中央区のマンション価格は1億1,000万円｜勝どき1駅に集中する特徴的な市場

中央区の中古マンション（2025年） 平均成約価格：1億1,472万円／中央値：1億1,000万円／平米単価：181.8万円（坪単価551.0万円） 対象期間：2025年1〜12月｜成約価格ベース｜取引件数：1,421件｜出典：国土交通省不動産情報ライブラリ「成約価格情報」｜集計日：2026年7月18日

中央区のマンション成約価格は、2025年の中央値で1億1,000万円です（1,421件、出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」）。

ただ、中央区の相場を細かく見ていくと、さまざまな判断軸が必要になることがわかります。

理由は、この区の性格にあります。中央区は23区の中で最もストックが若い区で、取引されたマンションのうちの半分近くが築10年以内です。そのため町名や駅名よりも「築年数」が価格判断に大きな影響を与えています。

この記事では、町名別・面積別・築年数別に相場を分解し、ご自身の物件がいくらくらいになるのか、自分で計算できるところまで解説します。

なお、東京23区全体のマンション価格については、以下の記事で解説しています。

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中央区の成約価格は1億1,000万円（中央値）

2025年に中央区で成約した中古マンションは、1,421件でした（国土交通省不動産情報ライブラリに登録されたものに限る）。価格の中央値は1億1,000万円、平均値は1億1,472万円です。

平均÷中央値は1.043倍にとどまります。これは23区の中でもかなり低いほうで、平均値と中央値がほとんど一致するということです（理由は後述します）。

坪単価の中央値は551.0万円で、前年（2024年）比では+25.6%でした。この上昇率は、千代田区を除けば23区で最も高い水準です。

項目	2025年（成約価格情報）
取引件数	1,421件
中央値	1億1,000万円
平均値	1億1,472万円
平米単価（中央値）	181.8万円
坪単価（中央値）	551.0万円
坪単価の前年比	+25.6%

中央区のマンション価格「3つの特徴」

中央区のマンション市場にははっきりとした特徴があります。市場全体として比較的均質で、多くが湾岸エリアのタワーマンション。そのため、単純に成約額の平均値をとっても、実態と大きくは外れません。

3割以上の物件の最寄り駅が勝どき駅、というのも他の区で見られない特徴です。

半分は築10年以内のストック

中央区の中古マンションは、2025年の成約分で築10年以内が47.6%を占めます。築年数の浅さは23区で1位です（2位は北区の32.3%）。ストックの築年数中央値も12年で、23区で最も若い区になります（2位は台東区・北区の18年）。逆に築40年超はわずか10.6%で、23区で最も少ない水準です。

湾岸エリア（晴海・勝どき・月島）で大規模マンションの供給が続いてきたことが、このようなストックを形成した理由でしょう。

勝どき駅1駅に物件の3分の1が集中する

中央区の成約物件のうち、最寄駅が「勝どき」である割合は33.6%です。これは23区で1位で、駅への集中度を示すHHI（ハーフィンダール指数）でも1654と23区最大です。世田谷区が54駅に分散し、最大でも8.0%しかシェアがないのと対照的です。

中央区内には26駅ありますが、実質的には勝どきという1つの巨大な駅に隣接する市場が、区の価格全体に影響を与えています。

タワーマンションだらけでむしろ均質な市場

23区の他の記事では「平均は使えない、中央値を見るべき」という話がよく紹介されます。ところが中央区には該当しません。平均÷中央値が1.043倍しかなく、平均と中央値の乖離が、23区の中でも下から3番目に低い水準にあるからです。

理由は中央区の物件が同じような規格（タワー型、築浅、湾岸立地）に集中しているためです。都心なのにばらつきが小さいという、かなり特徴的なエリアとなっています。この点は、東京23区のほかの区と大きく違っています。

中央区のマンション価格推移（2021〜2025年）

まず、条件をそろえて動きだけを追った数字を見てみましょう（2LDK・3LDK／55〜80㎡／築15〜30年、坪単価の中央値）。

年	件数	坪単価（万円）	前年比
2021	80	340.0	—
2022	80	356.0	+4.7%
2023	147	385.7	+8.3%
2024	121	438.8	+13.8%
2025	160	551.0	+25.6%

年	坪単価	前年比
2021	340.0万円	—
2023	385.7万円	+8.3%
2025	551.0万円	+25.6%

条件を固定した坪単価は、5年間で340.0万円から551.0万円まで、62.1%上昇しました。特に2025年の伸びが大きく、単年で+25.6%です。

一方、条件をそろえない「全体平均」の推移も見ておきます。

年	件数	平均価格	平均面積	平均築年数	前年比
2021	958	6,570万円	58.8㎡	14.4年	—
2022	938	7,180万円	59.1㎡	14.3年	+9.3%
2023	1,164	7,843万円	58.9㎡	15.4年	+9.2%
2024	1,149	9,874万円	61.3㎡	14.2年	+25.9%
2025	1,421	1億1,472万円	59.2㎡	16.3年	+16.2%

