市街化調整区域の物件は買わない方がいい？例外的に買ってもいい条件とは？

市街化調整区域の物件は「買わない方がいい」とよく言われます。その理由は、原則として建物を建てることができず、マイホームを建てようと思うと法令に関するかなり深い知識が求められるからです。

しかし、不動産会社の中には、市街化調整区域を好んで扱う会社もあります。こうした会社は、市街化調整区域内の土地を格安で仕入れ、建築ができる条件を整えてから利益を乗せて販売しています。

つまり、知識さえあれば市街化調整区域の土地でも建築ができ、活用できますから、場合によってはお得に家が建てられるケースもあるのです。

この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。

市街化調整区域とは？デメリットは？

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のこと。都市計画法によって定められています。

では、市街化を抑制するとはどういうことでしょうか。

市町村役場も都市インフラを整備するための予算が限られているため、人がたくさん住む街にそのお金を投資したいと考えます。そこで、市街化調整区域では、そういった市整備やインフラ整備のための予算をあまり投入せず、市街化しないようにしているのです。

また無秩序な都市開発を抑制し、都市化するところとしないところを分けようという考え方もあります。

そのため、市街化調整区域では大掛かりな開発などはされず、最低限のインフラ整備にとどまる傾向があります。

市街化区域との違い

市街化区域では「用途地域」というものが定められており、そのエリア内にどんな建物が建てられるかという計画がされているのに対して、市街化調整区域では用途の制限がありません。

例えば、市街化区域内の第一種低層住居専用地域などに指定されていると、原則ほぼ住宅しか建てられません。なので住環境が守られており、教育上良くない施設などがその周辺にあまり立地することはありません。

また、用途地域が工業地域などであれば工場しか建てられず、そこには住宅が立地しないというふうにきっちりとした都市計画が定められています。

市街化調整区域の場合は、原則としてはっきりとした用途地域などが定められておらず、都市計画についても大まかに決められているだけです。

なぜ市街化調整区域の規制があるの？

市街化調整区域の規制が存在する理由は主に2つ考えられます。

既に述べたように都市インフラを整備するためのリソースを市街化区域に集中するためというのがひとつ目の理由、もうひとつ、農地など自然環境を守りたいエリアで都市化を抑制する目的もあります。

市街化調整区域内で農振農用地に指定されている農地などは、厳格に規制されており、簡単に住宅地に転用することができない仕組みになっています。

市街調整区域の物件を「買わない方がいい」理由

市街化調整区域の物件を買わない方がいい理由はシンプルです。

原則として、住宅などの建物を建てることができないのがその理由です。建物を建てることができないため、将来的に価値が上がる見込みが少なく、活用方法も制限されます。

また、それに付随してさまざまな制限もあります。ここではまず、市街化調整区域の物件を買わない方がいい理由を見ていきましょう。

建築に対する規制が厳しく家を建てられないことが多い

市街化調整区域は、原則としてインフラ整備を行わず「街にしたくない」というエリアですから、市町村もできるだけ家を建ててほしくはありません。

そこで原則として家を建てることができないという規制内容になっています。

ただし、いくつか例外があり、古くから宅地であった土地や市街化調整区域内にある既存集落などでは、住宅の建築が可能な場合もあります。その場合でも制限や条件がつくことが多いので、そのエリアに詳しい不動産会社に相談しておくのが良いでしょう。

