渋谷区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：11,777万円／中央値：8,500万円／平米単価：185.7万円（坪単価613.9万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：907件｜出典：国土交通省不動産情報ライブラリ｜集計日：2026年7月19日
渋谷区のマンション成約価格は、2025年の中央値で8,500万円です［907件、出典：国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」］。
しかし、渋谷区の相場には「ばらつきが多い」という特徴があります。23区の中で、区内の価格のばらつきが最も大きいのです。
渋谷区には、松濤や代官山のような低層の高級住宅地と、笹塚や幡ヶ谷のような生活感のあるエリアが混在しており、マンションの坪単価が3倍以上異なります。
したがって「渋谷区の相場」を単純に平均値だけで考えると、どちらのエリアでも間違った数字になります。
この記事では、渋谷区の相場を町名別・面積別・築年数別に分解し、ご自身の物件がどのゾーンに入るのかを判断できるところまで解説します。最後には、条件を入力するだけで概算が出るシミュレーターもご案内します。
なお、東京23区全体の価格動向については、以下の記事で詳しく紹介しています。
この記事は「東京マンション売却編集部」が作成し、以下の監修者が内容を確認しています。
立石秀彦
宅地建物取引士／JSHI公認ホームインスペクター アップライト合同会社 代表
雑誌編集者として実業之日本社に勤務後、沖縄で不動産会社（沖縄かりゆし不動産）を約10年経営。現在はアップライト合同会社の代表として、関東・関西・沖縄の不動産会社と連携し、不動産関連データ分析および宅建業を運営。
渋谷区の成約価格は8,500万円（中央値）
2025年、渋谷区で成約した中古マンションの価格水準を以下にまとめました。ここで使用している不動産情報ライブラリのデータは、国交省が実際に売買契約した人あてにアンケートを送って確認した数字です。従って、実際の取引実態を、かなり正確に表した数字と考えられます（一部にレインズの成約データも含まれています）。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 中央値 | 8,500万円 |
| 平均値 | 11,777万円 |
| 平均÷中央値 | 1.386倍 |
| 坪単価（平均） | 613.9万円 |
| 取引件数 | 907件 |
| 対象期間 | 2025年1〜12月（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」 |
平均値（11,777万円）と中央値（8,500万円）の差は3,277万円あります。これは23区の中でも大きい部類（3位）です。
ここからも、平均値を「渋谷区の相場」ととらえると、実態からずれてしまうことがわかります。詳しい理由は、次の章で説明します。
売出価格と成約価格の違いを押さえる
不動産ポータルに載っている「売出価格」と、実際に成約した「成約価格」は別のものです。売主が最初につける希望価格と、買主との交渉を経て決まる実際の価格には、通常10〜15%程度の差が出るからです。
東京カンテイが公表している「中古マンション70㎡価格」は、売り希望価格をもとにした集計です。ニュースなどで見かける「東京23区のマンション価格」も、多くの場合こちらの売出価格をベースとしており、実際に成約した金額とは性質が異なります。
売出価格と成約価格の差がどれくらい出るか、具体的な数字で見てみましょう。カンテイが公表した2025年の「東京23区+34.6%」（売出・70㎡換算）という上昇率は、不動産のニュースで見かけた方も多いはずです。
ところが、国交省の成約価格情報を使って23区すべてを自前で集計すると、この+34.6%に達した区は23区中ひとつもありません。成約ベースで最も上昇したのは中央区の+25.6%で、渋谷区は+20.4%でした（後ほど「価格推移」の章で詳しく見ます）。売り出す側が期待する金額と、実際に買い手がついた金額の間には、これだけの開きがあります。
