンパクトな住戸をお持ちの方は、坪単価の面では有利に出やすい一方、ファミリー向けの広い住戸をお持ちの方は、坪単価で判断すると割安に見えてしまう点にご注意ください。
築年数別の坪単価
中野区の成約データを回帰分析すると、築1年あたりおよそ1.58%、坪単価が下がる計算になります（徒歩・面積・年次の影響を除いた推定値。R²=0.604、n=1,200）。
徒歩1分の価値は、築およそ1.34年分に相当します。つまり「駅から1分遠いが築1年新しい」物件と「駅から1分近いが築1年古い」物件は、坪単価で見るとほぼ同水準ということです。
価格を左右する7つの条件
中野区の坪単価は、主に次の条件で変動します。
- 駅までの徒歩分数（1分ごとにおよそ2.11%）
- 築年数（1年ごとにおよそ1.58%）
- 専有面積（広いほど坪単価は下がる。23区で最も強い逆方向）
- 用途地域（中野区は商業系52.3%・住居専用系41.7%。用途地域は「資産価値の優劣」ではなく「マンションの建てやすさ」の軸です。商業地域はむしろ高層マンションを建てやすく、マンション供給には有利に働きます）
- 駅の沿線（西武新宿線沿線か、中野駅・東中野駅周辺の路線かで、現時点では差が出ています）
- 再開発の有無（囲町東地区、中野駅新北口エリアなど、駅周辺での大型プロジェクトの進捗）
- 耐震性・修繕状況（築40年超のストックが3割ある区のため、特に重要）
投資用・単身向けのコンパクト住戸をお探しの方には、都心へのアクセスの良さから根強い需要があるとされています。ただし、これは市場動向の一般的な傾向であり、個別の物件ごとに事情は異なります。
中野区のマンション価格は今後どう推移するか
ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値です。2つの時間軸が混ざっている点にご注意ください。
首都圏全体の直近の動きを見ると、潮目が変わりつつあります。東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」2026年5月度によると、首都圏の中古マンション成約坪単価は266.6万円で、前年同月比-3.9%。73か月ぶりの下落です。成約価格も5,067万円で、前年同月比-4.6%、19か月ぶりの下落となりました。成約件数は2か月連続で減少し、在庫件数は3か月連続で増加しています。
一方、東京カンテイ「中古マンション70㎡価格」（2026年4月時点、5月21日発表）では、東京23区の売出価格は前月比+2.4%の12,724万円で、24か月連続の上昇が続いています。ただしこれは価格水準の高い都心部の事例シェアが拡大した影響が大きく、都心部そのものの価格トレンドには天井感が出始めているとされています。
つまり、売出価格ではまだ強気の数字が並ぶ一方、実際に成約した価格のほうは、首都圏全体で見ると下落に転じたところです。
中野区に固有の材料としては、先ほど触れた再開発・インフラ整備の進み方の違いが、今後の価格差に影響してくると考えられます。中野駅周辺では駅ビル・再開発が2026年前後に相次いで形になる一方、西武新宿線沿線の地下化は2034年度以降にずれ込みました。南側の材料が先に出そろい、北側の材料はまだ先という状況です。
これらを踏まえると、中野区全体で今後も同じ角度で右肩上がりが続くと前提にするのは、リスクがあります。エリアごとの材料の出そろい方を見ながら、判断していくことをおすすめします。
マンションを売る・持つ・貸すの判断基準
売却・保有・賃貸、どれが自分に合っているかは、ローン残高や住み替えの予定、税金の扱いによって変わります。
判断基準は以下の記事にまとめています。
自分のマンションの価格を調べる手順
ここまでの数字は、あくまで区全体の傾向です。ご自身の物件の価格を知るには、次の順に条件を絞り込むことをおすすめします。
- 最寄駅を確認する（同じ中野区でも、南側と北側で坪単価の水準が違います）
- 専有面積を確認する（中野区は面積が広いほど坪単価が下がる傾向が強いため、坪単価ではなく総額で比較してください）
- 築年数を確認する（築1年の差は、駅からの徒歩1分強に相当します）
- 同じ町名・同じ間取りの成約事例を探す
この4つを入力するだけで概算が分かるシミュレーターを、記事の中ほどに設置しています。まずはそちらで確認してみてください。
査定額が不動産会社によって違う理由
複数の不動産会社に査定を依頼すると、数百万円単位で金額が違うことがあります。理由と確認方法は以下の記事にまとめています。
売却後に手元に残る手取り額を自動計算
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙税、譲渡所得税（保有期間や取得費によって変わります）などが差し引かれます。
中野区の中央値である5,400万円で売却した場合を例に、諸費用を差し引いた概算を確認してみましょう。
マンション売却 手取り額シミュレーター
まとめ｜中野区では平均ではなく類似事例で判断する
中野区のマンション価格は、2025年の中央値で5,400万円。23区の中でも、見かけの平均値と実際の値動きがほぼ一致する、数少ない区です。
ただし、区の中は一様ではありません。
- 中野駅周辺（南側）：駅ビル・再開発が2025〜2026年に相次いで形になる
- 西武新宿線沿線（北側）：地下化の完了が2034年度以降に延期された
- 面積が広いほど坪単価は下がる傾向が23区最下位（総額ベースで比較すること）
- 築40年超のストックが3割。耐震性・修繕状況の確認が欠かせない
平均や中央値は、あくまで出発点です。最寄駅・面積・築年数をそろえた類似事例で、ご自身の物件の価格を確認することをおすすめします。
まずは無料のシミュレーターで概算を確認し、気になる方は机上査定フォームからお問い合わせください。
上記のリンク先から査定をお申し込みいただくと、まず机上査定をお送りします。マンションは机上査定でもかなり正確な価格を出せますので、それを元にじっくりとご検討ください。しつこい営業などはいっさいありませんので、ご納得のいくまで検討いただけます。
コメント