上下水道や道路などのインフラが整備されにくい

市街化調整区域の不動産を扱っていると、下水が来ておらず、浄化槽を設置しないといけない物件が大変多いことに気づきます。

これは前述した通りインフラがあまり整備されないエリアだからです。

その他にも図書館など生活に便利な施設があまり立地していなかったり、さまざまな都市インフラが積極的に整備されていないといった傾向があります。

商業施設や駅、学校などが遠く不便な事が多い

市街化調整区域は、そもそも「市街化しない」という地域ですから、都市部にあるべき学校や商業施設、駅などが整備されていないことが前提になります。

特に子供の教育環境を考えた場合、本当にこの土地でいいのかという点は、しっかりと吟味しておいた方がいいでしょう。

一方、市街化調整区域であっても、ギリギリ市街化区域との境目付近の場合は、かなり利便性が高いこともあります。

市街化調整区域だからとひとまとめに判断するのではなく、具体的にそのエリアの周りにどのような施設があるかを調査してみるといいでしょう。

災害リスクが高い場合があり注意が必要

もう一つ注意しておきたいのは、市街化調整区域では、市街化区域より自然災害リスクが高いケースがあるという点です。

自然災害リスクについては市町村が発表しているハザードマップなどで確認をすることができます。

ハザードマップについては全国のハザードマップをまとめたポータルサイトがあるので、国土地理院のポータルサイトを確認してみてください。

ハザードマップポータルサイト｜国土地理院

住宅ローンが通りにくいことがある

銀行の考え方に左右されますが、市街化調整区域の物件は住宅ローンが通りにくいことがあります。

市街化調整区域の不動産は一般に市街化区域に比べると価格が低く、資産価値も低い傾向があります。また、将来性に関しても市街化区域に比べると若干低いと考えていいでしょう。

そのため、銀行によっては「担保価値が低い」と考え、積極的に融資をしない場合があります。この点について、住宅ローンに詳しい不動産会社に相談しておくといいでしょう。

八王子を中心とした多摩エリアであれば、クラシエエステート株式会社では、住宅ローンに詳しい担当者がご相談に応じています。

お問い合わせ｜クラシエステート株式会社

匿名でもかまいませんので、住宅ローンの疑問をお寄せください。この記事末尾のコメント欄で質問いただくこともできます。

調整区域のメリットと「例外的に買っていい」理由

市街化調整区域の不動産は、建築や建て替えができるかどうかをきちんと調査する知識があり。なおかつ駅前の利便性が良い土地ではなく、むしろ少し田舎の自然が多い環境が良いと言う希望があるケースでは例外的に買っても良いと言うことができるでしょう。

自分自身であまり市街化調整区域の不動産に関する知識が自信がないと言った場合は、市街化調整区域に詳しい。不動産会社に相談をしてみても良いでしょう。八王子のお父さんに関しては、不動産に関してはクラシエステートでご相談に対応しています。

条件によっては建築可能なケースもある

市街化調整区域であっても、いくつかの条件をクリアすると、マイホームの建築が可能になることがあります。ほぼ確実に家を建てられるだろうと言う条件が確認できたら市街化調整区域であっても土地を買って良いのではないかと考えられます。

例えば、都市計画法が施行される以前から宅地であり、宅地課税されていたような土地は都道府県によって若干制度が変わりますが、住宅地として建物を建てることが可能なケースがあります。

また大規模既存宅地と言って市街化調整区域の中に50個以上家が連たんするような区域があると、そのエリアについては建築しても良いと定められることがあります。

具体的には、その不動産が立地する都道府県の朝礼等により対応が変わってきます。条例等により対応が変わってきますので、地元に詳しい不動産会社に相談をするのが良いでしょう。

単価が安く広い土地が手に入る

筆者は不動産会社を経営している時、市街化調整区域であっても、単価が安くお買い得感のある土地であれば積極的に買い付けを行っていました。もちろん綿密に調査した上でお客さんがその土地を買ったらほぼ確実にその土地上に建物が建てられると言う条件を確認してから買い付けます。また売却時にも万が一建物が建てられなかったら契約を白紙に戻すといった条項もつけていまし

このように単価が安く、しかも広々とした土地が手に入ると言う可能性があるため、市街化調整区域であっても、単純に機械的に候補から外してしまうのではなく、ある程度訴状に乗せて吟味しても良いのではないかと思います

固定資産税が安い場合もある

市街化調整区域では、そもそもその土地の固定資産税評価額が市街化区域など、他のエリアに比べて低く設定されていることが多く、結果として固定資産税も安く済むと言うケースが多々あります。

どうして固定資産税の評価額が低いかと言うと、市街化調整区域は都市計画法によって市街化を抑制すべき区域と認められているからです。開発が制限されているためその土地の市場価値は自由に開発できるエリアに比べて低いと言うふうに見積もられるため、固定資産税の評価額が低いのです。

