マンション査定だけでも「OK」な場合と「NG」な場合の違い【宅建士監修】

もしこのサイトのフォームから「査定だけお願いしたい」ということであれば、答えは「ＯＫ」です。査定業務には、たしかに一定の労力がかかりますが、日々行っている事なので、それほどの負担感はありません。

無料マンション価格査定

上記のフォームは、しつこい営業とは無縁の机上査定ですから、「売るか売らないか」の判断にご利用いただくのに最適です。

ただし、不動産一括査定を利用する場合「査定だけ」というのは「ＮＧ」です。なぜなら、不動産会社は一括査定サイトに「情報１件あたり１万5000円」というお金を払っているからです（一般に１万5000円前後のケースが多い）。一括査定の不動産会社は、どうしてもしつこく営業してきますから、その点は押さえた上で利用してください。

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この記事では、不動産会社に直接査定のみを依頼しても、それほどいやがられない理由と、査定や売却の仕組みを解説します。

マンション査定「だけ」でも迷惑ではない3つの理由

マンションの売却をまだ決めていない段階で査定を依頼するのは「申し訳ないんじゃないかな」という意見もあります。

しかし査定だけを依頼しても、不動産会社にとってｓそこまで大きな迷惑にはなりません。むしろ、将来の顧客との大切な接点と捉えている会社がほとんどです。

不動産査定を売却を決めるための情報収集として、まず無料で利用してみるというのは問題のない行為です。

査定後の売却義務や媒介契約義務はない

大前提として、マンション査定は売却を仲介してもらうための「媒介契約」とは全く別のものです。査定はあくまで物件の価値を把握するための情報提供サービスという位置づけです。

そのため、査定結果を聞いた後に「売却しない」と決めても、とくに問題はありません。

もちろん、査定を依頼した会社と必ず媒介契約を結ぶ義務もありません。

査定額に納得できなければ売却を見送ったり、他の不動産会社に相談したりと、所有者が自由に判断できます。

宅地建物取引業法で定められた無料査定の仕組み

不動産会社の査定が原則無料なのは、宅地建物取引業法という法律で、価格の根拠を明らかにすることが義務付けられているためです。

これは不動産会社が行うべき業務の一環とされています。

具体的には、宅地建物取引業法第34条の2第2項で、不動産会社が売買価格について意見を述べる際には、その根拠を説明するよう定められています。

この根拠説明のために行う査定について、費用を請求することは認められていません。不動産会社への報酬である仲介手数料は、売買契約が成立した時点での成功報酬です。

したがって、査定だけを依頼した段階で費用が発生することはありません。ただし、売却査定ではなく、不動産投資などのコンサルティングの一環として行う査定などは有料となる場合があります。

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不動産会社にとっては将来的な顧客接点の確保

不動産会社にとって無料査定は、将来的に売却を考えてくれるかもしれない顧客候補との重要な接点を作るための活動です。

すぐに売却に繋がらなくても、自社のことを知ってもらう良い機会ととらえる場合もあります。

例えば、査定を依頼した人が1年後、3年後に売却を考えたとき、最初に相談先の候補として思い出してくれる可能性があります。

つまり、丁寧な対応で良い印象を残せば、不動産会社としては将来の契約に繋がる可能性があるのです。

このように、無料査定は不動産会社にとって先行投資の意味合いも持ちます。

そのため、売却の意思が固まっていない段階での査定依頼も、いやがらずに受けてくれることがよくあります。

しかし不動産一括査定で「査定のみ」はぜひ避けたい行為

不動産一括査定は一度の入力で６〜10社の不動産会社に査定依頼を送信できる便利なサービス。しかし、ほとんどの場合、不動産会社は情報1件当たりおよそ１万5000円程度の情報料を課金されています。

意外とバカにできない金額ですが、それを支払っているのは、不動産一括査定が「不動産会社のための集客ツール」だからです。不動産一括査定サイトには、だいたい小さい文字で「不動産売却を考えているひと向けのサービスです」といった文言が書かれています。

ですから、不動産会社としては「不動産一括査定サイトを利用するお客さんは、ある程度売る気がある」という前提で考えます。なぜなら、不動産一括査定サイトから「売る気がある人を集めて送客している」と説明を受けているからです。

それなのに、全く売る気がないマンションの査定を不動産一括査定経由で送信してしまうと、「これは売却につながる顧客だ」と思われて、しつこく営業を受けることになります。

