「建売住宅って、やっぱり注文住宅よりも不便なのかな？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、建売住宅には「間取りやデザインの自由度が低い」「外観や設備が標準的で個性は出しにくい」「立地の選択肢が限られる」など、いくつか押さえておきたい弱点があります。
ただし、その反面で「コストパフォーマンスの高さ」や「スピーディーに入居ができる」といったメリットも存在します。
実際のところ、建売住宅と注文住宅のメリット・デメリットは「裏表の関係にある」といえるでしょう。どちらを選ぶべきか、という問題なのです。
そこでこの記事では、建売住宅のメリット・デメリットを整理し「どう選ぶべきか」をガイドしました。
これからマイホーム探しを進める方は、ぜひ最後までお付き合いください。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
注文住宅と比較した「建売住宅のデメリット」は？
注文住宅と建売住宅では、そもそもターゲットユーザー層が違いますし、コンセプトそのものが異なっています。
たとえば、建売住宅は間取りやデザインの自由度がありませんが、逆にいうとそれは「シロウトが考えた間取りで失敗しない」という長所でもあります。
設備はすべて標準グレードで物足りない感じもしますが、裏を返せばコストダウンが徹底されており、注文住宅と比べて全国平均で1500万円程度安い、というメリットにつながります。
それを前提に、建売住宅のデメリットをもう少し具体的に見ていきましょう。
間取りやデザインの自由度が低い
建売住宅の場合、間取りやデザインの変更はほとんどできません。
一部例外的に、完成前に契約すれば設備や内装のカラーを選べるメーカーもありますが、間取りまで選べることは、まずありません。
その分、一般的に使いやすい間取りになっており、失敗しづらいというメリットもありますが、自分なりのこだわりがある方にとっては、物足りなさを感じる点といえるでしょう。
外見・設備がほぼすべて標準グレード
建売住宅の場合、外壁材には16ミリ厚の窯業系サイディングのなかでも、標準的な商品を使うのが一般的。商品名でいえば、ニチハのモエンエクセラードVシリーズなどが該当します。
モエンエクセラードシリーズ｜ニチハ
設備も、たとえばLIXILであれば、キッチンはシエラS、ユニットバスはリデアなどをチョイスします。
シエラS｜LIXIL
リデア｜LIXIL
設備メーカーに関しては、たとえば飯田産業グループはLIXILのほかにPanasonic、ウッドワン、ファーストウッドなどの製品を使用しています。
上記リンク先を見るとわかるとおり、特に問題のない普通の商品ですが、これを大量仕入れによって驚くほど安く買い付けているはずです。
筆者レベルの零細企業でも、たとえばシステムキッチンは定価の1/3から1/4くらいで仕入れます。飯田産業さんクラスであれば、おそらく驚異的な価格で仕入れていると推測されます。
それによってコストダウンを図っているので「お金を出すからキッチンをノクトシリーズにアップグレードしたい」といった要望に、対応することは不可能でしょう。
とにかく統一規格にすることで激安を実現し、統一規格を外れる対応はできない、というのが建売住宅の仕組みです。
筆者の感覚として、外壁のサイディングに14ミリ厚の商品を使うメーカーは「コストダウンしすぎで信用できない」感じがします。その点は要チェックポイントです。
上記の結果として「個性に欠ける」デザイン
筆者が建売住宅を企画したとき、「この壁紙を選んでおけば、めったに文句が出ない」というクロスを貼り、「このフローリングを選んでおけば、だいたいどんな家具にも合う」という床材を選んでいました。
誰が買ってくれるかわからない以上、どうしても最大公約数的な建材を選ぶことになります。
消去法で嫌われそうなカラーを消していくと、最後に残るのは明るめの木目調など、無難な路線になってしまいます。
「そういえば建売住宅の床は、だいたい明るい木目だ」
と思いませんか？ 高級路線を狙うときなど一部例外を除き、どうしても無難な木目調（LIXILでいえばクリエペールというカラー）になってしまいがちです。
その結果「建売は個性に欠ける」といわれることになるのです。
ただ、筆者は自宅の床もクリエペールのフロア材にしています。ここまでくると職業病のような気もしてきますが、このカラーならどんな家具にも合いますし、安くて丈夫なのがメリットです。
意外と見落とされがちな「立地」の制限
意外と誰も言わないのですが、建売住宅最大の弱点は「立地が選びにくい」こと。
注文住宅は土地から探すので、予算の制限を度外視すれば「自由に立地を選ぶことができる」のが特長です。
一方、建売住宅の場合はすでに建築されているため、注文住宅ほど自由に立地を選べません。年間約４万棟供給されているとはいえ、必ずしも希望する学区に、条件にあった物件が出るとは限りません。
