アーネストワンの家は20年後どうなる？実例でチェックする将来価値

アーネストワンの物件を買うと20年後にあちこちガタがきているの？　という心配は無用です。

20年というのは減価償却のための、税法上の耐用年数なのです。その点、アーネストワンなどの木造住宅は「50年以上もつ」といわれています。

また現在、アーネストワンをはじめとする飯田グループホールディングス全体で、長期優良住宅の認定取得を進めています。長期優良住宅の場合は、住宅の構造躯体が少なくとも100年程度長持ちするように作る必要があります。

そう考えると、アーネストワンのクレイドルガーデンなどが「20年経ったら住めなくなる」という心配は取り越し苦労でしょう。

それより気になるのは「20年後の資産価値は残っているの？」という点。そこで、この記事では「10年後・20年後の価格」にこだわって、さまざまな角度から検討・計算してみました。

この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。

【実例】アーネストワン物件は10年後どうなるか

アーネストワンをはじめとする飯田グループホールディングス全体で、長期優良住宅の認定戸数が飛躍的に増加しており、2024年３月期には25,000戸に達しました。

これは年間供給戸数約４万個のうち、62.5％に相当します。

日本全体で長期優良住宅の認定率は３割程度ですから、それよりもはるかに高い実績を達成しているわけです。

また、すでに述べたとおり、長期優良住宅に認定された建物は構造躯体が100年以上長持ちするように作られています。

そう考えると、アーネストワンの物件が20年で住めなくなるようなことは考えにくく、メンテナンスさえ適切に行えば、相当長期間住み続けられることがわかります。

ただし、年数が経過すると住宅の価値・価格は少しずつ減少していきます。その点について調査しました。

実際の中古物件で集計すると20年で平米単価10万円強下がると判明

2025年６月３日現在、suumoに登録されているアーネストワンの中古物件36件（埼玉、神奈川、千葉県の全物件）を分析してみたところ、20年間で、おおよその平米単価が10万円強下降していることがわかりました。

n数が少ないのでデータとして誤差があるでしょう。また、リフォームなどの使用歴が不明なので、精密な比較ではありません。

しかし、それでも、古くなると徐々に平米単価が下がっていくことは確実です。ざっくりと20年間で「建物の平米単価が25万円程度から、10万円強まで下落するようだ」と考えてよさそうです。

実在する新築vs中古アーネストワン物件。10年で550万円の価格差

suumoのデータをスクレイピングしているときに、ごく近い距離にあるアーネストワンの新築物件と、2013年築の中古物件を見つけたので、この2つを比較してみました。

物件の概要は、それぞれ以下の表のようになります（いずれも埼玉県桶川市上日出谷南１丁目に所在）。

新築・築12年の比較

	新築	中古
価格	2480万円	1930万円
土地	99.7㎡	110.97㎡
建物	95.58㎡	95.98㎡
間取	3LDK	4LDK+S
築年	2025年5月	2013年8月

土地の面積が違うので単純に比較できませんが、新築と築12年の中古住宅で、価格差は550万円です。

同じエリアで賃貸の一戸建てに住んだ場合と比較してみましょう。

埼玉県桶川市の一戸建て賃貸の家賃は、10～15万円程度です。安く見積もって10万円で計算すると、以下のようになります。

類似物件に賃貸で住んだ場合

12年分の家賃	¥14,400,000
諸費用	¥600,000
合計	¥15,000,000

賃貸と単純に比較すると、持ち家の方が1000万円近くおトクという計算になりますが、別途、後で解説するメンテナンス費用を考慮する必要があります。築12年ですから、一部設備などが「そろそろ更新時期かな」というタイミングにさしかかっています。

そろそろ必要なリフォーム

システムキッチン交換	65万円～
システムバス交換	75万円～

材料と工賃込みで、150万円近くを見込んでおく必要があります。また、築15～20年頃に、外壁塗装を施工する必要がありますし、給湯器やエアコンなどの交換も必要になってきます。

