練馬区のマンション相場は4,400万円｜石神井町と西大泉でなぜ2.35倍違うのか

練馬区の中古マンションは、2025年の成約価格(実際に売買が成立した価格)の中央値が4,400万円でした[国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」・2025年1〜12月・895件を自社集計]。

しかし、練馬区の相場を細かく見ていくと、簡単に判断できないことがわかります。

同じ区内でも、町名によって坪単価は2倍以上違います。しかも2025年は、区全体の平均だけを見ると価格が下がったように見えるのですが、条件を厳密に揃えてみると、実は価格は上昇傾向が続いています。

この記事では、練馬区の成約価格を町名別・面積別・築年数別に分解し、ご自宅の価格を自分で計算する手順まで解説します。

なお、東京23区全体のマンション価格・価格動向については、以下の記事で解説しています。

あわせて読みたい

東京23区のマンション売却価格相場を国土交通省のデータから徹底分析 東京23区マンション匿名10秒査定はこちら この記事では国土交通省不動産情報ライブラリに登録されたデータをもとに、東京23区のマンション価格を分析します。2025年に東...

練馬区の成約価格は4,400万円(中央値)

練馬区の中古マンション(2025年) 平均成約価格:4,471万円／中央値:4,400万円／平米単価:74.3万円(坪単価242.0万円) 対象期間:2025年1〜12月|成約価格ベース|取引件数:895件|出典:国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」|集計日:2026年7月17日

この記事で「価格」というときは、原則としてこの成約価格(実際に売買契約が成立した金額)を指します。売り出し中の掲載価格ではありません。理由は次の章で説明しますが、成約価格のほうが正確に実態を表すからです。

成約価格を集計すると、平均が4,471万円、中央値が4,400万円で、その差はわずか1.6%です。あとの章で比較しますが、この乖離の小ささは23区の中でもかなり小さいほうです。練馬区には突出して高い物件が少なく、平均値を相場の目安として使いやすい地域と考えられます。

売出価格と成約価格の違いを押さえる

「練馬区 マンション価格」で検索すると、サイトによって数字が大幅に違います。その理由は、掲載している数字の性質が違うことにあります。

• 売出価格:売り主が「この値段で売りたい」と設定した金額(成約するとは限らない)
• 成約価格:実際に買い主がついて、契約が成立した金額

それに加えて、集計データの性格による違いも小さくありません。

編集部で練馬区の成約価格情報(3,540件)と、国が別に公表している不動産取引価格情報(登記データをもとにしたアンケート集計)を並べて集計したところ、次のような差が出ました(2021〜2025年の5年計)。

–	成約価格情報	不動産取引価格情報
件数(2021〜2025年計)	3,540件	3,457件
平均価格	4,285万円	3,306万円
平均面積	61.6㎡	42.4㎡
坪単価中央値	220.4万円	273.9万円
1R・1K・1DKのシェア	15.6%	43.1%

同じ練馬区、同じ国の統計なのに、平均価格に約978万円の差があります。理由は母集団のちがいです。取引価格情報のほうは投資用ワンルームを多く含み、平均面積は42.4㎡(成約価格情報は61.6㎡)しかありません。面積が小さいほど坪単価は高く出るため、総額は安いのに坪単価は逆転する、というねじれも起きています。

正確に価格を把握するなら条件を揃える必要がある

そこで、上記の2つのデータの共通部分を抽出し、条件を揃えて比較してみました。

間取り・面積・築年を3LDK・60〜75㎡・築20〜30年に揃えて再集計すると、2025年の両者の差は4.9%程度まで小さくなります(成約5,101万円／取引情報4,839万円、いずれも条件固定後の値)。

プロの不動産業者は「成約価格」のデータを使っており、売出し価格(売り希望価格)で相場を見てしまうと、不動産会社の査定価格とズレが生じる原因になります。それに加えて、このように「類似のデータであっても条件を揃えなければ大きめの誤差が生じる」という点にも注意が必要です。