また都市計画区域ではないので、原則として都市計画税がかからないと言うのも市街化調整区域の特徴です。都市計画税の分も税額が安く抑えられることになるため、違いか調整区域では、税線面で有利なケースが多いと言えます。

自然豊かな環境が残っている事も多い

違い課長性区域は、市街化を抑止抑制するエリアなので、あまり家が密集しておらず、自然が残っているケースが多いと言うのが特徴です

利便性の高い都市部の土地が良いと言う人であれば別ですが、少しのんびりしたエリアで緑に囲まれて暮らしたいと考えている人にとっては、むしろ環境としては向いて好的なのではないかと思います

こんな人は調整区域の土地を買わない方がいい

市街化調整区域の土地が向いていない人は、なんといっても駅前や商業施設の近くなど利便性の高い場所に住みたい方。

また、自己資金がなくフルローンで住宅を購入したい方や、将来的な値上がりや売却益（キャピタルゲイン）を期待したい方にも向いていません。

詳しく見ていきましょう。

生活の利便性を重視する人

一般論として、市街化調整区域には設備が充実した大型の病院や駅前の商業施設は存在せず、どちらかと言うと田舎の環境が残されています。

そのため、市街化調整区域の物件は利便性を重視し、都会的な生活を目指す方にはあまり向いていません。

反面、ある程度緑が多く残っているエリアで、なおかつ静かな環境ということも多いですから、自然が多い環境で暮らしたいという人には向いています。

ただし、その場合でも近くに養豚場や養鶏場、ごみ処理施設など、市街化区域には立地しづらい施設（いわゆる嫌悪施設）がないかはしっかり確認してください。

フルローンで住宅を購入したい人

市街化調整区域内の不動産は、どうしても銀行の担保評価が低く、フルローンでの購入には向いていません。

どうしてもフルローンで購入したい場合は、保証人を別途立てるよう求められたり、不利な金利を条件として提示される可能性もあります。

市街化調整区域内でお得な物件を買いたい場合は、ある程度自己資金があり、余裕を持って購入できるケースに限るのがいいでしょう。

ただし、市街化調整区域内の物件でも、市街化調整区域に隣接するエリアなど、市街化区域に準じる扱いをされる場合は例外です。この点、エリアにくわしい不動産会社に事情を尋ねてみてください。

将来その不動産を売却する可能性がある人

不動産業者など、不動産のプロは物件を購入する際、必ず出口戦略を考えています。

筆者はマイホームであっても、念のため出口戦略を考えておき、万が一手放すことになった場合にもできるだけ損をせず売却できる物件を選ぶことをおすすめしています。

その点、市街化調整区域の物件は値段がつきにくい傾向があるため、慎重に出口戦略を考えておく必要があります。

もし売却時の成功イメージが持てない場合は、市街化調整区域は買わない方がいいかもしれません。

市街化調整区域での物件調査方法

市街化調整区域内での物件調査方法としては、以下のステップで行うのが合理的です。

具体的な調査方法を解説していきましょう。

「全国都市計画GISビューア」などで調整区域に該当するか調査

まず最初に、その土地が市街化調整区域に該当するかどうかを調査する必要があります。現在のおすすめは、国土交通省が運営している全国都市計画GISビューアです。

全国都市計画GISビューアを使うと、全国のどのエリアでも市街化区域か市街化調整区域かを調べることができます。

下記のリンクをクリックして全国都市計画GISビューアにアクセスし、住所を入力して確認したい場所を検索してください。次に左メニューの「区域区分」の三角マークをクリックし、「市街化調整区域」のチェックボックスをオンにすると、該当エリアが灰色で表示されます。

この灰色のエリアに入っていれば市街化調整区域、入っていなければ市街化区域または都市計画区域外と考えてよいでしょう。

 全国都市計画GISビューア（試行版）｜国土交通省

市街化調整区域であっても建築可能な要件を調査する

市街化調整区域内でも建築できる要件はいくつかあります。

現在では明確に建築可能と判断するのが難しいケースもありますが、建築を許可する救済措置が設けられています。上の動画で概要をつかむのが早いでしょう。

調査は原則として市町村の都市計画を担当する部署で行います。中には税務課など他の部署で扱う情報もありますが、まずは都市計画担当部署に問い合わせて、必要に応じて他部署の窓口を確認してください。