条件をそろえた場合、坪単価は5年間で62.1%上昇しましたが、条件をそろえない全体平均は74.6%の上昇と、こちらのほうが上振れしています。

平均築年数が14.4年から16.3年へとやや古いほうへ動いているにもかかわらず全体平均の伸びが大きいのは、湾岸エリアの大型・高額住戸の成約シェアが増えている影響と考えられます。年ごとの前年比を見ても、両者はおおむね同じ方向で動いており、板橋区などで見られる「見かけの下落（錯覚）」というほどの逆転現象は、中央区では起きていません。

中央区では築年帯によって坪単価に2倍の差

23区の記事では「駅によって◯倍の価格差」「町名の違いで◯倍の価格差」という切り口がよく使われます。ですが、中央区では、駅や町名による違いはあまり大きくありません。

では、中央区のマンション価格に大きく影響する要因は何でしょうか？

直近3年（2023〜2025年）・専有面積50㎡以上・ファミリータイプで、4つの論点を比べてみましょう。

論点	最大÷最小
町名	1.93倍（日本橋本町 705.2万円／日本橋中洲 366.2万円）
最寄駅	1.52倍（新日本橋 661.2万円／水天宮前 435.3万円）
徒歩分数	1.12倍
築年数	2.06倍（築0〜5年 619.8万円／築41年以上 300.5万円）

最も差が大きいのは築年数です。中央区は駅からの距離が価格にあまり影響しない区で（徒歩分数1.12倍）、これは駅が多く、区内のどこにいても駅から極端に遠くならないためと考えられます。

築年帯別に見ると、次のようになります。

築年帯	件数	坪単価（中央値）
築0〜5年	495件	619.8万円
築6〜10年	845件	601.1万円
築11〜15年	288件	468.6万円
築16〜20年	227件	468.3万円
築21〜25年	213件	454.5万円
築26〜30年	64件	454.5万円
築31年以上	83件	319.6万円（参考）

築10年を境に坪単価が2割ほど下がり、その後は築30年程度までなだらかに推移する、という形です。築31年以上は件数が少ないため、参考値としてください。

町名で見た場合、上位（日本橋本町・湊・日本橋富沢町）と下位（日本橋中洲・銀座）で1.93倍の開きがあります。ただ、この差は23区のほぼすべての区で1.8〜3.8倍程度発生するもので、中央区固有の特徴とまでは言えません。

中央区マンションの面積・間取り別の相場

2025年の成約データを、面積帯別・間取り別に分解しました。

面積帯別（2025年）

面積帯	件数	価格（中央値）	坪単価（中央値）
〜40㎡	305件	3,300万円	380.2万円
40〜50㎡	193件	7,500万円	536.3万円
50〜60㎡	295件	1億1,000万円	606.1万円
60〜70㎡	214件	1億2,000万円	610.3万円
70〜80㎡	274件	1億6,000万円	702.5万円
80〜90㎡	79件	1億7,000万円	661.2万円
90〜100㎡	30件	2億3,000万円	760.3万円
100㎡〜	31件	3億3,000万円	913.0万円

面積が広くなるほど、坪単価も上がる傾向があります（回帰分析での面積弾力性は+0.322。詳しくは次の章で触れます）。100㎡を超える住戸は坪単価900万円台まで上がり、いわゆる高額帯のタワー住戸が中心です。

間取り別（2025年）

間取り	件数	価格（中央値）	坪単価（中央値）
1R	79件	2,100万円	281.0万円
1K	106件	2,700万円	363.6万円
1DK	40件	4,900万円	449.8万円
1LDK	305件	7,600万円	538.4万円
1LDK+S	33件	1億円	517.9万円
2DK	13件	4,500万円	352.6万円
2LDK	513件	1億3,000万円	661.2万円
2LDK+S	26件	1億4,000万円	681.8万円
3LDK	275件	1億6,000万円	661.2万円

3DK・4LDKは件数が10件未満のため、参考値として本文中の集計からは除いています。

2LDK・3LDKがファミリー層の中心帯で、坪単価もおおむね660万円前後で安定しています。単身・DINKS向けの1R〜1DKは坪単価が低めですが、これは面積が小さいほど坪単価が下がりやすいという、この区に限らない傾向です。