この記事では、国道交通省不動産情報ライブラリの情報をベースに、できるだけ正しい比較になるように留意しました。

(参考)売出価格と成約価格の違いをさらに詳しく:売出価格と成約価格の違い

練馬区のマンション価格「3つの特徴」

練馬区の価格データを分散・上昇率・平均と中央値の3方向から見ると、他の区にはあまり見られない特徴が3つ浮かび上がります。

とくに1つ目は、練馬区のマンション価格を考えるうえでもっとも注意が必要な点です。

①「下落」のように見えるのは取引物件の構成が変わったことによるもの

2025年の練馬区の成約価格は、平均だけを見ると前年比-2.3%でした(2024年4,577万円→2025年4,471万円)。数字だけ見ると、下落しているように見えます。

ただ、これには価格帯の変化が大きく混ざっています。2025年は成約件数が683件から895件へ、1年で31%増えました。その中身を見ると、平均築年数は23.7年から27.3年へ、1年で3.6歳も古くなっています。つまり2025年は、築古物件の成約が急増し、それが区全体の平均を押し下げたと考えられます。

そこで、間取り(2LDK・3LDK)、面積(55〜80㎡)、築年数(15〜30年)をそろえて坪単価だけを比べると、前年比は+8.8%でした(231.4万円→251.8万円)。見た目の数字(-2.3%)と、条件をそろえた実際の値上がり(+8.8%)で、11ポイント以上の差があります。

「練馬区のマンション価格が下落している」という印象は、取引された物件の構成が変わったことによる見かけの現象です。区全体の平均だけを見てしまうと、実際の値上がりを見落とす可能性があります。

②町名によって坪単価が2.35倍違うため細かいエリアで見る必要あり

町名・最寄駅・築年数・徒歩分の4つの軸で坪単価の差を比べたところ、練馬区でもっとも差が大きいのは「町名」でした(直近3年・2LDK以上中心・1,448件で判定)。

最も高いのは石神井町で坪単価344.7万円、最も低いのは西大泉で146.6万円。その差は2.35倍です。駅で区切った場合の差は1.94倍、築年数で区切った場合は1.97倍にとどまるため、練馬区では「区内のどのあたりのマンションか」がもっとも価格を左右します。次のH2-5で詳しく見ていきます。

③平均値をそのまま目安として使える比較的均質な市場

2025年の平均価格(4,471万円)を中央値(4,400万円)で割ると1.02倍です。

この比率が高い区ほど、一部の高額物件が平均を引き上げていて、平均値が実感と離れます(千代田区では1.52倍という調査結果もあります)。

練馬区の1.02倍は、23区の中でもとりわけ低い部類です。極端に高い物件も極端に安い物件も少なく、価格帯がわりと均質な区といえます。区全体で見たときの相場観として、平均値をそのまま使ってもほとんど誤差は出ません。

練馬区のマンション価格推移(2021〜2025年)

今回自社で集計を行ったのは2021年第1四半期から2025年第4四半期までの5年分です。

年	件数	平均価格	中央値	坪単価(平均)	平均築年数
2021年	650件	3,884万円	4,000万円	202.7万円	21.8年
2022年	603件	4,128万円	4,300万円	214.1万円	23.6年
2023年	709件	4,270万円	4,400万円	220.9万円	24.4年
2024年	683件	4,577万円	4,600万円	241.2万円	23.7年
2025年	895件	4,471万円	4,400万円	242.0万円	27.3年

年	中央値	坪単価(平均)
2021年	4,000万円	202.7万円
2022年	4,300万円	214.1万円
2023年	4,400万円	220.9万円
2024年	4,600万円	241.2万円
2025年	4,400万円	242.0万円

※2021年第1四半期は、不動産情報ライブラリのデータ収録開始(令和3年2月)の関係で2ヵ月分のみの可能性があり、件数がやや少なめに出ます。中央値・坪単価への影響は小さいので、基準年として扱って差し支えありません。

