建売住宅のオプションは100万円！ 住宅ローンに組み込める？

「建物価格に加えて、オプションが100万円かかるのですが」

建売住宅の契約を進めていくうちに、営業担当者からこう言われて驚く方は少なくありません。

一般に、建売住宅の標準仕様には網戸、雨戸（シャッター）、室内灯（シーリングライト）などの生活必需品が含まれておらず、おおまかにオプション費用として100万円前後の資金が必要になります。

物件価格だけで「ギリギリ予算内だ」と判断すると、ちょっと驚かされるポイントです。

しかし、ご安心ください。オプション費用は住宅ローンに組み込むことができるため、必ずしも現金を用意する必要はありません。また、優先度の高いオプションを見極めれば、50万円程度に抑えることも可能です。

この記事では、どの設備がオプションなのか、費用はいくらか、そしてどう選ぶべきかを具体的に解説します。物件見学の段階から「オプションを含めた総額」で判断できると安心して契約を進めることができます。

契約後に慌てることのないよう、ぜひ最後までご確認ください。

この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。

建売住宅の「オプション」とは？なぜ別料金なのか

かつては建売住宅にも網戸や室内灯が標準で附属していましたが、現在では一般的にオプション扱いとなっています。

1990年代のバブル崩壊以降、建売住宅も価格競争の時代に入ったことがその理由です。標準仕様を必要最低限レベルまで簡素化することで、建物本体を安く見せようとするようになったのです。

したがって、現在の建売住宅を購入する場合は、本体価格のみで考えるのではなく「オプション工事を含めていくらか？」という計算をしておく必要があります。

そこで、まず具体的なオプション設備と、その価格を見ていきましょう。

「標準仕様」と「オプション」の違い

すでに解説したように、現在の建売住宅では価格戦略の都合上、オプション扱いとなっている設備も多く「まずは標準仕様とオプションを確認しておく」という姿勢が大切になります。

その点、「これは標準ですか？オプションですか？」という会話だけだと、営業担当者によって言い回しが違って誤解が起きかねません。確実なのは、書面でチェックしておくことでしょう。

重要事項説明書や物件資料の「設備表」「仕様書」などは必ず確認し、どれが標準仕様なのかを押さえておきましょう。

その上で、自分にとって必要なオプションは何かを考え、メーカー純正オプションを発注すべきか、さらに安い購入先を探すべきかを検討します。

入居までに必要なオプション費用の目安（総額100〜200万円）

上の動画で溝口社長が述べているとおり、建売住宅のオプション費用は「だいたい100万円あれば足りる」というのが目安。もう少し安くすませることもできますし、「あれもこれも付けたい」となるとキリがありません。

次の章では「必要度別のオプション一覧」を解説していきますので、その中で自分に必要なオプション設備をイメージしてみてください。

そのうえで、ある程度の予算感を把握し、その予算内に収めるプランを考えてみると効率的です。

オプション工事は住宅ローンに組み込むことができる？

「オプションには100万円単位の費用がかかる」といわれると、どうやって予算を捻出しようかと悩まれるかもしれません。

しかし、動画で説明しているとおり、今は「オプション費用も住宅ローンに組み込んでしまう」という支払い方が一般的。

そのため、必ずしも現金を用意しておく必要はありません。

ただし、住宅ローンの審査についてはケースバイケースですから、詳しくは仲介に入る不動産会社もしくは住宅メーカーの営業担当に相談してみてください。

なお、オプション費用を含めた総額でローンが組めるかどうかは、物件や金融機関によって条件が異なります。

クラシエステートでは、オプション込みの資金計画についても無料で相談をお受けしています。新築物件であれば仲介手数料もかかりません。

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【優先度別】建売住宅のオプション一覧＆相場価格リスト

例えば、生活に必須となるオプションだけを選ぶ場合、ある程度費用を抑えられます。シーリングライト(室内照明)、カーテンレールとカーテン、テレビアンテナ、網戸といった必要最低限の設備であれば、50万円程度に収まる可能性もあります。