築年数別の坪単価

築年数と坪単価の関係を、もう少し広い母集団（直近3年・全間取り）でも集計してみました。

築年帯	件数	坪単価（中央値）
築0〜5年	666件	613.9万円
築6〜10年	1,094件	573.0万円
築11〜15年	461件	451.8万円
築16〜20年	475件	438.8万円
築21〜25年	468件	408.8万円
築26〜30年	110件	431.0万円
築31〜35年	37件	382.0万円
築36〜40年	37件	317.4万円
築41年以上	334件	251.2万円

築年帯	坪単価
築0〜10年	570万円台
築11〜25年	410〜450万円台
築26年以上	250〜430万円台

築10年を過ぎると坪単価が2割前後下がり、そこから築25年くらいまではゆるやかな下落が続きます。築26〜30年でわずかに戻していますが、これは母集団の入れ替わり（この年代に該当する物件の立地構成）による上振れの可能性があり、断定的な理由づけは避けます。

検討物件の築年数に近いゾーンを確認し、坪単価に専有面積を掛け合わると、大まかな相場価格が計算できます。

価格を左右する7つの条件

ここまでの数字をもとに、中央区のマンション価格が何によって決まるのかを整理します。回帰分析（2LDK〜3LDK・専有面積40〜120㎡・築0〜60年、n=3,226、決定係数R²=0.742）の結果もあわせて紹介します。

1. 築年数　築1年ごとに坪単価が1.83%程度下がる計算になります。中央区では、この築年数の効き方が最も強い条件です。
2. 駅までの徒歩分数　徒歩1分ごとに坪単価が2.14%程度下がる計算になります。徒歩1分の差は、築年数にして1.17年分の価格差に相当する計算です。
3. 専有面積　面積が1%広がるごとに、坪単価は0.322%程度上がる傾向にあります。狭いほど割安、広いほど割高という単純な話ではなく、広い住戸のほうが坪単価そのものが高くなりやすい区です。
4. エリア（湾岸か内陸か）　勝どき・晴海・月島の湾岸エリアと、日本橋・八丁堀の内陸エリアでは、供給時期も建物のタイプも異なります。町名別の差（1.93倍）は、この2つの市場の違いが背景にあります。
5. 建物の構造・グレード　中央区はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造＝高層・大規模物件に多い構造）の比率が24.8%です。規模やグレード、管理体制が整っているかどうかも、査定額に影響します。本稿監修者は宅地建物取引士として査定に携わることがありますが、同じ築年数・同じ面積でも、管理組合の修繕積立金の状況ひとつで数十万円単位の評価差が出ることは珍しくありません。
6. 用途地域　中央区は商業地域が66.7%を占め、住居系地域はわずか0.3%です。用途地域そのものが直接価格を決めるわけではありませんが、再開発の可否や容積率の余地に関わってきます。
7. 管理状態・修繕履歴　築年数が同じでも、大規模修繕の実施状況や管理組合の運営状況によって、実際の成約価格には差が出ます。これは中央区に限らず、どの区でも共通する条件です。

中央区のマンション価格は今後どう推移するか

ここまでの数字は2025年通年の確定値ですが、この章だけは2026年に入ってからの速報値です。2つの時間軸が混在する点にご注意ください。

東日本レインズが2026年6月10日に公表した月例速報によると、2026年5月の首都圏中古マンション成約坪単価は266.6万円で、前年同月比-3.9%でした。2020年4月以来、73か月ぶりの下落です。前月比でも-6.0%と下げ幅が目立ちます。成約価格も5,067万円で前年同月比-4.6%となり、19か月ぶりの下落となりました（参考：東日本レインズ 不動産市場動向（統計））。

東京カンテイの調査（売出価格ベース）でも、似た傾向が出ています。2026年5月の都心6区の平均価格（70㎡換算）は1億8,748万円で、前月比-0.4%と2ヶ月ぶりの下落でした。在庫が積み上がり、値下げに動く物件が増えていることが背景にあります（参考：東京カンテイ 市況レポート）。

中央区固有の材料としては、日本橋と築地の状況を見ておくべきでしょう。日本橋一丁目中地区の再開発（三井不動産・野村不動産が事業主体）は、2026年3月末に竣工予定です。ただしこちらはオフィス・ホテル・商業系が中心で、住宅供給は多くありません。一方、築地市場跡地の再開発（約9,000億円規模）は、2026年度から基盤整備が始まりますが、1期の供用開始は2032年度、2期は2038年度の予定で、いずれも本格的な影響が出るのはまだ先の話です（参考：中央区 築地地区まちづくり事業）。つまり中央区では、少なくとも数年単位では大規模な新規住宅供給が続きにくい状況にあります。