それらを含めると、賃貸より700万円くらいおトクという計算になります。

【実例】アーネストワン物件は20年後どうなるか？

この章では、現在建築中の実物でシミュレーションしてみます。

筆者の自宅から歩いて行ける場所にある、実在アーネストワン物件（建築中／2180万円）を題材に、20年住んだらソンかトクかを査定ソフトでシミュレーションしてみました。

結論からいうと、収支は「とんとん」という結果になります。

フルローンで物件を購入した場合、20年後に残っているローン残額（残債務）はおよそ1100万円。

それに対して、築20年での査定額は、852万円 ～ 1,230万円。おおよそ1,100万円なら売れるだろうという水準です。

少なくとも、家を売ってもローンが残るということはなさそう、と考えていいでしょう。

20年後に売却した場合の手のこりシミュレーション

今回のシミュレーションでは、大阪府阪南市に建築中のアーネストワン物件（クレイドルガーデン阪南市石田）を題材に、「もしこの物件が20年前に建築されていたら、今いくら？」というシミュレーションを行いました。

ほとんどの人が利用している変動金利ではなく、あえて金利が高めのフラット35で試算しています（借入額2,180万円、固定金利1.83%、期間35年、ボーナス払いなし）。

物件概要

物件名	クレイドルガーデン阪南市石田
所在地	大阪府阪南市石田
価格	2,180万円
築年月	2025年06月完成
土地面積	155m²(46.88坪)
建物面積	95.58m²(28.91坪)
構造・階数	木造 地上2～2階建
間取	4LDK
建ぺい率	60%
容積率	200%
用途地域	第一種住居地域
売主名	アーネストワン

この物件が仮に2005年（原稿執筆時点より20年前）に建築されていたら？　という想定で、査定ソフトで算出した「アーネストワン物件の20年後の価格」と、住宅ローンシミュレーション結果を比較してみましょう。

• 査定額：852万円 ～ 1,230万円
• 住宅ローン残債務： 約11,073,616円
• 毎月の返済額： 70,378円

この試算結果からいえることは、

という２点です。

ただし、築20年というのはちょうど「設備の交換や外壁塗装が必要な時期」にさしかかるタイミング。次の章では、どのような修繕が必要で、いくらくらい予算を取ればいいかを解説します。

木造住宅の「20年後にメンテが必要な部位」TOP3

この章では、木造住宅で「確実にメンテナンスした方がいい」「価格も大きい」という要修繕か所トップ3をまとめました。

後回しにしがちな外壁塗装などは、その代表格です。金額も大きいですし、施工しないと雨水の浸入による建物劣化が心配です。

こういった補修・リフォームは、アーネストワン物件に限らず、一戸建て住宅すべてで必要となります。マイホーム購入計画の前提として、念のため押さえておいてください。

外壁塗装は築後15～20年頃に実施する必要あり

一戸建て住宅の外壁は常に紫外線や風雨にさらされているため、現在のサイディング貼り外壁であっても、建築後15年程度で再塗装の必要が出てきます。同時に、シーリングの打ち直しも必要になります。

外壁塗装の費用は30坪程度の住宅で80万〜150万円程度が目安です。ただし、どんな塗料を使うかによって価格はかなり上下しますので、複数の業者から見積もりを取って確認する必要があります。

外壁と同時に屋根の再塗装などを施工する必要もありますが、最新の屋根材を使っている場合、30年程度は交換不要のケースもあり、メンテナンス費用に関してはケースバイケースという状況です。

屋根材として建売住宅にも採用されるカラーベストの代表的なメーカー、ケイミューのサイトでは、自社製品のカラーベスト「コロニアルクワッド」について10年ごとの点検や部分補修で30年の耐用年数が期待できると説明しています。

ここまでをまとめると、アーネストワンの住宅を含む木造一戸建てを購入した場合、20年後までに外壁塗装費用として80万〜150万円程度が必要と見積もることができます。