一方、建売住宅であっても、マイホームに快適性や効率性や趣味性を求める方の場合は、オプション費用が400～500万円に達することも珍しくありません。

意外と高額になってしまうこともありますから、ここでいったん「どんなオプションが必要で、予算はいくらか？」を確認しておきましょう。

優先度S：ないと生活できない「必須のオプション設備」

設備項目	費用相場（概算）	技術的・価格的解説
カーテンレール	5,000円〜1万円／1窓	全窓（10〜15箇所）設置で5万〜15万円。装飾レールの有無、房掛けの設置費用などが加算される。DIYでは失敗リスク（水平垂直の狂い、下地不足）もあるためプロに依頼した方が安全。
網戸	4,000円〜1万円／1枚	全窓設置で10万〜15万円。標準仕様から外されていることが多く、特に防火地域用の網入りガラス対応や、プリーツ網戸（収納式）は高額になる傾向。
テレビアンテナ	5万円〜11万円	設置形式（八木式、デザイン、ユニコーン）および4K/8K対応の有無で価格が大きく異なる。ブースター設置がほぼ必須となるため、本体価格＋2〜3万円の実勢価格を見込む必要も。
照明器具	5,000円〜2万円／1箇所	引掛シーリング（カチット式）であれば安価だが、ダウンライトやブラケットライトなど電気工事士の資格が必要な直結工事を含む場合、施工費がアップ。

建売住宅を購入した時点では、一部の生活に必要な設備が附属していません。そこで、次のような設備を購入する必要があります。

カーテンレール

カーテンレールはピンキリで、ホームセンターでは激安のものも手に入ります。ただ、安いものは強度的に心配ですし、デザイン面もよくありません。

できればメーカー、または専門業者に発注して、オプション工事で取り付けてもらってください。そもそも高価なものではありませんから、ここでグレードを落としても、あまり節約効果が期待できません。

網戸も一部メーカーをのぞきオプション扱い

昔は建売住宅にも網戸が標準で付いていましたが、最近ではオプション扱いとなることが普通です。一枚一枚はそこまで高くないのですが、全部の窓に付ける必要があるので、まとまるとそこそこの値段になります。

節約するとしたら、ホームセンターなどで調達する方法もあります。ただし、メーカーオプションは価格が高いものの、ある程度安心感がある点は見逃せません。

依頼先	費用目安（全窓）	特徴
売主・販売会社（オプション）	15万〜25万円	引渡し時に設置済みで手間なし。割高だが、サッシ純正品でフィット感・色味が確実。住宅ローンに組み込める場合も。
サッシ・ガラス専門店	10万〜18万円	プロの採寸で安心。純正品や同等品を少し安く入れられる。入居後の施工になることもある。
ホームセンター	10万〜15万円	価格は抑えめだが、採寸や取り付けの精度は担当者や下請け業者に左右される。
DIY（ネット通販）	5万〜8万円	最安だが、採寸ミス＝自己責任。「すべり出し窓」用のロール網戸などの取り付け難易度が高い。

シーリングライトはネットでも買えるが選び方に注意

建売住宅の場合、シーリングライト（室内等）が附属していないのが一般的。もちろん、安く上げるならホームセンターや電気店で購入できますが、選び方にはコツがあります。

まず、全体的に部屋の大きさよりもワンランク余裕のある製品を選ぶこと。たとえば８畳の部屋なら「10～12畳用」を選ぶほうがいいでしょう。

LEDも経年劣化で少しずつ暗くなりますし、フルパワーで使うより、やや調光（明るさを落とす）して使う方が省エネになります。

また、寝室には昼光色（青白い光）と電球色（オレンジ系の光）を切り替えられるものがおすすめです。就寝前にリラックス効果の高い電球色に切り替えると、就寝しやすいというメリットがあります。

一方、リビング（食卓）にはRa90以上の高演色性の製品がおすすめ。料理が美しく見え、食欲が増す効果が期待できます。

テレビアンテナ

最近では、平面アンテナ（平形の箱タイプ）が主流で、予算は３～５万円程度。見た目はかっこいいのですが、取り付け位置が低いため、性能面では八木式アンテナに劣るようです。

