新宿区のマンション相場は6,000万円（中央値）だが古くなると安くなりやすい傾向

2026年7月21日2026年8月17日

新宿区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：7,678万円／中央値：6,000万円／平米単価（中央値）：122.5万円（坪単価405.0万円）対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：1,298件｜出典：国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月18日

新宿区のマンション成約価格は、2025年の中央値で6,000万円でした（取引1,298件・国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」）。

しかし、新宿区にはきわだった特徴があります。

区の中に「中心となる駅」がないのです。新宿区には42の駅があり、最も多くのマンションが近接する新宿御苑前駅でもシェアは7.2%しかありません。つまり、23区で最も利用駅が分散した区といえるでしょう。

新宿区では、どこに住んでいても歩いて数分の場所に何かしらの駅があります。だから「駅から近いかどうか」だけでは、価格の差がつきにくいのです。

そこで、この記事では新宿区のマンション価格を町名別・面積別・築年数別に分解し、ご自身のマンションに近い条件で価格を計算する手法を解説します。

なお、東京23区全体のマンション価格については、以下の記事で解説しています。

この記事は「東京マンション売却編集部」が作成し、以下の監修者が内容を確認しています。

立石秀彦

宅地建物取引士／JSHI公認ホームインスペクターアップライト合同会社代表

雑誌編集者として実業之日本社に勤務後、沖縄で不動産会社（沖縄かりゆし不動産）を約10年経営。現在はアップライト合同会社の代表として、関東・関西・沖縄の不動産会社と連携し、不動産関連データ分析および宅建業を運営。

新宿区の成約価格は6,000万円（中央値）

国土交通相不動産情報ライブラリに登録されているだけでも、新宿区の中古マンションは、2025年の1年間で1,298件の取引がありました（前年比+64.5%）。

そのデータを集計すると、見えてくるものがあります。まず、以下の表の平均と中央値の差に注目してください。

	2025年
取引件数	1,298件
中央値	6,000万円
平均	7,678万円
平均÷中央値	1.280倍

平均が中央値より1.28倍高いのは、価格帯の高い物件が全体を押し上げているためです。新宿区は平均÷中央値が1.280倍で、これは千代田区（1.524倍）、港区（1.409倍）、渋谷区（1.386倍）に次ぐ水準です。平均だけを見ると、実際の相場感より高めに出やすい区といえます。

取引件数は増加傾向にあります。2021年の789件から2025年は1,298件まで伸びました。

平均専有面積は51.5㎡から51.6㎡と、ほぼ横ばいでした。ここから読み取れるのは、ワンルームなど面積が小さい物件の成約件数が増えたわけではなく、実需向けの物件が活発に取引されたということ。ファミリー物件の売主にとってはよい傾向といえるでしょう。

売出価格と成約価格

実は、ポータルサイトなどに掲載されているマンション価格動向などでは、売出価格を採用しています。しかし、実際に売れた価格（成約価格）は、一般的に売出価格より数パーセントから10パーセント程度安い価格なのです。この記事では成約価格を集約している国土交通相不動産情報ライブラリのデータを使用し、集計・分析しています。そのため、かなり正確な取引実態を表しています。

新宿区のマンション価格「3つの特徴」

とにかく駅の数が多いことが、新宿区における中古マンション価格に影響を与えています。一方で、築年数が経過すると、成約価格が下がりやすい傾向もデータ分析からわかりました。

①区内の交通は42駅に分散しておりどの駅も一強にならない

新宿区の駅への集中度（HHI＝取引がどれだけ特定の駅に偏っているかを示す指数。数字が大きいほど一極集中）は416で、23区の中で最も低い数字です。比較のために挙げると、中央区は1駅（勝どき駅）だけで33.6%を占め、集中度は1,654あります。新宿区は最大駅の新宿御苑前でもシェア7.2%にとどまり、42駅に取引が分散しています。

ちなみに、新宿区といえば「新宿駅の区」だと思われがちですが、実際にマンション取引が一番取引が集まっているのは新宿御苑前です。さらに、区内のどこにいても歩いて行ける範囲に複数の駅があります。そのため「駅から遠いので値引きしてほしい」という交渉が、他区ほど成立しにくいエリアでもあります。

そのため、駅からの徒歩距離が価格に影響しにくいという特徴があります。集計してみると、徒歩1分あたりの価格差は-0.53%で、23区の中で2番目に小さい数字でした（最も小さいのは千代田区の-0.04%）。港区の-3.95%と比べると、影響は7分の1程度です。

②2025年前半のデータでは購入者の14.6%が外国人

明治大学政治経済学部教授の野澤千絵氏の調査によると、2025年１〜６月期の新築マンションについて、新宿区の場合は14.61%が外国人（正確には外国に住所がある者）による取得でした。

これは、東京23区でも突出して高い数字です。

外国に住所がある者による取得は、東京全体で３％、東京23区で3.5％、都心６区で7.51%。都心に向かうほど割合が高くなるのですが、その都心６区の中で新宿区が突出しています。