そのため「絶対にこの学校の学校区内で、学校まで徒歩●分以内」「この駅から徒歩●分以内」という強い希望がある場合、良物件が出るまで待つか、妥協するかの選択になってしまいます。
この「立地の不自由さ」については、考えている人が少ないですが、かなり重要な問題だと思います。
もし「希望条件と予算の両方を満たす建売住宅が見つからない！」とお困りの場合は、クラシエステートまでお問い合わせください。
お問い合わせ｜クラシエステート株式会社
場合によっては現在非公開の物件情報をご提供できるかもしれません。
では建売住宅のメリットとは？
建売住宅の最も大きなメリットは「コスパ」です。
住宅メーカーが建売住宅を企画するとき、まずターゲットユーザーが満足するスペックの住宅を「いかに安く供給するか」に知恵を絞ります。
業者ルートを通じて入ってくる「安い土地情報」に加えて、複数棟をまとめて作ることによって設計料を安くおさえ、設備や木材も大量発注することによって、コストを大きく削減しています。
現在の建売住宅は、安かろう悪かろうではなく、企業努力によってコストを削減しており、コスパは非常に高いといえます。
一方、注文住宅を作るメーカーさんは、コストに関する努力をあまりしていません。
その両者の姿勢により、コスパはものすごく違うというのが実情です。
「では、建売はどれくらい安いのか？」
詳しく見ていきましょう。
注文住宅より1300～1500万円安くローン返済がラク
国道交通省住宅局の「令和５年度住宅市場動向調査報告書」を参照すると、建売の方が注文住宅より約1500万円安いことがわかります。
建売住宅（分譲戸建）と注文住宅（新築）の平均取得価格の差（全国平均）は次のように計算できます。
| 住宅建築資金＋土地購入資金の合計（全国平均） | 5,811 万円 |
| 購入資金の平均（全国・三大都市圏） | 4,290 万円 |
そこから、推定価格差を求めると、次の式の通りになります。
5,811 万円 − 4,290 万円 ＝ 1,521 万円
また、住宅金融支援機構の「2023年度フラット３５利用者調査」によると、注文住宅（土地付き）の融資金額は平均4903万円なのに対して、建売住宅は3603万円。その差も1300万円です。
その結果、35年ローンを組んだ場合の月々返済額が４万円くらい違ってきます。
参考
この計算のデータ出典は、主に国交省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」の49ページ、182ページ。注文住宅のデータは住宅建築と土地購入資金の合計（全国平均）で、建売住宅は購入資金（全国平均）を採用しています。
完成ずみなので「間取りで失敗した」という事が少ない
間取りを考えているときはワクワクしますが、実はいい間取りを考えるのはとても難しく、最終的に建築士さんのアドバイスに従ってまとめるのが一般的です。
でもそれなら、最初から建築士さんが「一般的にこれがベスト」という間取りで設計してくれる、建売住宅でも大差ない気がします。
建売住宅なら、これまで積み重ねた何万棟という実績から「これだ」という最大公約数的な間取りが採用されているケースが多いですし、すでに建築されているので実物を見て間取りのよしあしを確認できます。
実際のところ、注文住宅で理想の間取りを実現する、というのは簡単なことではありません。すでにできあがっている建売住宅の間取りのなかから、理想に近いものを選ぶ、というほうが失敗しないといえるでしょう。
原則として仲介手数料がかからない
建売住宅を購入する場合、仲介業者が入っても入らなくても、仲介手数料は無料です。
その最大の理由は、仲介会社が買主から手数料をもらわなくても、売主である建売業者（パワービルダーなど）から正規の仲介手数料を受け取れる仕組みがあるからです。
新築の建売住宅を供給する売主（デベロッパーやパワービルダー）は、自社で全ての販売活動を行うよりも、地域の様々な不動産仲介会社に販売を協力してもらった方が、より早く、より多くの買主を見つけることができます。
そこで、多くの建売業者は、不動産仲介会社に対して「私たちの物件を仲介して買主を見つけてくれたら、売主である私たちが、法律で定められた上限額の仲介手数料を支払います」という形で情報を提供します。
仲介会社から見れば、売主から正規の手数料（例：3,000万円の物件なら約100万円）が保証されているため、買主から手数料をもらわなくても、十分に事業として成り立ちます。
そのため、マーケット全体で「仲介に入ってもユーザーから仲介手数料はもらわない」という慣行が一般的になりました。
「無料で仲介業者に仕事をしてもらう」「仲介業者の目で物件をチェックしてもらえる」という点は、メリットのひとつと考えていいでしょう。
契約から入居までスピーディーに進む
注文住宅の場合、順調に進んだとして土地探しに3か月から半年くらいはかかります。その後ハウスメーカー決めに数か月、建築の打ち合わせや契約内容の相談に数か月、実際の建築に半年から１年半くらいというスケジュール感になります。