加えて、不動産一括査定の場合は、不動産業者間の競争が激しくなります。そのため、実態より高い査定額を出してユーザーを釣り上げようとする「釣り査定」「撒き餌査定」も横行しています。

その点、ぜひ注意してください。

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検討段階で選ぶ4つのマンション査定方法

マンション査定には複数の方法があり、売却を検討している段階や知りたい情報の深さに応じて、自分に合った査定方法を使い分けることが重要です。

個人情報を入力せずに手軽に試せるものから、担当者が現地を訪れて詳細に調べるものまで、それぞれの特徴を理解しましょう。

査定方法	精度	個人情報の必要性	営業連絡	結果が出るまでの時間
AI査定	△	不要	なし	最短数秒
匿名査定	◯	物件情報とメールアドレス	限定的	1〜2日
机上査定	◯	氏名・連絡先が必要	あり	1〜3日
訪問査定	◎	氏名・連絡先が必要	あり	3〜7日

各査定方法にはメリットとデメリットが存在します。

自分の目的と状況に合わせて査定方法を選ぶことで、不要な営業連絡を避けながら、必要な情報を効率良く集めることが可能です。

AI査定（個人情報ナシで瞬時に相場を把握）

AI査定とは、マンション名や広さなどの物件情報を入力するだけで、AIが市場データや過去の取引事例を基に、瞬時に査定価格を算出する仕組みです。

この方法の最大の利点は、名前や電話番号といった個人情報を登録することなく、わずか1分程度で結果を確認できる点にあります。

AI査定は、営業担当者からの連絡を気にせず、まずは自宅のおおよその価値を知りたいという情報収集の初期段階で役立ちます。

ただし、AI査定で算出されるマンション査定額には、個別の部屋の状況が反映されないため一定の誤差が生じます。

当社（アップライト合同会社とクラシエステート株式会社）でも、東京23区対応の匿名査定システムを提供しています。

マンション匿名査定（無料かつ匿名で利用できます）

上記のサービスでは国土交通省不動産情報ライブラリのデータを使用し、かなり精度の高い概算査定を提供しています。

匿名査定（個人情報を伏せて複数社の価格を比較）

匿名査定とは、氏名や電話番号を不動産会社へ直接開示することなく、物件情報とメールアドレスだけで複数社からの査定結果を受け取れるサービスです。

査定サイトの運営会社が間に入ることで、個人情報を伏せたまま平均3社から6社の不動産会社の査定額を比較検討できます。

ただし、この方法では完全に匿名性を保つことができません。不動産会社が査定不動産の登記簿を取得した辞典で、持ち主の住所氏名がわかってしまうからです。

そのため、ここでは匿名査定のお勧めサービスを挙げることは差し控えます。

机上査定（物件情報から算出する概算価格）

机上査定（簡易査定）とは、不動産会社の担当者が現地を訪問せず、登記情報や周辺の成約事例、市況データなどを基に査定価格を算出する方法です。

担当者が直接データを分析するため、査定結果は通常1〜3営業日後にメールや郵送で受け取ります。

机上査定が適している状況
住み替えや買い替えを検討し始めた段階
住宅ローンの残債と比較して売却を判断したい場合
ある程度、現実的な売却資金の目安を知りたいとき

机上査定はAI査定よりも精度が高いですが、室内の状況は価格に反映されないため、ある程度の誤差は生じます。ただし、マンションの場合は机上査定の正確性が高く、訪問査定との違いは意外とわずかなものです。

その点を踏まえて、売却検討の初期段階では机上査定を取得しておき、本格的に売り出す直前に訪問査定をお願いする方法でも、十分に確実性のある売却活動が可能です。

訪問査定（室内状況も踏まえた精度の高い価格）

訪問査定（詳細査定）とは、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪れ、室内の状態や日当たり、眺望、管理状況などを直接確認して査定額を算出する方法です。

物件の調査にかかる時間は30分から1時間程度で、後日、詳細な根拠が記載された査定書を出してもらえます。

チェック項目	具体例
専有部分	内装・水回りの劣化状況、リフォーム履歴、収納の広さ
共用部分	エントランス、廊下、ゴミ置き場、管理組合の運営状況
周辺環境	騒音や臭いの有無、日照・眺望、近隣の商業施設や公園