つまり、現在の東京23区では、売出価格が大きく上昇しているが、成約価格はそれよりやや控えめだといえます。ここはぜひ押さえておいてください。
売出価格と成約価格について、詳しい違いは以下の記事で解説しています。
なお、一般的に各区ごとの成約データ情報は統計として公表されていません。そこで、この記事では国土交通省が公表している成約データを独自に集計し、区ごとの成約情報として公開しています。
渋谷区のマンション価格「3つの特徴」
実は渋谷区のマンション価格をひとくくりにとらえると、解像度が粗すぎて不正確です。たとえば文京区では、区内のどのエリアでも類似した価格帯になりがちですが、渋谷の場合は、エリアによる落差が大きいのです。
また、中央区のように「タワーマンションが非常に多いので均質市場になっている」といった特徴もありません。渋谷では、個々のエリアの、個々の物件を見ていく必要があります。
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① 渋谷区は23区で最も価格がばらつく
渋谷区の変動係数（CV、価格のばらつきを示す指標）は1.014で、23区の中で1位です。最も均質な江戸川区（0.411）の2.5倍にあたります。
CVが1.014ということは、標準偏差（ばらつきの大きさ）が平均値とほぼ同じ大きさということです。つまり「平均的な渋谷区の物件」という像そのものが、統計的にほとんど意味をなしません。
町名別に見ると、坪単価の中央値は最も高い猿楽町（1,134.6万円）から最も低い笹塚（324.0万円）まで3.5倍の開きがあります（2023〜2025年成約、各町名10件以上のサンプル）。同じ区の中に、まったく違う複数の市場が同居していると考えたほうが実態に近いでしょう。
② 渋谷区は広いほど坪単価が上がる傾向
面積と坪単価の関係を回帰分析で見ると、渋谷区の面積弾力性は+0.547です。これは面積が1%広くなると、坪単価が0.55%程度上がる計算になるという意味です。23区の中では2位で、多くの区（中野区の-0.276など）とは逆方向の動きになります。
一般的な区では、面積が広い物件ほど坪単価が下がる傾向があります。渋谷区はこの逆で、広い住戸ほど坪単価も上がります。松濤や広尾のような高級住宅地に、面積の大きいハイグレードな住戸がまとまって存在していることが背景にあると考えられます。①の「ばらつき」と合わせると、渋谷区は「広くて高い層」と「コンパクトな層」がはっきり分かれた市場だといえます。
③ 渋谷区は商業地と住居専用地がせめぎ合う
渋谷区の用途地域構成は、商業系43.1%・住居専用系30.0%・準工業系2.3%（23区で下から3位）です。
商業地と住居専用地が近い比率で拮抗しているのは、23区の中でも珍しい構成です（多くの区は、商業系か住居専用系のどちらかに偏ります）。準工業系がほぼ存在しないのも渋谷区の特徴で、工場跡地由来の江東区（準工業70.1%）のような成り立ちとは対照的です。
駅前の道玄坂・宇田川町のような商業エリアと、松濤・南平台町のような住居専用エリアが区内に共存していることが、①のばらつきを生む土台になっている可能性もあります。
渋谷区のマンション価格推移（2021〜2025年）
条件を固定（2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年）した坪単価の推移です。年による住戸の質の違いをそろえた、実態に近い数字としました。
| 年 | 件数 | 坪単価（中央値） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 48 | 397.2万円 | — |
| 2022 | 48 | 425.3万円 | +7.1% |
| 2023 | 48 | 434.3万円 | +2.1% |
| 2024 | 64 | 509.7万円 | +17.4% |
| 2025 | 90 | 613.9万円 | +20.4% |
5年間で坪単価は約1.55倍になりました。2025年の上昇率は23区の中で4番目に高い数字です（1位は千代田区の+31.3%）。