5年間で坪単価(平均)は約1.19倍になりました。前章で触れたとおり、2025年は中央値だけを見ると2024年から下がっていますが、条件をそろえた坪単価で見れば上昇が続いています。中央値がぶれたのは、成約件数が増える中で物件の構成が変わったためです。

直近の動きについては、東日本レインズが毎月公表する速報のほうが早く出ます。2026年6月度の速報では、東京都区部の成約㎡単価は131.15万円で前年同月比+1.5%でした(参考:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」2026年6月度)。上昇そのものは74カ月連続で続いていますが、伸び幅は2025年まで続いていた2桁の伸びに比べるとかなり鈍化しています。同月の東京都区部の成約件数は前年同月比-12.8%で、6カ月連続の減少です。この点はH2-9で改めて触れます。

町名別に見ると坪単価2.35倍の差

練馬区は、23区の中では町名(地区)による価格差が比較的大きい区の一つです。駅からの距離や築年数も影響しますが、町名（エリアによる違い）が価格を大きく左右します。

直近3年の成約データ(2023〜2025年、2LDK〜4LDK・3DK、50㎡以上、各町10件以上のサンプル)で、坪単価中央値の高い町・低い町を並べました。

町名	坪単価中央値	件数
石神井町	344.7万円	72件
中村北	291.5万円	76件
豊玉中	283.9万円	23件
立野町	281.0万円	33件
東大泉	264.5万円	64件
上石神井	258.5万円	53件
桜台	255.6万円	29件
関町南	244.6万円	92件
北町	242.3万円	56件
平和台	236.9万円	23件
高野台	220.4万円	67件
石神井台	218.7万円	61件
光が丘	206.6万円	101件
南大泉	168.6万円	16件
大泉学園町	152.4万円	12件(参考値)
西大泉	146.6万円	10件(参考値)

町名	坪単価中央値
石神井町	344.7万円
中村北	291.5万円
東大泉	264.5万円
上石神井	258.5万円
光が丘	206.6万円
南大泉	168.6万円
大泉学園町	152.4万円(参考値)
西大泉	146.6万円(参考値)

出典:国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」を編集部で集計(2023〜2025年、練馬区)

同じ練馬区でも、石神井町と西大泉では坪単価が2.35倍違います（ただし西大泉は参考値）。石神井町は西武池袋線の急行停車駅・石神井公園駅の駅勢圏で、駅南口では市街地再開発事業(石神井公園駅南口西地区第一種市街地再開発事業)が2026年7月現在も進行中です。老朽建物の密集地を再整備し、防災性や交通の安全性を高める事業で、駅前の価値を下支えする要因になっています。

一方、西大泉・大泉学園町エリアは区の北西端に位置し、現時点では鉄道駅から距離のあるエリアです。都営大江戸線を光が丘から大泉学園町まで延伸する構想があり、実現すれば(仮称)大泉学園町駅を含む新駅3駅が整備される計画ですが、これは長期的な構想段階にとどまっており、短期的な価格材料として見るのは早計です。

区全体の平均4,471万円を、いきなり自分の物件に当てはめないほうがいいのは、こういった理由によります。まずは町名レベルで具体的な事例を探すことが、マンション価格を確実に把握することにつながります。

練馬区マンションの面積・間取り別の相場

練馬区全体のマンションの成約価格を、面積帯ごとにまとめると次のようになります(直近3年)。

面積帯	件数	平均価格	中央値	坪単価中央値
〜40㎡	468件	1,769万円	1,700万円	188.0万円
40〜60㎡	536件	3,813万円	3,700万円	220.0万円
60〜80㎡	1,044件	5,489万円	5,400万円	248.0万円
80㎡〜	239件	6,500万円	6,100万円	220.0万円