訪問査定は、最も精度の高い価格がわかるため、売却の意思が固まり、具体的な売出価格を相談したい段階で依頼するのが一般的です。

目的別：査定方法の適切な選び方

これまで解説した4つの査定方法は、売却検討の段階や目的に応じて使い分けることで、その効果を最大限に発揮します。

例えば、情報収集を始めたばかりの段階で訪問査定を依頼すると、頻繁な営業連絡に戸惑うかもしれません。

まずはAI査定で手軽に相場を調べ、売却の現実味が増してきたら匿名査定や机上査定で複数社の意見を聞くというように、段階的に進めるのがおすすめです。

目的・検討段階	最適な査定方法
まずは相場観だけを知りたい	AI査定
個人情報を明かさずに複数社を比較したい	匿名査定
住み替えを本格的に検討し始めた	机上査定
具体的な売却活動を始めたい	訪問査定

自分の状況と目的を整理し、それに合った査定方法を選ぶことで、売却活動をスムーズに進めることができます。

査定額の仕組みと売却価格との違い

査定額がどのように算出されるかを知ることは、納得できる価格で売却するための第一歩です。

しっかりした不動産会社であれば、査定額は客観的なデータに基づいていますが、それがそのまま売却価格になるわけではありません。

ここで、査定額・売出価格・成約価格という3つの価格の違いを押さえておきましょう。

名称	概要	決定者
査定額	3ヶ月程度の期間で売却可能と予測される価格	不動産会社
売出価格	市場に公開する販売開始価格	売主（不動産会社と相談）
成約価格	実際に売買契約が成立した価格	売主と買主の合意

査定額の根拠を理解し、売出価格を戦略的に設定することが、最終的な成約価格を最大化する鍵となります。

査定価格の算出に使われる取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定対象のマンションと条件が似ている近隣物件の過去の成約事例を基に、価格を算出する方法です。

国土交通省が公開する「不動産価格査定マニュアル」などでも用いられている、客観性の高い査定手法です。

例えば、近隣で76.11㎡のマンションが3,600万円で成約した場合、1㎡あたりの単価は約47.3万円と計算できます。

この単価を査定したいマンションの面積（例：72.94㎡）に掛けて、約3,450万円という基本価格を導き出します。もちろん、実際には査定ソフトにより各種補正が加えられ、かなり精度の高い価格を算出しています（後述）。

このように、実際の取引データを用いることで、市場の動向を反映した現実的な価格を把握できるのが、取引事例非核法のメリットです。

築年数や階数などが影響する価格の補正項目

取引事例比較法で算出した基本価格に、個別の物件が持つ独自の条件を反映させるのが価格の補正です。同じマンション内でも、部屋の位置や状態によって価値は変わります。

例えば、同じ面積の部屋であっても、10階以上の中高層階は低層階より5〜10%程度価格が高くなる傾向があります。

また、日当たりの良い南向きの角部屋や、眺望が良い部屋なども価格が上乗せされる要因です。

項目	主な補正項目
立地条件	駅からの距離、交通の便、周辺の商業施設や公共施設の充実度
建物条件	築年数、耐震性、施工会社、ブランド
個別条件	所在階、方位、眺望、日照、角部屋か中部屋か
室内状況	維持状態、リフォーム履歴、設備のグレード、収納の広さ
管理状況	管理組合の運営状況、長期修繕計画、修繕積立金の額と滞納状況

これらの項目を総合的に評価して査定価格が決まるため、リフォーム履歴や管理状況も大切なアピールポイントになります。

査定額・売出価格・成約価格それぞれの意味

マンション売却に登場する3つの価格について、それぞれの関係性を正しく理解しておくことが重要です。

この3つの価格は、それぞれ異なる意味合いを持っています。

査定額は、あくまでも「このくらいの価格で売れるだろう」という不動産会社の予測値であり、法的な拘束力はありません。

この査定額を参考に、売主の希望や住宅ローンの残高などを考慮して決めるのが売出価格です。

そして、売出価格で販売活動を開始した後、購入希望者との交渉を経て、最終的に双方が合意した価格が成約価格となります。

高い査定額が必ずしも高値売却に繋がらない理由

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、つい一番高い金額に目が行きがちですが、高い査定額が必ずしも高値売却を保証するわけではない点に注意が必要です。

