住宅は人生で最も大きな買い物ですから、不安になるのも当然です。
しかし、建築の専門知識がない一般の方にとって、建売住宅の欠陥を見分けるのは簡単ではありません。「何が危険なサインなのか」がわからず、結局は営業担当者の言葉を信じるしかないというのが実情ではないでしょうか。
そこで本記事では、数多くの建売住宅をチェックしてきたクラシエステート株式会社の溝口社長に「欠陥住宅の見分け方」を教えてもらいました。
「階段のつなぎ目で大工の腕が分かる」など、プロが実際に現場で見ているチェックポイントを詳しく解説します。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
溝口社長直伝！欠陥住宅の見分け方
僕は玄関に入って、まず巾木（床や天井と壁の接線に施工された細長い部材）のすき間をチェックします。そのまま室内に入っていって、LDKも同じように見ていって、そこから床下を開けて見ます。
床下で見ているのは給排水の施工のきれいさ、ゴミがないかなど。普段見えないところをおろそかにしている大工さんは信頼性が低いですからね。
あとは建具（室内ドア等）の立て付け、とりあえず全部開け閉めして、閉まり具合とかガタがないかを確認します。窓も全部開け閉めして、必ず確認します。
歩いてみて床鳴りがするかどうかもチェックポイントです。腕がいい大工が施工したら、そもそも床鳴りがすることは少ないので、あちこちで床鳴りがしてしまうようなら要注意です。
階段は大工の腕が出やすいチェックポイント
大工さんの腕がわかるのは、玄関の框部分もそうだと思うんですけど、角の部分とか幅木の接合する部分ですね。階段は接合部だらけですから、施工の良し悪しがわかりやすいです。蹴込みの部分の横の、階段がL字型になっているところの隙間とか、長さが足りないとかはチェックポイントです。
手すりも下地に当たっていないところがあってぐらぐらする場合がありますが、これは危ないので必ずチェックします。
バルコニーは壁側の防水立ち上がりをチェック
二階にバルコニーがある場合はしっかりチェックしてください。たまにバルコニーの防水立ち上がり部分（吐き出しの窓の下側）にウレタン防水がしていないというパターンがあるんです。
忘れているのか、やりづらいからあえて忘れているのか、どちらかわかりませんが意外とよく見かけるので注意してください。この部分の防水が切れていて、建物内部に雨水が浸入したら設計通りの強度が出ませんから。
設備はコーキングをチェックする
実は、コーキングはめっちゃ難しいんです。コーキングを打つときのマスキングの幅も重要で、狭すぎるとマスキングを剥がすときにコーキング剤まで剥がれてしまいます。また、うまくコーキングを施工するにはかなりの腕やセンスが求められますから、ここで熟練具合が判断できます。
外壁のコーキングも難しくて、２階から１階まで、長い距離をきれいにコーキングするのは慣れがいるんです。サイディング（外壁材）も平らじゃなくてでこぼこしているので、それにあわせてきれいに施工するのも難しい。だから、ここも職人さんの腕を見極めるチェックポイントですね。
一戸建て住宅の内覧に行くときは、まずこういった点に注意してみてください。
仲介手数料無料でサポート
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一般の人が内覧時にチェックしたい６つのポイント
この章では溝口社長のノウハウを参考に、一般の人でも建売住宅のよしあしを判断できる、かんたんなチェックポイントをまとめました。
次の章で説明する持ち物一覧も持参した上で、次のようなポイントをチェックしていきましょう。
基礎の構造クラックの有無をチェック
建物を見る場合、まず基礎をチェックしてみてください。基礎にひび割れ（クラック）がある場合、次の２種類にわけて危険度を判断します。
| 幅0.3ミリ未満 | ヘアクラック | 比較的安全 |
| 幅0.3ミリ以上 | 構造クラック | 要注意 |
ヘアクラック（髪の毛のように細いひび割れ）の多くは、コンクリートが固まる過程で水分が蒸発し、縮むこと（乾燥収縮）によって発生したものです。
構造上の大きな問題になりにくいとされていますが、数が多い場合は要注意。また、時間とともに広がっていないか、経過を観察する必要があります。
幅0.3ミリ以上（深さ４ミリ以上）の構造クラックの場合は注意が必要です。ひび割れから雨水や空気が侵入し、内部の鉄筋を錆びさせる恐れがあるためです。
外壁の施工レベルをチェック（コーキングに注意）
外壁のチェック時には、壁面を斜めから見て、特定の板だけが反ったり、壁から浮いていたりしないか確認します。
基礎（コンクリート）と外壁サイディングの間には、通常「水切り」という金属の部材が入っています。この水切りとサイディングの間に、適切な隙間（通気のための隙間）が空いているか確認してください。工法によりますが、完全にふさがっていると問題があるので、ハウスメーカーに確認してください。