これは新築マンションに限定したデータですから、新築供給の状況によって毎年入れ替わる可能性がある数字です。しかし、少なくとも新宿区でマンションを買う場合は外国人と競合することは間違いないでしょう。売却する場合は、外国人（特にデータ上は台湾人）購入者に売却するチャンスがある点、有利といえるかもしれません。

データ出典：『マンション高騰の真実』野澤千枝著・中公新書クラレ（中央公論新社）

③築年による値下がりが23区で2番目に速い

一方で、築年数の影響が、成約価格に強く影響する傾向があります。新宿区の築1年あたりの価格変化は-1.98%で、23区で2番目に速いペースでした（最速は江東区の-2.07%）。駅距離による価格差が少ない一方、築年数の差が価格に表れやすい傾向があります。

新宿区のマンション価格推移（2021〜2025年）

ここまでの数字は2025年通年の確定値です。次に、過去5年の動きを見ていきます。

まず、条件（2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年）をそろえたうえでの坪単価の推移を見てみましょう。

年	件数	坪単価（万円）	前年比
2021年	84	330.6	—
2022年	94	362.1	+9.5%
2023年	129	396.7	+9.5%
2024年	111	418.7	+5.6%
2025年	153	472.3	+12.8%

条件を固定したこの数字が、実際の値動きに近いものだと考えられます。2021年から2025年までの5年で、坪単価は約1.43倍になりました。

一方、全体の平均価格の前年比を見ると、少し違う動きに見えます（広さや築年数を揃えない全体集計です）。

年	件数	平均価格（万円）	平均前年比	平均専有面積	平均築年数
2021年	789	5,481	—	51.5㎡	21.0年
2022年	910	5,857	+6.9%	51.5㎡	22.6年
2023年	975	6,079	+3.8%	51.7㎡	24.4年
2024年	995	7,147	+17.6%	53.2㎡	23.9年
2025年	1,298	7,678	+7.4%	51.6㎡	25.7年

2024年の平均前年比+17.6%は、条件を固定した坪単価の伸び（+5.6%）よりかなり大きく出ています。この年は取引された物件の平均築年数がいったん若返っており（24.4年→23.9年）、新築に近い高価格帯の物件が増えたことが、平均を押し上げた一因と考えられます。ただし全体平均の前年比だけを見ると、その年の物件構成の変化も一緒に拾ってしまうため、年によって振れ幅が大きくなりやすい点には注意が必要です。

新宿区の町名別マンション価格

新宿区は4つの軸（町名・駅・築年数・徒歩分）のうち、町名による差が最も大きく出る区です（軸判定用サンプルでの坪単価中央値の最大÷最小は2.71倍）。町名軸が主軸になるのは、23区の中では千代田・港・渋谷・台東などと並ぶ傾向です。

直近3年・50㎡以上・ファミリー向け間取り（2LDK・3LDK・4LDK・3DK）で、各町名10件以上のデータがあるものを価格が高い順に並べると、次のようになります（一部抜粋）。

町名	件数	坪単価中央値（万円）
矢来町	10	710.7
富久町	69	661.2
西新宿	144	631.8
四谷	39	619.8
大久保	56	483.2
下落合	57	462.8
高田馬場	31	402.7
新宿	38	367.3
中落合	65	316.4
西落合	18	264.5

最も高い矢来町（710.7万円）と最も低い西落合（264.5万円）では、坪単価に2.69倍の開きがあります。同じ「新宿区」という括りの中に、これだけの幅があるということです。

このように差がつく背景には、それぞれの町の成り立ちの違いがあります。

富久町の一角にある西富久地区では、かつて老朽化した建物が多く、幅員の狭い道路や空き家・空き地などが課題となっていました。西富久地区第一種市街地再開発事業によって整備が進み、2015年には地上55階の「富久クロスコンフォートタワー」などからなる再開発街区が竣工しています。現在では、富久クロスを中心に新宿区内でも高い価格帯のマンションが取引されています。

一方、西落合では三・四丁目を中心に第一種低層住居専用地域が広く指定されています。その一部では建ぺい率50％・容積率100％と、新宿区内でも最も低い水準となっています。高層・高密度な建物を建てにくく、低層住宅を中心とした落ち着いた住宅地が形成されている地域です。

このように、同じ新宿区内でも、再開発による大規模タワーマンションが立地する地域と、低層住宅を中心とする地域では、建物の種類や土地利用の条件が大きく異なります。マンション価格を比較するときも、単に「新宿区」という括りで見るのではなく、ご自身のマンションの立地や建物特性を考えて、適切な取引事例を参考にすることが重要です。

新宿区マンションの面積・間取り別の相場

間取り別に見ると、新宿区は単身向けとファミリー向けの両方の需要がある区です。

間取り	件数	中央値（万円）	坪単価中央値（万円）	平均面積
２ＬＤＫ	311	10,000	528.9	64.1㎡
１ＬＤＫ	245	6,000	454.5	45.3㎡
３ＬＤＫ	190	13,000	544.5	79.2㎡
１Ｋ	179	2,700	357.0	27.1㎡
１Ｒ	151	2,000	281.0	27.2㎡