一方、条件をそろえずに全体の平均値だけを見ると、2025年の前年比は+15.8%程度にとどまります。条件固定の+20.4%との差は約4.5ポイントあり、渋谷区でも「取引される物件の質」が年によって変わることで、見かけの平均が実態からずれる現象が起きています（この現象自体は23区の大半で見られるため、渋谷区固有の特徴とはいえません）。
渋谷区は町名で相場が大きく変わる
渋谷区の坪単価は、4つの軸（町名・駅・築年数・徒歩分）のうち、町名による差が最も大きく出ます（3.50倍）。町名軸が強く出るのは、23区の中では港区（3.46倍）などと並ぶ水準です。
| 町名 | 件数 | 坪単価中央値 |
|---|---|---|
| 猿楽町 | 14 | 1,134.6万円 |
| 代官山町 | 14 | 841.0万円 |
| 宇田川町 | 30 | 832.0万円 |
| 恵比寿南 | 27 | 787.1万円 |
| 広尾 | 115 | 738.9万円 |
| 恵比寿 | 70 | 712.0万円 |
| 神宮前 | 77 | 696.0万円 |
| 代々木 | 109 | 480.8万円 |
| 初台 | 57 | 473.0万円 |
| 松濤 | 13 | 427.8万円 |
| 幡ヶ谷 | 49 | 370.2万円 |
| 笹塚 | 18 | 324.0万円 |
（2023〜2025年成約、各町名10件以上のサンプルがある場合のみ掲載。全24町名中12町名を抜粋）
数字を見るうえで注意しておきたいポイントがあります。猿楽町（14件）や松濤（13件）、笹塚（18件）は、いずれもサンプル件数が10件台と少なく、特定の大型物件が1〜2件混ざるだけで中央値が動きます。「松濤=渋谷区の最高値」という思い込みで見ると、実際の順位（今回のサンプルでは猿楽町が最も高く出ています）とずれることがあります。町名別の数字は、あくまで大まかな位置関係の参考としてご覧ください。
広尾（115件）や恵比寿（70件）、代々木（109件）のように件数が100件前後ある町名は、相対的に信頼できる水準といえます。
渋谷区マンションの面積・間取り別の相場
2025年成約の面積帯別データです。この表から、渋谷区におけるマンション価格の特徴を読み取ることができます。
| 面積帯 | 件数 | 坪単価中央値 | 価格中央値 |
|---|---|---|---|
| 〜50㎡ | 385 | 409.9万円 | 4,200万円 |
| 50〜60㎡ | 118 | 465.8万円 | 7,500万円 |
| 60〜70㎡ | 138 | 661.2万円 | 12,000万円 |
| 70〜80㎡ | 91 | 661.2万円 | 15,000万円 |
| 80〜100㎡ | 113 | 700.0万円 | 18,000万円 |
| 100㎡〜 | 62 | 900.9万円 | 33,000万円 |
先ほどの「②広いほど坪単価が上がる」という特徴は、この表から読み取ることができます。50㎡未満は坪単価409.9万円ですが、100㎡を超えると900.9万円と2倍以上になります。
渋谷区で「坪単価×面積」だけで自分の物件を試算すると、広い住戸ほど過小評価、狭い住戸ほど過大評価になりやすい点に注意が必要です。そこで、正確なマンション価格を出したい場合は、以下のリンクをご利用ください。
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築年数別の坪単価
2LDK・3LDK・50㎡以上、2023〜2025年成約のデータです。
| 築年帯 | 件数 | 坪単価中央値 | 価格中央値 |
|---|---|---|---|
| 〜5年 | 179 | 837.5万円 | 17,000万円 |
| 6〜10年 | 139 | 661.2万円 | 15,000万円 |
| 11〜15年 | 87 | 712.0万円 | 16,000万円 |
| 16〜20年 | 69 | 708.4万円 | 16,000万円 |
| 21〜25年 | 147 | 598.2万円 | 13,000万円 |
| 26〜30年 | 89 | 505.6万円 | 10,000万円 |