また、コーキングとサイディングの間にすき間がないかもチェックポイント。すき間がなくても気泡が入っていたり、中央部分で極端にへこんでいる場合なども要注意です。
内覧時はスリッパを履かずに歩いてみて床鳴りをチェック
建売住宅の内覧時にはスリッパを用意してくれていますが、あえて履かずに靴下だけで歩いてみるのがおすすめです。
素足で歩くと、意外と床の微妙な凹凸が感じられるので、フロア材の施工に問題がないかのチェックにつながります。
また床が「ギコギコ」「キュッ」と鳴る、床鳴りにも注意してください。１か所や２か所なら、是正して床鳴りをなくすことも可能です。ただし、あちこちで床鳴りするようであれば、その物件はパスした方がいいもしれません。
建物の水平・垂直をセルフチェックする
建物に傾きがないかどうかもチェックポイントです。「まさか」と思うかもしれませんが、ごくたまにですが傾いている建物もあります。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいて、国土交通省が定めた「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」では「6/1000」以上の傾きがあると、欠陥住宅の可能性が高いとしています。つまり、わずか0.34度の傾きでも不具合が疑われます。
また、0.34度傾いていると、住んでいるうちに違和感を感じます。
そこで、水平器（ない場合はビー玉）を持っていき、床の水平を測っておいてください。クラシエステート株式会社で、上記写真のように水平器で測定しているのも欠陥住宅を見分けることが目的です。
ドアをすべて開閉してみて建物全体の精度チェック
内覧時には室内のドア、建具類、部屋の窓はすべて開け閉めして、スムーズに動くかどうかチェックしてください。
クラシエステート株式会社の溝口社長も「全部開け閉めする」と説明していましたが、筆者も全部開け閉めした方がいいと考えています。
動きがわるい建具が１つか２つなら、是正（修理）してもらえば問題ありません。
しかし、開け閉めしにくいドアや窓がたくさんある場合は、建物自体の不良を疑った方がいいかもしれません。その判断のためにも、すべての建具と窓を開け閉めしておいてください。
内覧後は付近を歩いてみて近所の人に施工時の様子を聞き込み
筆者は、内覧の帰りに近所の人と話をしてみることにしています。もし誰か歩いている人を見つけたら「こんにちは。この家を買おうかと思っているんですが、このあたりの住み心地は？」などと声をかけてみてください。
もしその人が何か施工時の問題点を知っている場合は、高確率で教えてくれます。
筆者は近所の人のタレコミに何度か救われているので、ぜひともお話をしてみることをおすすめします。
建売住宅内覧時に持っていきたいおすすめアイテム
内覧時には、以下のアイテムを持参することで、より正確に建物の状態をチェックできます。
高倍率デジカメまたはスマートフォンを持参し、気になる箇所はすべて写真に残してください。特に、基礎のクラック、外壁のコーキング部分、床と幅木の接合部分など、細かい箇所を撮影しておくと、後から複数の物件を比較する際に役立ちます。撮影時にはズーム機能を使って、細部まで記録しておきましょう。
なぜスマホよりも高倍率デジカメがいいかというと、遠くてよく見えない軒天（建物外部の天井裏部分）なども確認できるからです。
また、複数物件を回るときは「あの大きなクローゼットがある物件はどれだっけ？」など、わからなくなることが多いため、写真に残しておく必要があります。
水平器は、床や壁の傾きをチェックするために必須のアイテムです。ホームセンターで1,000円程度から購入できますし、最近ではスマートフォンの水平器アプリでも代用できます。もし水平器がない場合は、ビー玉を持参して床を転がしてみてください。一方向にスムーズに転がっていく場合は、床に傾きがある可能性があります。
ライト（懐中電灯やスマホのライト機能）があると、床下収納から覗ける範囲で床下の状態を確認できます。また、日当たりの悪い部屋や収納の奥など、暗い場所の細部をチェックする際にも重宝します。
メモ帳とペンは、気になった点をその場でメモするために使用します。複数の物件を見学する場合、記憶だけだと分からなくなってしまうため、物件ごとにチェック項目と気になった点を記録しておくことをおすすめします。
スマホアプリ「被害ナビ」は、東京理科大学の高橋治教授がつくっている、無料アプリ。スマホを床に置いておくだけで建物の簡易耐震診断ができるという、非常におすすめのアプリです。ぜひダウンロードしておいてください。
被害ナビ／被害ナビN（東京理科大学）
購入後に欠陥・不具合が発覚したら？相談先や解決法を確認
建売住宅を購入した後に欠陥や不具合が見つかった場合、以下のような法的措置を見当することになります。ここでは、購入者が取るべき対応手順と相談先について説明します。
家を買った人の法的な権利とは？