首都圏全体で見ると、成約価格・成約単価とも約6年ぶりに前年割れした月が出てきました。これが一時的な調整なのか下落局面の入り口なのかは、現時点のデータだけでは判断できません。ただし、右肩上がりの上昇が続くことを前提にするのはリスクがあるとはいえるでしょう。

査定額や売却時期の判断については、次の章以降で具体的な手順を示します。買主として中央区の購入を検討している場合も、同じ考え方で価格の妥当性を確認できます。

マンションを売る・持つ・貸すの判断基準

中央区のように価格が上がってきた区では、「売る」「持ち続ける」「貸す」のどれが良いか、判断に迷う場合があります。

築年数が浅いうちに売却すれば、坪単価の高い状態で成約しやすくなります。一方で、勝どき・晴海エリアのように賃貸需要が安定しているエリアでは、賃貸に回す選択肢も現実的です。

どの選択が合っているかは、住宅ローンの残債、次の住まいの計画、税制上の特例（居住用財産の3,000万円特別控除など）によって変わります。一般的な判断基準は、以下の記事で詳しく解説しています。

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自分のマンションの価格を調べる手順

ここまでの数字を、ご自身の物件に当てはめる手順は次のとおりです。

1. 最寄駅と町名を確認する（日本橋エリアか、勝どき・晴海・月島の湾岸エリアかで、参考にする表が変わります）
2. 築年数を確認し、該当する築年帯の坪単価を確認する
3. 専有面積を確認し、坪単価×面積（坪換算）で概算価格を出す
4. シミュレーターに区・面積・築年数を入力し、概算価格を照らし合わせる

この4ステップで、大まかな相場感は出せます。ただし、階数・眺望・向き・管理状態などは、この記事の集計には反映されていません。正確な価格を知りたい場合は、無料の机上査定をご利用ください。

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上記から査定以来をいただくと、精度の高い机上査定をお送りします。しつこい営業や訪問などはいっさいありませんし、マンションであれば机上査定でもかなり正確な価格がわかります。お気軽にご利用ください。

査定額が不動産会社によって違う理由

同じ物件でも、不動産会社によって査定額が数百万円〜1,000万円以上違うことがあります。理由の多くは、査定の根拠にしているデータや、媒介契約を取りたいという営業上の事情にあります。

中央区を含む東京・関東エリアの査定は、当サイトではクラシエステートが担当しています。査定の根拠を国交省の成約データで説明できるかどうかは、会社を見極める一つの目安になります。

査定額の妥当性を確認する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

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売却後に手元に残る金額

最後に、売却価格から諸費用を差し引いた「手取り額」の目安を試算します。

試算の前提

• 仲介手数料：（売却価格×3%＋6万円）×消費税10%（上限額のケース）
• 印紙税：軽減税率適用後の金額
• 登記費用等（抵当権抹消登記など）：概算5万円

譲渡所得税（売却益にかかる税金）は、取得費・保有期間・特例の適用有無によって個人差が大きいため、この試算には含めていません。一般的に、居住用財産であれば3,000万円の特別控除が使えるケースが多いですが、適用要件は個別に確認が必要です。

売却価格	仲介手数料（税込）	印紙税	登記費用等	諸費用計	手取り額の目安
8,000万円	約270.6万円	3万円	約5万円	約278.6万円	約7,721万円
1億1,000万円（中央値）	約369.6万円	6万円	約5万円	約380.6万円	約1億619万円
1億5,000万円	約501.6万円	6万円	約5万円	約512.6万円	約1億4,487万円

あくまで諸費用のみを差し引いた目安です。譲渡所得税が発生するかどうか、いくらになるかは、取得時の価格や保有期間によって大きく変わります。正確な手取り額は、税理士または不動産会社に個別に確認することをおすすめします。

まとめ｜中央区では平均ではなく類似事例で判断する

中央区の2025年の成約価格は、中央値で1億1,000万円でした。平均÷中央値が1.043倍と23区の中でも均質なので、中央区では平均値が十分参考になります。

また、中央区において価格を最も左右するのは築年数です。築10年以内が47.6%を占め、築0〜5年と築41年以上では坪単価に2倍以上の差があります。

もう一つの特徴は、勝どき駅への集中度が高いこと。23区でも最も高い集中度で、多くの物件の最寄り駅が勝ちどき駅きです。そのため、駅による価格差はほとんど見られません。

23区全体に目を向けると、2026年に入り、成約単価が73か月ぶりに下落するなど、潮目の変化を示すデータも出てきています。その動きはまだ中央区に波及しているとは考えられませんが、意識しておいたほうがよいでしょう。

ご自身の物件の価格は、築年帯別の坪単価と面積を掛け合わせることで、大まかな目安が計算できます。この記事に掲載したデータから、概算価格を出してみてください。

また、より正確な金額は、無料の机上査定で確認できます。

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