面積帯	中央値(価格)	坪単価中央値
〜40㎡	1,700万円	188.0万円
40〜60㎡	3,700万円	220.0万円
60〜80㎡	5,400万円	248.0万円
80㎡〜	6,100万円	220.0万円

単身・カップル向けの40㎡未満と、ファミリー向けの60〜80㎡では、坪単価に約60万円の差があります。60〜80㎡帯の坪単価が最も高いのは、練馬区でもっとも取引が活発な(＝需要が安定している)ファミリー向け3LDKがここに集中しているためです。80㎡以上になると坪単価がやや下がります。広めの住戸は総額が上がりやすく、買える層が限られるため、坪単価では割安に出る傾向があることが、その理由と考えられます。

築年数別に見た坪単価

次に、築年数と坪単価の関係を、5年刻みで集計しました(2023〜2025年・50㎡以上のファミリー向け物件が対象)。

築年帯	件数	坪単価中央値	価格中央値	前帯比
〜5年	131件	330.6万円	6,600万円	—
6〜10年	204件	293.3万円	6,300万円	-11.3%
11〜15年	173件	288.1万円	6,200万円	-1.8%
16〜20年	230件	242.4万円	5,300万円	-15.9%
21〜25年	249件	242.4万円	5,500万円	0.0%
26〜30年	236件	218.7万円	4,500万円	-9.8%
31〜35年	118件	198.3万円	4,100万円	-9.3%
36〜40年	166件	198.3万円	4,200万円	0.0%
41年〜	206件	165.3万円	3,100万円	-16.7%

築年帯	坪単価中央値	前帯比
〜5年	330.6万円	—
6〜10年	293.3万円	-11.3%
11〜15年	288.1万円	-1.8%
16〜20年	242.4万円	-15.9%
21〜25年	242.4万円	0.0%
26〜30年	218.7万円	-9.8%
31〜35年	198.3万円	-9.3%
36〜40年	198.3万円	0.0%
41年〜	165.3万円	-16.7%

築が古くなると価格がなだらかに下がるのではなく、段差があるのが分かります。もっとも大きな下げ幅は2箇所ありました。

ひとつは築16〜20年の帯、もうひとつは築41年以降の帯です。

築16〜20年での落ち込みは、住宅ローン控除など税制上の優遇(築年数要件)から外れる境目にかかっていることが影響していると見られます。築41年以降は1981年6月の新耐震基準の境目に近く、住宅ローンの通りやすさや耐震性への不安が価格に影響していると考えられます。「築20年を超えたら急に安くなる」というイメージをお持ちの方もいますが、練馬区のデータで見る限り、そこまで単純な話ではありません。

価格を左右する7つの条件

区・面積・築年数のほかにも、成約価格に影響する条件があります。

1. 町名・エリア … 石神井町と西大泉で坪単価2.35倍。西武池袋線・西武新宿線沿線か、駅から離れた住宅地かで相場感が大きく変わります。
2. 最寄駅と路線 … 西武池袋線(急行停車駅かどうか)、西武新宿線、都営大江戸線で沿線価値が異なります。
3. 駅からの距離 … 徒歩分数による差(軸判定では1.52倍)は、23区の中ではそれほど大きくありません。
4. 専有面積 … 60〜80㎡帯がもっとも坪単価が高く、この記事の主戦場です。
5. 築年数・耐震基準 … 築16〜20年、築41年〜に段差。1981年6月の新耐震基準の境目が特に影響します。
6. 管理状態・修繕積立金 … 同じ築年数でも、管理組合の運営状況で価格に差が出ます。国のデータには含まれない項目なので、個別に確認が必要です。
7. 再開発・都市計画の進捗 … 石神井公園駅前の再開発は事業中、大江戸線の延伸は構想段階です。進捗度合いによって、価格への織り込まれ方が違います。