もし、電波状況によりアンテナ取り付けが難しい場合は、光テレビが安心でしょう。ランニングコスト（月1000円前後）はかかりますが、電波障害に強く安心して利用できるメリットもあります。

もしメーカーオプションが高いと感じる場合は、街の電気屋さんで相見積もりを取ってみるという手もあります。

優先度A：入居前に施工すべき「おすすめオプション」

設備項目	費用相場（概算）	技術的・価格的解説
エアコン	7万円〜25万円／1台	リビング用の大容量モデル（20畳用等）は20万円を超える。量販店モデルと住宅設備モデルでは型番が異なり、隠蔽配管や化粧カバーの施工品質で価格差が生じる。
食洗機（ビルトイン）	10万円〜20万円	後付けの場合、キッチンキャビネットの解体や給排水工事が必要となるため、新築時のオプション導入が最もコスト効率が良い。面材（扉の色）をキッチンと合わせる場合、追加費用が発生。
カップボード	15万円〜30万円	家具店で購入する置き型と比較し、耐震固定や壁面との隙間埋め（フィラー処理）、面材の統一が可能。メーカー純正の強みが発揮される分野。
床暖房	60万円〜250万円	15畳程度を想定。温水式（ガス・ヒートポンプ）か電気ヒーター式かでイニシャル・ランニングコストが異なる。床材の張り替えを伴わない新築時導入が前提となる設備。

ここでは、ないと生活できないとまではいえないものの「あると助かる」設備について検討していきましょう。予算感は、上の表の通りです。その中で、自分に必要なオプションを選んでいくことになります。

エアコンはほぼ必須のアイテム

地球温暖化の影響か、暑い夏が続いています。もはやエアコンは必須の設備となっており、住宅購入時に設置しておくのが安心です。

賃貸マンションなどと違い、一般に一戸建てのリビングは広々としている事が多く、エアコンも大型のものが必要となる点は注意が必要です。

また、性能（省エネ性能やAI制御など）によって価格が大きく異なるのも悩みどころです。考え方としては、長時間稼働するリビングのエアコンは上位機種としておき、使用時間が短い寝室や子ども部屋などは標準モデルを選ぶのがセオリー。

ビルトイン食洗機もぜひ追加したいオプション

さまざまなアンケート調査でも、ビルトイン食洗機の満足度は高く、導入しても後悔しにくいオプションといえます。

一般的には、リンナイやパナソニックなどの国内メーカー製の100V仕様の製品が選ばれています。やや洗浄力は弱めですが、それでも家事の時短につながる便利なアイテム。予算を無理にあげて、高出力（200V仕様）の海外メーカー製を選ぶより、国内メーカー製で食器がたくさん入るものを選ぶのがおすすめです。

予算は10～20万円程度と幅がありますが、寿命が10年程度なので、あまり高いものを選ばなくても良いでしょう。

細かい見た目が気になる場合はカップボードのオプションも検討したい

カップボードは家具屋さんで購入しても、機能面では十分です。ただ、オプション工事でカップボードを付けてもらうと、耐震金具で固定してもらえたり、すき間なくぴったりと収まるというメリットがあります（フィラー処理）。