0年間の瑕疵担保責任（住宅品確法）により、新築住宅の構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、壁など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁など）について、売主は引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負います。
この期間内に欠陥が見つかった場合、売主に対して無償での補修を請求できます。
また、2020年4月の民法改正により導入された契約不適合責任では、引き渡された住宅が契約内容に適合しない場合、買主は売主に対して、履行の追完（修補や代替物の引渡し）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求めることができます。この権利は、不適合を知ってから1年以内に相手方に対して通知する必要があります。
ただし、10年保証の対象となるのは構造や防水に関わる重要な部分のみで、設備（給湯器、エアコン、床暖房など）や内装の軽微な傷などは対象外。設備類はメーカー保証となります。
まずは売主との交渉で解決するのが王道
欠陥や不具合を発見したら、まずは売主（建売業者やハウスメーカー）に直接連絡を取ることから始めます。
連絡する際には、発見した欠陥の状況を写真や動画で記録し、いつ発見したのか、どのような症状なのかを具体的に説明できるよう準備してください。感情的にならず、事実ベースで冷静に状況を伝えることが重要です。
多くの売主は、自社の評判を守るためにも誠実に対応してくれます。特に、住宅瑕疵担保責任保険に加入している業者であれば、保険を使った補修が可能なため、比較的スムーズに対応してもらえるケースが多いです。
売主との交渉では、補修の方法、スケジュール、費用負担などについて書面で合意を取り交わすことをおすすめします。口頭での約束だけでは、後々トラブルになる可能性があるためです。
住宅紛争処理支援センターへの相談（ADR）
売主との直接交渉で解決しない場合や、売主が倒産してしまった場合には、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）に相談することができます。
住まいるダイヤル（電話番号：0570-016-100）では、一級建築士などの専門家が無料で相談に応じてくれます。欠陥かどうかの判断が難しい場合や、どのように対応すべきか迷った場合には、まずこちらに電話で相談してみてください。
また、同センターではADR（裁判外紛争解決）の手続きも行っています。ADRとは、裁判ではなく、弁護士や建築士などの専門家が間に入って、話し合いによる解決を目指す制度です。裁判と比べて費用が安く（1万円程度）、解決までの期間も短い（数か月程度）というメリットがあります。
ADRでは、専門家が現地調査を行い、欠陥の有無や補修方法について意見を示してくれるため、売主との交渉を有利に進めることができます。ただし、ADRの結果には法的拘束力がないため、売主が合意しない場合は最終的に裁判を検討する必要があります。
「どうしても」となったら弁護士に相談
ADRでも解決せず、売主が補修に応じない場合や、損害賠償を求めたい場合には、最終手段として弁護士に相談し、訴訟を検討することになります。
住宅トラブルに詳しい弁護士を探すには、各都道府県の弁護士会や、日本弁護士連合会のホームページにある弁護士検索システムを利用してください。初回相談は30分5,000円程度が相場ですが、法テラス（日本司法支援センター）を利用すれば、無料で相談できます（収入要件があります）。
訴訟を起こす場合、建築士による鑑定や証拠の収集が必要になるため、弁護士費用に加えて鑑定費用（数十万円から100万円程度）がかかることも覚悟しなければなりません。また、裁判は解決まで1年以上かかることが一般的です。
そのため、訴訟は本当に最後の手段と考え、できる限り売主との直接交渉やADRでの解決を目指すことをおすすめします。
FAQ：建売住宅内覧・購入時によくある質問と回答
欠陥住宅かも？ と気になり始めても「何をどうすればいいのかわからない」のが一般的。そこでこの章では、欠陥住宅に関するよくある質問と回答をまとめました。
建売住宅の内覧は何分くらいかかる？何人で行くべき？
建売住宅の内覧には、最低でも30分から1時間程度は確保してください。本記事で紹介したチェックポイントをすべて確認しようとすると、1時間では足りないかもしれません。特に、すべての建具や窓を開け閉めし、写真を撮影し、気になる箇所をメモするとなると、余裕を持って1時間半から2時間程度を見込んでおくとよいでしょう。
内覧には、できれば2人以上で行くことをおすすめします。複数の目で見ることで、見落としを防ぐこともできます。
また、時間がない場合は1人が室内をチェックしている間に、もう1人が外回りや基礎をチェックするなど、役割分担もできます。
実際に住む家族全員で内覧に行くことで、それぞれの視点から気になる点を発見できるというメリットがあります。子供がいる場合は、子供の目線で危険な箇所がないかもチェックできます。