その点、建売住宅であれば、気に入った物件が出てから２か月くらいで入居でき、スピーディーにマイホームが手に入ります。
経済学的には、時間はコスト（機会費用）ですから、タイパがいいことはメリットと考えていいでしょう
建売を買うべき人はハッキリしている！
東京都心部は別として、郊外でパワービルダーと呼ばれる大手建売住宅メーカーがターゲットとしているのは、年収500万円前後の30代、40代子育て世帯。初めて家を買う人向けに商品を企画しています。
そのため、若い子育て世帯が買い求めやすい価格帯になるよう、土地はあまり大きくせず、全体の仕様も標準的なものにおさえています。
一方で、長期優良住宅やＺＥＨ（ゼロエネルギーハウス）の認定を取るなど、基本性能は高める傾向があり、長く使えるという点にも注意を払っています。
注文住宅との違いをまとめると、次の表のようになります。
| パワービルダー (例：飯田グループ) | ハイエンド注文住宅 (例：積水ハウス) | |
|---|---|---|
| 提供形態 | プロダクト（製品） | プロジェクト（作品） |
| ターゲット年収帯 | 400～800万円 | 1,500万円～ |
| 顧客の動機 | 手の届く価格 | 自己表現・ステータス |
| 提供価値の核 | 価格と信頼性 | デザインと品質 |
| 価格帯の目安 | 2,500～5,000万円 | 8,000万円～ |
もしあなたが平均的な年収の子育てママ、パパであれば、飯田グループなどの建売住宅は買いでしょう。十分使いやすく、コストにも納得のいく買い物になるはずです。
ただ、建売住宅もすべてが同じ完成度ではなく、ある程度品質にバラツキがあるのも事実。そこで、以下の記事などを参照し、間違いのない物件を選ぶことも大切です。
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すべての一戸建て住宅共通の「注意点」
この章では、建売だけではなく注文住宅を含む、一戸建て住宅の注意点を解説します。
なんとなく「大丈夫だろう」と流してしまいがちな３つのポイントを紹介し、物件を見るときのヒントになるよう構成しました。
とくに地盤の問題については、後で手直ししたり対策することができないため、慎重に見極めるようにしてください。
地盤（地耐力）は説明をうのみにせず詳しく検討すべき
建築基準法第93条に、以下の定めがあります。
地盤の許容応力度及び基礎ぐいの許容支持力は、国土交通大臣が定め る方法によって、地盤調査を行い、その結果に基づいて定めなければなら ない。
ここだけ見ると「法律で地盤調査が義務づけられているなら安心だ」と思ってしまいがちですが、そうともいいきれません。
建売住宅でも注文住宅でも、一般に測定するのは地表から10ｍくらいの深さまでの地耐力。その下にどんな地層があるかは調査対象ではありません。
地下の土がどんな種類かによって、同じN値でも液状化のリスクや揺れの特性が変わってきます。
たとえば固いテーブル（地下10ｍ以下の固い土）の上にかまぼこ板（地表）を載せると堅固ですが、プリン（地下10ｍ以下のやわらかい土）の上にかまぼこ板（地表）を載せると、地震で大きく揺れるという理屈です。
このように地盤についてはかなり奥が深い問題です。詳しくは以下の記事を参照してください。
また、地盤を含めた建物のリスクについては、一緒に考えてくれる仲介業者がいたほうが有利です。「大丈夫かな？」と不安になったら、クラシエステート株式会社までお問い合わせください。
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施工品質のバラツキは実際にある
よく「建売住宅は品質のバラツキがある」といわれますが、注文住宅はバラツキがないのでしょうか？ 実は、まったくそんなことはありません。
筆者の実家は超有名なハウスメーカー製の注文住宅ですが、実は一度訴訟に発展しそうな大問題が発見され（建築直後から小屋組の棟木が腐っていました）、最終的にメーカーに無料で建て直してもらっています。
筆者の実家の場合、気がつかなかったら、ずっと瑕疵がある家に住み続けていたはずです。
注文住宅であれ建売住宅であれ、このような品質のバラツキはゼロではなく、厳しい目でチェックしていく必要があります。
建売物件でハズレを避けるノウハウは、以下の記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。
津波や土砂災害の危険エリアではないか？
ハザードマップに掲載された土砂災害警戒区域や、急傾斜地崩壊危険区域に該当する場合は、重要事項説明時に告知することが義務づけられています。
そのため、物件を購入する段階では必ず説明されますが、検討段階で教えてくれない場合もあります。
しかし南海トラフ地震の危険性が指摘される昨今、災害の危険区域に該当するかどうかは、できれば検討段階で調査しておきたいものです。