媒介契約を取りたいという思惑から、相場からかけ離れた楽観的な査定額を提示する不動産会社も存在します。

そのような価格で売りに出しても買い手がつかず、結局値下げを繰り返して売却期間が長引くことになりかねません。

大切なのは金額の高さだけでなく、その査定額がどのような根拠で算出されたのかをしっかりと確認することです。

不動産鑑定評価と無料査定の目的の違い

不動産会社が行う無料査定とは別に、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」がありますが、この2つは目的が全く異なります。

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、公的な価格証明として評価書を作成するもので、数十万円の費用がかかります。

無料査定は、あくまで売却活動の参考にするための価格提示です。

項目	不動産会社の無料査定	不動産鑑定評価
目的	売却活動の参考、販売戦略の立案	公的な価格証明
実施者	宅地建物取引士など	不動産鑑定士（国家資格）
費用	無料	有料（数十万円〜）
法的根拠	宅地建物取引業法	不動産の鑑定評価に関する法律
主な利用場面	売却検討、住み替え計画	遺産分割、裁判、税務申告

相続税の申告や裁判などで公的な証明が必要な場合は不動産鑑定評価が必要ですが、売却を検討するための相場把握であれば、不動産会社の無料査定で十分に対応できます。というより、鑑定評価を行っても、「いくらで売れるか」を正確に予想することはできません。

机上査定で売却を決めた後の訪問査定４つのステップ

まず、売却するかどうかを判断する段階では、机上査定で十分です。訪問査定は必要ありませんので、以下のリンクから机上査定を依頼してください。

無料マンション価格査定

マンションの場合、机上査定でもかなり正確ですから、ある程度信頼できる売却予想額が把握できます。それを見た上で、「売却する」と決めた場合に、訪問査定を依頼した上で、不動産会社と打ち合わせを行います。

ステップ1-物件概要やローン残高の資料準備

まず、査定の精度を高めるために必要な書類を事前に揃えましょう。

特に、登記済権利証（または登記識別情報）や分譲時のパンフレットは、正確な物件情報を伝えるために役立ちます。

書類が手元にあれば、不動産会社も物件情報を正確に把握でき、査定がスムーズに進みます。

資料の種類	確認できる主な内容
登記済権利証または登記識別情報通知書	正確な所在地、地番、面積、所有者情報
分譲時のパンフレットや図面集	間取り、専有面積、共用施設の内容
固定資産税納税通知書	固定資産税評価額、都市計画税額
住宅ローンの返済予定表	ローン残高、毎月の返済額
管理規約・長期修繕計画書	ペット飼育の可否、管理費、修繕積立金

とはいえ、すべての書類が揃っていなくても査定は可能です。時間はかかりますが、不動産会社は書類をひとつひとつ請求して、揃えることもできます。

ステップ2-依頼する不動産会社の選定

売却を決断した段階であれば、地域に詳しく、取引実績が豊富な不動産会社を2〜3社に絞って訪問査定を依頼すると、比較検討しやすくなります。

例えば、三井のリハウスや住友不動産販売といった大手だけでなく、地元の不動産会社も候補に入れると良いでしょう。物件によって、得意・不得意がわかれるからです。

会社のウェブサイトやGoogleマップで公開されている取引事例や口コミを確認し、信頼できる会社を選ぶことも重要です。

ステップ3-査定額だけでなく算出根拠の確認

査定結果を受け取ったら、査定額の高さだけで判断するのは考えものです。最も重要なのは、その査定額がどのような根拠で算出されたのかを確認することです。

宅地建物取引業法では、不動産会社は価格の根拠を明らかにする義務があります。

査定書に記載された近隣の成約事例が、自分のマンションと築年数や広さ、階数などの条件でどの程度似ているかを詳しく質問しましょう。

確認項目	具体的な質問例
取引事例	「どのマンションの、いつの成約事例を参考にしましたか？」
価格の補正	「私の部屋の眺望や内装の状態は、どのように評価されましたか？」
市場動向	「この地域の今後の価格動向は、どのように予測していますか？」
売却戦略	「この査定額で売り出す場合、どのような販売活動を計画しますか？」

査定額の根拠に納得できる説明をしてくれる不動産会社を選ぶと、売却を本格的に進める際の信頼できるパートナーとなります。

ステップ4-売却活動・広告活動の方針を聞いておく

筆者であれば、売却を依頼する際に「どのような媒体で広告してもらえますか？」という点と、「他社から問い合わせがあったら、囲い込みせずに紹介してもらえますか？」という２点を確認します。