| 31〜35年 | 15 | 608.3万円 | 17,000万円 |
| 36〜40年 | 36 | 550.2万円 | 12,000万円 |
| 41年〜 | 177 | 368.4万円 | 7,500万円 |
（31〜35年帯は件数15件と少なく、参考値としてご覧ください）
回帰分析によると、築1年経過するごとに坪単価は1.62%程度下がる計算になります。渋谷区のこの数字は23区の中では下から6番目で、他区（江東区-2.07%など）と比べると、築年による下落は比較的ゆるやかな部類に入ります。松濤や広尾のような立地そのものの価値が高いエリアが、築年の影響を薄めていると考えられます。
価格を左右する7つの条件
渋谷区のマンション価格は、主に次の7つの条件で決まります。
- 町名（エリア） — 猿楽町・代官山町などの高価格エリアと、笹塚・幡ヶ谷などの間で坪単価は最大3.5倍差がつきます
- 面積 — 渋谷区は広いほど坪単価が上がる、23区でも珍しい市場です
- 築年数 — 1年あたり1.6%程度の下落。他区より下落はゆるやかです
- 駅からの距離 — 徒歩1分ごとに坪単価は1.4%程度下がる計算になります（23区の中では中位。港区の-3.95%ほど強い影響はありません）
- 間取り — ファミリータイプ（2LDK・3LDK）が中心の市場です
- 建物の構造 — SRC造の比率は27.0%で、高層物件が一定数含まれます
- 用途地域 — 商業地か住居専用地かで、価格帯が大きく変わります
渋谷駅周辺では現在、道玄坂二丁目南地区（オフィス棟・ホテル棟、2024年着工）や渋谷アッパーウエストプロジェクト（高級賃貸住宅・ホテル）などの大規模再開発が進んでいます。ただ、これらはオフィス・ホテル・賃貸住宅が中心で、分譲マンションとしての大量供給を伴うものではありません。渋谷駅周辺の再開発が続くほど、駅前エリアの分譲在庫はかえって希少になっていく可能性があります。
渋谷区のマンション価格は今後どう推移するか
ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値で分析します。
東日本レインズの月例速報（2026年5月度）によると、首都圏の中古マンション成約坪単価は266.6万円で、前年同月比3.9%の下落となりました。2020年4月以来、73か月ぶりの下落です。成約価格も5,067万円と、前年同月比4.6%下落しています。長く続いた上昇局面に、区切りが見え始めています。（参考：東日本レインズ 不動産市場動向（統計））
東京カンテイの調査（2026年5月調査分）でも、都心6区の中古マンション価格（70㎡換算、売り希望価格ベース）は1億8,748万円と、前月比0.4%の下落でした。在庫が積み上がり、値下げの動きが広がったことが背景にあります。一方で東京23区全体は、直近確認できた2026年4月データで前月比+2.4%の12,724万円と24か月連続の上昇が続いており、都心部と周辺部で温度差が出ている状況です。（参考：東京カンテイ プレスリリース）
渋谷区固有の材料としては、前章で触れた駅周辺の再開発（道玄坂二丁目南地区など）があります。2029年度までに渋谷駅周辺の大規模再開発が完了する見込みで、街の姿は今後も変わり続けます。ただし、この再開発が渋谷区の分譲マンション価格に直接どう影響するかを示す確度の高い一次情報は、現時点では見つかりませんでした。
これらを踏まえると、渋谷区も含めた都内のマンションを考えるとき、右肩上がりの継続をそのまま前提にするのはリスクがあります。ここからは市場の変化に注目しつつ、売り時を考える局面に来ているといえるでしょう。
マンションを売る・持つ・貸すの判断基準
価格が今後どう動くとしても、「売る」「持ち続ける」「貸す」のどれが自分にとって正しい選択かは、市況だけでは決まりません。ローン残債・税金・ライフプランなど、考慮すべき要素は複数あります。
判断の手順は以下の記事で解説しています。
自分のマンションの価格を調べる手順
ここまでの表は、あくまで「渋谷区の中の目安」です。具体的な物件に近い数字を出すには、次の手順で絞り込んでください。
- 町名から、近いエリアの坪単価を確認する（このページの町名別表）