そこで、あらかじめハザードマップを見ておき、自治体が危険性を指摘していないかどうかを確認しておくことをおすすめします。
パソコンで閲覧するなら、国交省が全国のハザードマップをまとめているポータルサイトがおすすめです。
ハザードマップポータルサイト｜国土交通省
スマホの場合は「ハザードン」というアプリを入れておくと、かんたんに確認できて便利です。
防災アプリHazardon｜iOS
防災アプリHazardon｜Android
建売住宅の実際のところQ&A
注文住宅と建売住宅では、そもそもターゲットユーザー層が異なります。注文住宅の取得者層は、平均年収915万円（全国平均）ですが、建売住宅取得層は、世帯年収400から800万円層。30代・40代の世代が購入しています。
また、建売住宅購入層の66.7％が子育て世帯。建売住宅は、若い子育て世帯を対象に作られている、と考えることもできるでしょう。
そんな建売住宅についての知識を、Q＆A形式でお届けします。
データ出典：令和５年度住宅市場動向調査 , 2022/2023年度【フラット３５】利用者調査
そもそも建売住宅はなぜ安い？
「パワービルダー」と呼ばれる大手企業は、年間数千から数万棟という規模で住宅を建設するため、建材や設備をメーカーから一度に大量に仕入れます 。「スケールメリット」によるコストダウンが実現できます。工場から直接、大量に仕入れる「卸売」のようなもので、一つひとつの単価を劇的に安くすることができるわけです。
加えて、建売住宅では人気の間取りやデザインをパターン化し、複数の住宅に適用していきます。設計を一から考える手間を省くことができ、設計コストを大幅に削減することが可能になります。
一部を工場で組み立ててから現地に搬入したり、徹底的にスケジュールを管理することで工期を短縮し、大工や職人の人件費も大幅に抑えています。
また、土地も大きく仕入れる事が多いため、土地単価も安く抑えることができます。そのうえでちょうどいい面積に分筆するため、土地価格もコストダウンできるわけです。
このように、注文住宅とは全く異なるビジネスモデルで建築し、またコストを下げるための企業努力を行っているため、建売住宅の価格は低く抑えられています。
建売住宅は注文住宅より資産価値が落ちやすい？
たとえば「15年後に価格を査定したら、注文住宅の方が資産価値が落ちにくい」という事はありません。資産価値は同じようなペースで下落していきます。
査定ソフトに「注文住宅か建売か」といった入力項目はありませんから、そもそも価格査定時に一律に差を付ける方法もありません。
とはいえ、不動産にはひとつとして同じものはないため、具体的に査定してみないと詳細な結論は出せません。
「建売だから」「注文住宅だから」というわけではなく、立地やメンテナンスを含めたその家のもつ、その時点での価値を一律に予測することは不可能でしょう。
建売の住宅性能は注文住宅より低い？
日本で建てられる新築住宅は、建売・注文を問わず、建築基準法という法律で定められた耐震性などの最低基準をクリアしなければなりません 。そのため、「法律で定められた最低限の安全性」については、どちらの住宅にも大きな差はないと考えてよいでしょう。
建売住宅にも、構造躯体が数世代（100年程度）にわたり使用できる「長期優良住宅」に認定される例が増えています。ZEH（ゼッチ）と呼ばれる省エネルギー性能を満たすことも、常識となりつつあります。
違いが生まれるのは、標準レベルから「どれだけ性能を高めているか」という点です。
現在の建築基準法が定める水準より、もっと高い性能を求める場合は注文住宅がいいですし、現在の法律の水準を満たせばよい、という場合は建売住宅で十分満足できます。
「注文住宅のメリット・デメリット」まとめ
建売住宅は「間取りやデザインの自由がないのでは？」「性能や資産価値で損をするのでは？」と、不安や迷いがあるかもしれません。特に子育て世帯にとっては、立地や予算のバランス、情報の少なさが大きな悩みとなるものです。
しかし建売住宅は注文住宅と比べて大幅に安く、完成済みの実物を確認できるため「間取りの失敗」や「入居までの時間や手間」が少ないという実用的なメリットがあります。
最新の国土交通省調査でも、建売住宅の購入価格は注文住宅より全国平均で1500万円も低いことがわかります。フラット35の利用者データでも、借入金額が1300万円安く、コスパにすぐれていることがうかがえます。
全国で年間数万棟を供給する実績から導き出された「使いやすい」間取り、十分な住宅性能、そして２か月程度で入居できる手軽さもメリットといえるでしょう。さらに、ZEHや長期優良住宅認定など、建売住宅の性能向上も進んでいます。
購入層の多くが30代・40代の子育て世帯という点も、納得がいくポイントではないでしょうか？
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