コロニアルクワッド｜ケイミュー

キッチンなどの設備類も15～20年で交換時期

キッチンやユニットバスなどの水回り設備は、設計耐用年数が10〜15年程度に設定されています。つまり住宅購入後20年経つとすれば、一度はキッチンとユニットバスの交換をしておいた方が安全だといえます。

ユニットバスやキッチンの交換はニトリのような大手家具店や家電量販店がパッケージ価格で商品化しており、明快な価格で施工してもらえます。

例えばジョーシン電機の場合、クリナップのラクエラシリーズのキッチンに交換すると、工賃込みで65万円。ユニットバスはトクラスのエブリイ1坪サイズに交換した場合、標準工事費込みで70万円という設定になっています。

設備類については、キッチンとシステムバスの交換で150万円から…と見積もっておくと近い予算感になるでしょう。

まごころリフォーム｜ジョーシン電機

シロアリ等から守る防蟻・防虫効果は５年で切れる

新築の木造住宅は、建築基準法によって一定の防虫処理を行うことが義務付けられています。

そのため、新築から薬剤の効果が切れる5年間は安心できるのですが、薬剤の効果が切れた後はシロアリの防除工事を行った方がいいでしょう。

現在のベタ基礎工法で基礎パッキンを使用する場合は、シロアリ被害にかなりあいにくくなっていますが、それでも絶対にシロアリが発生しないわけではありません。

シロアリの駆除は新築から5〜10年め以降、定期的に実施するのが安心で、一般的には5年ごとの防除工事の施工がいいとされています。

価格については安いところと高いところで大幅に差があるのですが、予防工事であればそこまで難しいわけではないので、シロアリ110番やキャッツなど安さを売りにしている業者でも一定程度安心材料になります。

住宅のメンテ周期と費用早見表

よくいわれるように「家は買って終わりではなく、むしろそこからがスタート」です。適切にメンテナンスすれば、現代の家は長持ちし、３世代以上にわたって住み続けることもできます（長期優良住宅の場合）。

計画的にリフォーム・修繕費用を用意しておき、しっかりメンテナンスしてあげてください。

住宅メンテナンスのめやす

メンテナンス箇所	推奨時期	費用目安（幅）
外壁塗装の塗り替え	10～15年ごと	80万～150万円
シーリング打ち替え	5～10年ごと	5万～20万円
屋根の塗装の塗り替え	10～15年ごと	40万～100万円
防蟻処理	5～10年ごと	15万～30万円
トップコート塗り替え	5～10年ごと	4,000～8,000円/㎡
給湯器交換	10～15年ごと	5.5万～50万円
キッチン交換	15～20年ごと	30万～200万円
ユニットバス交換	15～20年ごと	40万～180万円
トイレ交換	15～20年ごと	10万～50万円
洗面台交換	15～20年ごと	15万～25万円
給排水設備工事	20年ごと (全体)	50万円
フローリング貼り替え	15～20年ごと	重ね張り (10畳): 20万～30万円
玄関ドア交換	不具合発生時	25万～80万円
サッシ交換	不具合発生時	7万～60万円/箇所

上記は目安で、必ず必要というわけではありません。

外壁塗装やユニットバスなどは建物寿命に直結しますから、早め早めに交換するのが安心。一方、洗面台やキッチンは、そこまでシビアに考えなくてもOKです。少しくらい古くなっても使えれば問題ない、という場合は、もう少し長く使用することもできます。

持ち家のメンテ費用を考慮しても「賃貸よりお得」になる理由

ここまで読むと「持ち家はお金がかかるから買わない方がいいの？」と思いがち。しかし、ちゃんと計算すると、ほとんどの場合「持ち家がお得」という計算結果になります。

なぜかというと、賃貸の場合はメンテナンス費用がすべて家賃に乗せられているから。

しかも、メンテナンス費用だけではなく、大家さんの利益も、固定資産税や都市計画税、住宅ローンより利率が高い事業用ローンの利息も家賃に乗せられています。

また、日本の賃貸住宅は「世界的に見ても極端に狭い」という現状があります。図のように、日本の賃貸はずば抜けて狭く、だから「一見すると安く見えている」だけです。

狭い家だから家賃が安く「なんとなくお得な感じ」がしてしまいますが、賃貸の家賃は割高ということなのです。

こういった事情について、詳しくは以下の記事で解説しています。

賃貸と持ち家で1300万円の差が？厳密に計算すると持ち家が有利

賃貸か持ち家か？　という議論には、長年決着がついていません。正解はないのでしょうか？ 実は厳密に計算すると、それなりに「答え」が出るものです。 ところが、ホリエモン（堀江貴文）さんや、ひろゆき（西村博 ...