まず、どこで広告してくれるのかは重大な問題です。当社で独自調査したところ、一般的な不動産会社のホームページは月間アクセス数が164件しかありません（中央値）。ほとんど誰も見ていない状態です。

したがって、SUUMOやLIFULL Home’Sなどの有力ポータルに出してくれるかどうかがポイントになります。

もう１点、囲い込みをしないことは大前提。囲い込みとは、情報を他社に出さずに、自社だけで売買を完結しようとする脱法行為です。

囲い込みをせず、他社が客付けしたい（売りたい）といえば、ちゃんと情報を流してくれるか、念を押しておくとよいでしょう。

マンション査定に関するよくある質問（FAQ）

査定を依頼したら、必ず売却しないといけないのですか？

いいえ、マンション査定だけを依頼して、売却しないと決めても何の問題もありません。不動産査定は、売却活動を依頼する媒介契約とは全く別のものだからです。

査定結果は、ご自身のマンションの価値を知り、今後の計画を立てるための判断材料としてご活用ください。

無料マンション価格査定

マンションの無料査定で、後から費用が発生する条件はありますか？

通常のマンション無料査定では、後から費用が発生することはありません。

これは、宅地建物取引業法で不動産会社が査定価格の根拠を説明する義務があり、そのための調査費用は請求できないと定められているためです。

ただし、売却を前提としない資産評価や、遠隔地への出張など特別な調査を依頼し、事前に費用について合意した場合は例外となります。

一般的な査定依頼で料金を請求されることはないので、ご安心ください。

査定額と実際に売れる価格は同じではないのですか？

マンション査定額と実際の売却価格は、必ずしも同じ金額にはなりません。

査定額は「3ヶ月程度で売れると予測される価格」であり、不動産会社が市場データに基づいて算出する目安です。

この査定額を参考に、売主が決めるのが「売出価格」です。

そして、購入希望者との交渉を経て最終的に合意した価格が「成約価格」となります。

高い査定額が、そのまま高い売却価格を保証するわけではない点を理解しておくことが大切です。

査定価格はどのような方法で計算されているのでしょうか？

マンションの査定では、主に「取引事例比較法」という方法が用いられます。

「不動産価格査定マニュアル」にもとづく客観的な手法で、近隣で実際に売買された類似マンションの成約事例を基準にします。

その基準価格に対して、査定対象のマンションが持つ階数、方角、日当たり、内装の状態といった個別の条件（補正項目）を考慮して、最終的な査定価格を算出する仕組みです。

そのため、どのようなマンション査定の成約事例を参考にしたのか、根拠を確認することが重要になります。

AI査定の結果はどのくらい信頼できますか？

AI査定は、個人情報を入力せずにすぐ相場を把握できる便利なツールですが、一定の誤差が生じる可能性があります。

AIは過去の取引データから価格を算出しますが、お部屋からの眺望、リフォーム履歴、室内の丁寧な利用状況といった個別の価値を反映できません。

そのため、「売却するかどうか」を判断する場合は、専門家が物件情報を詳しく分析するマンション机上査定を依頼してみてください。

相続で価格の証明が必要ですが、無料査定で対応できますか？

売却を検討するための参考価格を知る目的であれば無料査定で十分ですが、遺産分割協議や税務申告などで公的な価格証明が必要な場合、無料査定では対応できません。

不動産会社の無料査定は、あくまで売却活動のための参考資料という位置づけです。

法的な証明力が求められる場面では、国家資格を持つ不動産鑑定士が作成する有料の不動産鑑定評価が必要となります。

どちらが必要か不明な場合は、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

まとめ「マンション査定だけでも大丈夫。売却を決めるための判断材料に」

マンション査定は、売却を決めていない段階で「査定だけ」を依頼しても問題ありません。査定後に売却する義務も、査定を依頼した不動産会社と媒介契約を結ぶ義務もありません。

ただし、まったく売る期がない場合は、AI査定を利用してください。

匿名10秒査定（無料で個人情報不要です）

「売るかどうか」を決める段階では、一括査定ではなく、ある程度精度の高い机上査定を依頼して「データから検討する」のがおすすめです。特にマンションなら、机上査定でも大きく外すことはありません。

無料マンション価格査定

また査定書を見る時は、査定額そのものの高さだけではなく、どのような根拠から算出された価格なのかも確認してください。