- 面積帯から、近い坪単価帯を確認する（面積・間取り別の表）
- 築年数から、下落の目安を確認する（築年数別の表）
- 3つを掛け合わせて、概算のレンジを出す
この手順を自動化したものが、トップページのマンション査定シミュレーターです。区・面積・築年数の3項目を入れるだけで、個人情報の入力なしに概算が出ます。国土交通省の同じデータをもとに、宅地建物取引士が監修しています。
なお、国交省のデータは面積が5㎡刻みで公表されているため、シミュレーションの数字はあくまで目安です。階数や向き、リフォーム歴によって、実際の価格は変わります。
査定額が不動産会社によって違う理由
同じ物件でも、依頼する不動産会社によって査定額に差が出ることがあります。中には、契約欲しさに相場より高い査定額を提示するケースもあります。
査定額の見極め方は以下の記事で解説しています。
売却後に手元に残る金額
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。手取り額を出すには、仲介手数料・登記費用・譲渡所得税などを差し引く必要があります。
以下は、渋谷区の中央値（8,500万円）で売却した場合の、一般的な目安です。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 売却価格 | 8,500万円 |
| 仲介手数料（上限額の目安） | 約291万円 |
| 印紙税・登記関連費用 | 数万円〜数十万円程度 |
| 譲渡所得税（所有期間・取得費により変動） | ケースにより大きく異なる |
譲渡所得税は、取得費（購入時の価格や諸費用）と所有期間（5年超か以下か）によって税率が大きく変わるため、この記事のような一般論では試算できません。正確な手取り額は、取得時の売買契約書をもとに、税理士や不動産会社に個別で確認することをおすすめします。
ご所有の物件の条件をもとに、机上査定でおおよその手取り額をお調べします。電話でのしつこい営業はいたしません。
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まとめ｜渋谷区では平均ではなく個別事例で判断する
渋谷区は、23区の中で最も価格のばらつきが大きい区です。2025年の成約価格は中央値8,500万円ですが、その数字だけで個別具体的な物件を判断するのは危険です。
松濤や代官山町のような低層高級住宅地と、笹塚や幡ヶ谷のようなエリアでは、坪単価が3倍以上離れています。しかも渋谷区は、広い住戸ほど坪単価が上がるという、23区でも珍しい市場です。
そのため、渋谷区では平均価格に面積をかけるような、おおまかな計算方法でマンション価格を把握することができません。
大切なのは、平均値ではなく、査定したいマンションが立地する町名・面積・築年数に近い「取引事例」で価格の見当をつけることです。この記事の各章で示した町名別・面積別・築年数別の表を、ご自身の条件に合わせて読み合わせてみてることでも、おおまかな価格推定は可能です。
また、市況には変化の兆しが見られます。首都圏の中古マンション成約価格は、73か月ぶりに前年割れとなりました。渋谷区も含めて、これまでの右肩上がりをそのまま前提にするのはリスクがあります。売却をお考えの場合は、価格動向を慎重に確認しておくことをおすすめします。
- 相場の目安：2025年成約価格は中央値8,500万円（平均11,777万円は実態より高く出やすいため参考程度に）
- 町名：猿楽町・代官山町など高価格帯から、笹塚・幡ヶ谷など低価格帯まで最大3.5倍の開きがあります
- 面積：渋谷区は広いほど坪単価が上がる市場です。単純な坪単価×面積では計算が合いません
- 次の一歩：ご自身の町名・面積・築年数に近い数字を本記事で確認したうえで、シミュレーターまたは机上査定で概算をお出しください
まずは、匿名・無料でできるマンション価格査定シミュレーションを利用してみて、大まかな価格をつかむのもおすすめです。
ただし「売るか売らないか」の判断には、正確な査定が不可欠。以下のリンクを試してみてください。
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