20年後に後悔しない「アーネストワン購入前チェック」

建売住宅はすべて同じに見えますが、実際には仕上がりに差があります。アーネストワンをはじめとする飯田グループホールディングス全体で年間４万棟の住宅を建築しているため、なかには大工さんの腕に疑問符がつくこともあるのです。

「いい大工・職人さんが施工した物件を選ぶ」というのが新築物件で「後悔しない」大前提。

仕上がりの微妙なよしあしを判断するのが難しい場合は、多くの新築建売物件を仲介してきたクラシエステートまでご相談ください。

仲介手数料は無料で、なおかつ建物のコンディションをしっかりと確認し、お客様といっしょに物件確認を行います。

また、20年後に価値を維持できる物件は「立地がいい事」も条件の１つです。以下のような点についても、物件選びの評価ポイントに加えてください。

土地価値推移予測と駅距離の関係

国土交通省は、平成30年にの地価公示の発表時に「最寄り駅等からの平均変動率」を発表しました。

このグラフは三大都市圏の事例ですが、駅からの距離が「1.5～2km未満」の場合を境に、それよりも駅から遠い土地の価格が毎年下落していることがわかります。

このデータを念頭に、駅からバス圏であっても「場合によっては歩ける距離（2km圏）」をひとつの目安として検討するといいでしょう。

平成30年地価公示｜国土交通省

八王子市を中心とした多摩エリアで地価上昇・地価下落地点は？

クラシエステート株式会社が所在する八王子市は、東京都内でも地価が安定傾向にあるエリアと評価されています。

八王子市平均地価
2024年地価公示	161.802円／㎡
2025年地価公示	172,900円／㎡

多摩地区全体でも、平均地価は安定して上昇傾向にあります。立川市では大規模複合施設「GREEN SPRINGS」の開業が地価上昇を牽引していますし、調布駅周辺では駅前再開発などが地価を押し上げる傾向にあります。

一方で、青梅市の一部地域や都心から遠い二俣尾、軍畑などのエリアではマイナス2％台の大幅な下落も見られます。

東村山市や東大和市などでは、地価は横ばいで推移しています。

地価が上昇傾向にあるエリアでマイホームを購入しておけば、建物が古くなっても価格が下落しにくいため、地価の動向についても確認しておくといいでしょう。

「このエリアに買って、将来大丈夫？」と不安な場合は、クラシエステート株式会社でご相談に応じています。

上記のお問い合わせフォームからご相談いただくか、公式LINEでお問い合わせください。LINEならニックネームでの登録もOKです。

まとめ｜20年後に資産価値が落ちない物件お教えします

アーネストワンの住宅は20年後も住み続けられ、適切なメンテナンスを行えば売却時にローン残債を下回るリスクは低いことが分かりました。

「建売は安いけれど20年後にボロボロになるのでは」「家を売ってもローンだけが残ったらどうしよう」という声を聞くこともあります。

しかし今回の検証では、そうした心配はいらないことが証明されました。

築20年での査定額852万円から1230万円、住宅ローン残債約1100万円という実例データが示すように、売却時の収支がマイナスになるわけではありません。

とはいえ20年後に価値を維持するには立地選びが重要です。「駅からの距離は？」「建物の完成度は？」といった、専門的なデータや知見に基づく物件選びも必要になります。

そこで、クラシエステート株式会社では、建物コンディションの確認から資産価値の維持まで、専門的な視点でサポートいたします。

仲介手数料無料で安心の物件選びをお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。