八王子市を中心とする多摩エリアであれば、クラシエステートが調査を行い、市街化調整区域に該当するか、また例外的に建築可能かを報告することもできます。以下のお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

お問い合わせ｜クラシエステート株式会社

旧既存宅地制度、線引き前宅地

かつては市街化調整区域内でも、一定の条件を満たせば開発許可なしで建築が認められる「既存宅地制度」と呼ばれる制度がありました。

また既存宅地と類似した制度として「線引前宅地」がありました。線引き前宅地とは、1968年の都市計画法（新都市計画法）制定時に導入された区域区分による線引き前のから宅地であった土地について、建築を認める制度です。

しかし現在ではいずれの制度も廃止されており、既存宅地や線引き前宅地であっても必ずしも建築が認められるわけではありません。

とは言え、現在でも一部の都道府県では既存宅地制度を引き継いだ独自の特例措置を設けている場合があります。この特例が使えると、市街化調整区域内の土地であっても建築できる可能性が高まり、新築や将来の建て替えが可能になるかもしれません。

こういった条件をていねいに調査し、市街化調整区域内でも建築可能な土地を探すことで、格安で優良な宅地が手に入る可能性があります。

農家住宅・分家住宅

これは特定の人のための例外措置といえるでしょう。

農家のために市街化調整区域で建築できる条件と、線引き前から市街化調整区域に本家がある人（子・孫など）に建築を許可する制度です。

都市計画法34条に基づく建築

都市計画法34条にはさまざまな「例外」が規定されています。ただし、これはマイホームを建てるためというより、「地域住民に役立つものなら建築可能にする」という趣旨の制度です。

たとえば学校や病院、保育園などは、この条文を根拠に建築されているケースがあります。

田舎にぽつんとコンビニエンスストアがあるのも、都市計画法34条に基づいて建築された可能性があります。

ただ、開発許可が必要であったり、ハードルは高め。専門家とよく相談するようにしてください。

ハザードマップで災害リスクを調査しておく

市街化調整区域は、市街化区域に比べて自然災害リスクが高い場所が含まれるケースが多いため、購入前には必ず災害リスクを確認してください。

ハザードマップの調査には、国土交通省と国土地理院が公開している「重ねるハザードマップ」が使いやすくおすすめです。

下記リンクからアクセスし、見たいエリアを表示して洪水・土砂災害・高潮など各項目をチェックしてください。すると、図のように危険エリアが表示され、災害リスクをすぐに確認できます。

重ねるハザードマップ｜国土交通省

市役所等でインフラの整備状況を調査する

上下水道の整備状況については、市町村役場の水道課などで調査を行います。調査する土地の公図や住宅地図を用意しておくと、より正確に確認でき便利です。

土地の地盤がわかっている場合は、市町村役場の税務課などで「地積測量図」や「航空写真の重ね合わせ図面」を取得しておくのもおすすめです。

市町村によっては独自の水道事業を行わず、複数の市町村をまとめた広域水道事業を行っている場合があります。その場合は、市町村役場で教えてもらい、該当事務所を訪れて調査してください。

まとめ「市街化調整区域の物件を買うなら地元不動産会社へ」

「市街化調整区域は買わない方がいい」という意見にもうなずけます。確かに、専門的な知識がないと、建築できない二束三文の土地を買ってしまうことになりかねません。

しかし一方で、法的要件とインフラ、災害リスクを洗い出して対策を講じれば、静かな環境と低コストを両取りできる選択肢になり得ます。

具体的には、以下のような調査が必要です。

さらに地元に強い不動産会社に依頼して、建築可能な土地だけを抽出し、しっかりした契約書を作成してもらってください。

八王子にも市街化調整区域が点在しています。クラシエステートでは、無料で物件を調査し、建築可能かどうかも調査しています。

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