2LDKが最も取引件数が多く、新宿区の中心的な価格帯を形成しています。3LDKは中央値こそ高いものの、坪単価では2LDKと大きく変わりません。面積が広がるほど1坪あたりの単価が上がりやすい傾向は、区の面積弾力（+0.261）とも一致しています。

面積帯別（2LDK・3LDK）で見ると、次のようになります。

面積帯	件数	坪単価中央値（万円）	中央値（万円）
45〜55㎡	72	384.7	6,300
55〜65㎡	176	516.0	9,500
65〜75㎡	147	613.9	13,000
75㎡〜	137	595.0	16,000

65〜75㎡帯までは面積が広がるほど坪単価も上がり、75㎡を超えると坪単価はやや落ち着きます。同じ2LDK・3LDKでも、コンパクトなタイプと広めのタイプでは坪単価の水準がかなり違うことが分かります。

築年数別の坪単価

築年数による価格の下がり方は、新宿区では他区より速めです（築1年あたり-1.98%、23区で2番目に速いペース）。

築年帯	件数	坪単価中央値（万円）	中央値（万円）
築5年以内	120	712.3	13,000
築6〜10年	180	588.1	11,000
築11〜20年	258	497.7	7,450
築21〜30年	277	402.2	7,300
築31年以上	462	267.5	3,200

築5年以内と築31年以上を比べると、坪単価は2.66倍の差があります。特に築21〜30年から築31年以上にかけての下げ幅が大きく、坪単価は402.2万円から267.5万円まで下がります。築30年を超えるタイミングは、大規模修繕や住宅ローンの融資年数の面でも節目になりやすく、価格に反映されやすい区切りです。

ご自身のマンションの築年数が、どの築年帯に近いかを確認してみてください。

ここまでの表は、あくまで区全体・町名全体の目安です。
面積・築年数・駅までの距離をご自身の条件に合わせると、より近い価格が分かります。個人情報の入力は不要です。
→ 23区マンション査定シミュレーターで調べる

価格を左右する7つの条件

新宿区のマンション価格は、次の7つの条件で決まります。

町名 ─ 矢来町・富久町のような再開発エリアと、西落合のような低層住宅地とでは、坪単価の水準そのものが違います
築年数 ─ 23区で2番目に速いペースで下がるため、他区以上に重視される条件です
専有面積 ─ 65〜75㎡までは広いほど坪単価も上がりますが、75㎡を超えると横ばいになります
駅からの距離 ─ 42駅に分散しているため、他区ほど価格に影響しません
階数・方角・眺望 ─ 特に富久町のようなエリアのタワーマンションでは、階数による価格差が大きくなります
管理状態（修繕履歴・積立金） ─ 築年数が古い物件ほど、修繕の履歴が価格を左右します
土地権利（所有権か借地権か） ─ 新宿区は所有権物件が中心ですが、一部借地権付きの物件も流通しています

このうち、新宿区らしさが強く出るのは①と②です。駅ではなく、町の性格と築年数で価格の見当をつける区、と考えていただくのが実態に近いです。

新宿区のマンション価格は今後どう推移するか

ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値です。2つの時間軸の違いにご注意ください。

東日本レインズの月例速報（2026年5月分・2026年6月発表）によると、東京23区の成約㎡単価は131.24万円で、前年同月比+2.0%と73カ月連続の上昇でした。ただし、上昇率自体は縮小しており、成約件数は1,452件で前年同月比-17.9%と、5カ月連続の減少になっています。首都圏全体では、中古マンションの成約㎡単価が73カ月ぶりに前年割れとなりました。

東京カンテイの調査（売出価格ベース）でも似た傾向が出ています。都心6区の中古マンション70㎡価格は、2026年5月調査で1億8,748万円と、前月比-0.4%の2カ月ぶりの下落でした。在庫が積み上がり、値下げに動く売主が増えていることが背景にあります。東京23区全体では、2026年4月時点でなお前月比+2.4%と上昇が続いていますが、価格改定シェア（直近で値下げした住戸の割合）は49.1%まで上がっています。

新宿区の中では、富久町のような再開発エリアと、西落合のような低層住宅地とで、今後の値動きが同じ方向に動くとは限りません。区内で最も分散した市場だからこそ、「新宿区全体が上がる・下がる」という見方より、町ごとの動きを見たほうが実態に近いはずです。

これまで右肩上がりが続いてきたのは事実ですが、今後も上昇基調が続くと決めつけるのはリスクがあります。売却を検討されている方は、直近の類似成約事例を見ながら判断することをおすすめします。

なお、買い替えでの購入を検討されている方は、次の章でも触れる「売る・持つ・貸す」の判断基準もあわせてご確認ください。

また、売却を検討したいので「まず価格を知りたい」という場合は、以下から机上査定をお申し込みください。

マンション無料価格査定

マンションの場合、机上査定でもかなり正確な金額を出すことができます。私たちは、決してしつこい営業などはしませんので、じっくりと机上査定を検討いただけます。