10年補償の対象外の設備とは何？
住宅品確法に基づく10年保証の対象となるのは、構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱、梁、屋根など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部など）に限定されています。
そのため、以下のような設備や部分は10年保証の対象外となります。給湯器、エアコン、換気扇、床暖房などの住宅設備機器、システムキッチンやユニットバスなどの設備、壁紙や床材などの内装仕上げ材、ドアや建具の建て付け不良（構造に影響しない軽微なもの）、排水管の詰まりや水漏れ（構造に影響しないもの）などです。
ただし、これらの設備については、売主が独自に1年から2年程度の保証を付けている場合が多いため、購入時に保証内容をしっかり確認しておいてください。また、設備メーカーの保証が別途付いている場合もあります。
10年保証の対象外だからといって、まったく保護されないわけではありません。引き渡し後1年以内であれば、契約不適合責任に基づいて、契約内容と異なる部分については売主に補修を求めることができます。
検討中の住宅に欠陥を見つけた場合、どうやって修理してもらう？
購入前の内覧で欠陥を発見した場合は、その場で営業担当者に指摘し、写真を撮っておいてください。そして、「この部分が気になるので、購入前に補正してもらえますか」と具体的に依頼します。
多くの売主は、契約前であれば快く修補に応じてくれる傾向があります。
交渉のポイントは、感情的にならず、事実を淡々と伝えることです。「この基礎のクラックは0.3ミリ以上あるように見えますが、構造上問題ないでしょうか」「このドアの建て付けが悪いようですが、引き渡し前に調整していただけますか」といった具体的な表現で伝えてください。
そして、補正に合意した内容については、必ず書面（契約書の特約に盛りこんでもらうなど）に残してもらってください。口頭での約束だけでは、引き渡し時に「そんな約束はしていない」と言われてしまうリスクがあります。
もし売主が修繕を拒否したり、「これは問題ない」と主張する場合は、その物件の購入を見送ることも選択肢の一つです。購入前であれば、他の物件を探すこともできますし、欠陥のある物件を無理に購入する必要はありません。
契約後に重大な欠陥が見つかった場合は契約を白紙撤回できる？
契約後、引き渡し前に重大な欠陥が発見された場合、状況によっては契約を解除できる可能性があります。
民法に基づく契約不適合責任の論点では、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合、買主は契約を解除することができます。ただし、「契約の目的を達成できない」ほどの重大な不適合である必要があります。
例えば、基礎に大きなクラックがあり、建物の安全性に重大な疑念がある場合や、図面と実際の間取りが大きく異なる場合などは、契約解除の理由となり得ます。一方、軽微な傷や汚れ、簡単に修補できる程度の不具合では、契約解除は認められにくいでしょう。
契約解除を検討する場合は、まず売主に欠陥の修補を求め、売主が修補に応じない場合や、修補しても契約の目的を達成できない場合に、解除権を行使することになります。
ただし、契約解除は売主との大きな対立を生む可能性があるため、実行する前に必ず弁護士に相談してください。また、契約書に記載されている解除条件や違約金の規定についても確認が必要です。
実務上は、重大な欠陥が見つかった場合でも、売主が誠実に対応し、適切な修補や補償を行うことで、契約を継続するケースが多いです。
まとめ「建売住宅の欠陥を見抜くプロのポイント再確認」
建売住宅の購入は人生で最も大きな買い物の一つですから、欠陥住宅を掴まされないよう、慎重にチェックすることが重要です。
本記事では、クラシエステート株式会社の溝口社長による実践的なチェック方法をご紹介しました。プロの目線では、幅木のすき間、床下の施工状況、建具の立て付け、階段の接合部、バルコニーの防水立ち上がり、コーキングの施工精度など、細かな部分に欠陥の兆候が現れます。
一般の方が内覧する際には、基礎のクラック、外壁のコーキング、床鳴り、建物の水平・垂直、すべてのドアと窓の開閉、そして近隣住民への聞き込みという6つのポイントを押さえてください。これらのチェックには、水平器、デジカメ、ライトなどの簡単な道具があれば十分です。
もし購入後に欠陥が見つかった場合でも、10年間の瑕疵担保責任と契約不適合責任によって法的に保護されています。まずは売主との直接交渉を試み、それでも解決しない場合は住宅紛争処理支援センターのADRを利用し、最終的には弁護士への相談も選択肢となります。
欠陥住宅を見抜くには、知識と観察力、そして「なにかおかしい」と感じる直感も大切です。本記事で紹介したチェックポイントを参考に、納得のいく住宅選びを実現してください。
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