これらは一般的な傾向であり、個別の物件によって当てはまらないケースもあります。実際の価格は、これらの条件を組み合わせて総合的に決まることになります。

練馬区のマンション価格は今後どう推移するか

2026年6月の東日本レインズ月例データ(首都圏全体)では、中古マンションの成約件数が前年同月比-1.3%(3ヵ月連続の減少)、成約㎡単価も-0.8%(2ヵ月連続の下落)でした。在庫件数は同+3.5%と、4ヵ月連続で増えています(参考:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」2026年6月度)。

東京都区部だけで見ると、成約㎡単価は131.15万円(前年比+1.5%、74ヵ月連続の上昇)とまだプラスですが、伸び幅はかなり鈍っています。成約件数は-12.8%と、都心部で買い手の様子見が広がっている様子がうかがえます。東京カンテイの集計(売り出し価格ベース)でも、東京23区は2026年4月時点で24ヵ月連続の上昇となっていますが、これは価格水準の高い都心部の取引シェアが拡大した影響が大きいとカンテイ自身が説明しています。都心6区では、値下げに転じた物件の割合(価格改定シェア)が44.3%まで上がり、過去のピーク(44.8%)に迫っています。

練馬区に関しては、南北で今後の材料が異なります。石神井公園駅南口では市街地再開発事業が2026年7月時点で事業中で、老朽建物の再整備と防災性の向上が進んでいます。一方、大泉学園町エリアでは都営大江戸線の延伸構想があり、実現すれば新駅3駅が整備される見込みですが、こちらは長期構想の段階です(参考:練馬区「大江戸線延伸地域のまちづくり」)。いずれも短期的な価格変動の材料として見るのは早計ですが、中長期的にはエリアごとの価格差に影響する可能性があります。

これらはあくまで東京都区部全体・練馬区の都市計画に関する情報であり、練馬区単体の最新四半期の成約データはまだ確報として公表されていません(2026年7月時点)。本記事のH2-1〜H2-7の数字は2025年通年の確定値、この章だけは2026年に入ってからの速報値という、2つの時間軸が混ざっている点にご注意ください。

いずれにしても、金利の動向、在庫の増減、再開発の進み具合は、練馬区の価格を占ううえで引き続き注目すべき要素です。価格の予測については断定することはできませんが、「これまでのように右肩上がりが続く」という前提だけで判断するのは、リスクがあるといえるでしょう。

マンションを売る・持つ・貸すの判断基準

価格が分かったところで、次に考えたいのは「今売るべきか」です。

判断の軸になるのは、主に次の5点です。

• 住宅ローンの残債(売却額で完済できるか)
• 売却後に手元に残る金額(次のH2-13で計算します)
• 住み替え先の価格水準
• 建物の築年数・大規模修繕の予定
• ご家族の予定(転勤・進学・介護など)

売却・保有・賃貸のどれを選ぶべきかは、価格だけでなく、これらの条件を組み合わせて決まります。判断基準を詳しくまとめた記事がありますので、あわせてご覧ください。

(参考)判断基準を詳しく:マンションは売却・保有・賃貸のどれを選ぶか

自分のマンションの価格を調べる手順

区全体の相場が分かっても、個別具体的なマンションの価格には当てはまりません。ここまで見てきたとおり、練馬区は町名によって坪単価が2倍以上変わる区だからです。

自分の物件に近い価格を計算する手順は、次のとおりです。

1. 近い成約事例を3〜10件集める … 同じ町名の事例を優先します。
2. ㎡単価の中央値を出す … 平均ではなく中央値を使うと、極端な事例に引っ張られにくくなります。
3. 築年数を補正する … H2-7の築年帯別の表を参考に、築年数が近い事例を優先してください。
4. 面積帯をそろえる … 40㎡未満／40〜60㎡／60〜80㎡／80㎡以上のどの帯に該当するか確認します。
5. 売出価格ではなく、成約可能価格として考える … 査定額や売出価格ではなく、実際に売れる水準を意識します。

これを手作業でやろうとすると、それなりに手間がかかります。そこで、区・面積・築年数の3項目を入力するだけで、個人情報の入力なしに概算価格を確認できるシミュレーターをサイトのトップページに用意しています。国土交通省 不動産情報ライブラリのデータをもとに、宅建士が監修しています。

なお、シミュレーションの元になっている国土交通省のデータは、面積が5㎡刻みで公表されています。「70㎡」という数字も、実際には67.5〜72.5㎡の物件が混ざっているということです。そのため、シミュレーション結果はあくまで目安としてご利用ください。階数や向き、リフォームの有無によって、実際の価格は変わります。

査定額が不動産会社によって違う理由

複数の不動産会社に査定を依頼すると、数百万円から、時には1,000万円以上の差が出ることがあります。

高い査定額を提示されたときに確認しておきたいポイントは、次のとおりです。

• 類似の成約事例が示されているか(売出事例だけで計算していないか)
• 高い査定額の根拠が具体的に説明されているか
• 査定価格と、実際に売れそうな価格が分けて説明されているか
• 複数社の査定額に差がある場合、その理由を担当者が説明できるか

練馬区は、前の章で見たとおり町名による価格差が大きい区です。査定する会社が、どの町名・どの築年帯の事例を根拠にしているかによって、査定額の幅はさらに広がりやすくなります。査定額が高いこと自体は悪いことではありませんが、「売り出してみたものの反響がなく、結局値下げすることになった」というケースは珍しくありません。査定額の検証方法をまとめた記事もあわせてご確認ください。

(参考)査定額の確認方法を詳しく:マンション査定額の検証方法

売却後に手元に残る金額

価格が分かっても、その金額がそのまま手元に残るわけではありません。売却には諸費用と税金がかかります。

一般的にかかる費用の目安は、次のとおりです(物件や条件によって変わります)。

• 仲介手数料:成約価格の3%＋6万円＋消費税(成約価格400万円超の場合の速算式)
• 抵当権抹消登記費用:数万円程度
• 印紙税:数千円〜数万円程度(契約金額による)
• 譲渡所得税・住民税:売却益(譲渡所得)が出た場合にかかる

税率は所有期間によって大きく変わります。一般的に、所有期間が5年を超える「長期譲渡」であれば税率は約20.315%、5年以内の「短期譲渡」では約39.63%になるケースが多いとされています。マイホームを売った場合は、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が使えることもあります。

練馬区の成約価格の中央値(4,400万円)を例に、ごく簡易な試算をしてみます。実際の手取り額は物件ごとに大きく異なるため、あくまでイメージとしてご覧ください。

項目	金額・内容
目安売却価格	4,400万円
仲介手数料の目安(3%＋6万円＋消費税)	約152万円
その他諸費用(登記・印紙等)	数万円〜十数万円程度
譲渡所得税・住民税	売却益と所有期間、控除の適用によって大きく変動

正確な手取り額は、購入時の価格(取得費)や所有期間、特例の適用可否によって変わります。税務については、税理士や、査定担当者への確認をおすすめします。

まとめ|練馬区では平均ではなく類似事例で判断する

練馬区の中古マンションは、2025年の成約価格の中央値が4,400万円でした。ただし、この数字はあくまで区全体の目安です。

町名によって坪単価に2.35倍の差があり、しかも2025年は、区全体の平均だけを見ると価格が下がったように見えるのに、条件をそろえると実際には上がっているという、見かけと実態がねじれた年でした。区全体の平均を、ご自宅やご検討中の物件にそのまま当てはめると、実際の価格と大きくずれる可能性があります。

大切なのは、次の2段階で確認することです。

1. まずは個人情報なしで、区・面積・築年数から概算価格を計算する
2. 気になる数字が出たら、根拠付きの無料査定で具体的な金額を確認する

「まず自分で確かめたい」という方は、10秒でできる、匿名のマンション査定シミュレーターからお試しください。