見た目を重視する場合はオプションを発注、コスト重視ならニトリなどで別途購入するといいでしょう。

優先度B：生活スタイルに合わせて検討したい「快適オプション」

設備項目	費用相場（概算）	技術的・価格的解説
カーポート	20万円〜100万円	1台用か2台用か、耐風圧・耐積雪強度によって価格が激変する。建築確認申請が必要なサイズの場合、申請費用も考慮する必要も。
バルコニー屋根	5万円〜20万円	洗濯物の雨除けとして需要が高いが、外壁へのビス止めが必要となり、防水保証上の重要管理ポイントとなる。
シャッター（雨戸）	6万円〜10万円／1箇所	防犯・防災目的。手動か電動かで価格差が大きい。後付けは外壁工事を伴うため高額化しやすい。
面格子	2万円〜4万円／1箇所	1階の浴室、洗面所、トイレ等の小窓に設置。防犯上の必須アイテムとされる。
スマートキー	2万円〜10万円	シリンダー交換型か、ドア一体型かによる。利便性と防犯性の両立から採用率が急増している。
フロアコーティング	15万円〜50万円	UV、ガラス、シリコン等の種類により耐久年数（10年〜30年）と価格が比例する。施工面積（LDKのみか全室か）によっても総額が変わる。
EVコンセント	4万円〜40万円	単なるコンセント増設なら安価だが、分電盤からの専用回路敷設、V2H対応、スタンド設置を含めると高額になる。

ここにあげた設備は、なくてもなんとかなります。ただ、シャッター（雨戸）は必需品に近いものだといえるでしょう。台風時など、どうしても雨戸を閉めておきたい場合もあります。

一建設など一部のメーカーでは、シャッターが標準装備ともなっていますから、お客さんの要望が多いことがうかがえます。

注意したいのは、フロアコーティング。昔の床材に比べてコーティングの必要性は薄れているため、使用している床材とマッチするコーティング方法を確認する必要があります。

リセール時に「売却価格が上がる」オプションはどれ？

実際のところ「将来売ることになったら、売却価格が上振れしやすいオプションは？」というのは難しい問題です。

ビルトイン食洗機などは人気がありますが、製品寿命は10年以内。売却時には、交換時期にさしかかっているからです。IoTやAIを活用したスマートホーム設備も、すぐに古くなってしまいます。売却査定時にプラスになるとは考えにくいでしょう。

とはいえ、床暖房（フローリング暖房）は比較的寿命が長く、売却査定時にプラスになる可能性があります。早期契約で「多少の間取り変更が可能」という場合は、収納を増やしておくのもプラスになります。

予算が許せば、外構の駐車場を拡張して、駐車２台を確保しておくのも有効です。

ただし、全般的に「将来の売却時に価格が上がる」オプションは少なく、その点についてこだわりすぎない方がいいでしょう。

オプション工事を誰に頼む?「売主」vs「外部業者」の比較

オプション工事の発注先は、大きく分けて二つあります。一つは売主である建売業者に発注する方法、もう一つは外部の専門業者に個別に発注する方法です。

純正VS外部業者比較

	売主(メーカー純正)	外部業者(リフォーム会社・量販店)
価格	△ 割高(2~3割増)	◎ 相見積もりで安くなる
引渡し時の状態	◎ 完了済み	△ 入居後に施工する場合もある
責任の所在	◎ 一本化	△ トラブル時に複雑化
住宅ローン組み込み	◎ 可能	○やや手続きが煩雑だが可能
おすすめ設備	床暖房、エアコン、浴室乾燥機	照明、カーテンレール、網戸

どちらにも一長一短があり、「予算を最優先するなら外部業者」「手間をかけたくないなら売主」という判断が基本となります。ただし、設備によっては売主に発注すべきケースもありますから、それぞれのメリット・デメリット踏まえて判断してください。

売主（ハウスメーカー）純正オプションのメリット・デメリット

売主にオプション工事を発注する最大のメリットは、引き渡し時にすべてが完了している点です。

また、住宅ローンに組み込みやすい点も見逃せません。現金を用意する必要がなく、月々の返済に分散できるのは大きな利点です。

さらに、責任の所在が明確である点も安心材料となります。万が一オプション工事に不具合があった場合でも、売主に一括して対応してもらえるため、トラブル時の窓口が一本化されます。

一方で、価格が割高になりやすい点は気になります。メーカー純正オプションの場合、同じ設備でも外部業者より２～３割高くなることもあります。

外部業者（リフォーム会社・量販店）への分離発注のメリット・デメリット

外部業者に発注する最大のメリットは、価格が安くなる可能性がある点。複数の業者から相見積もりを取ることで、さらに費用を抑えられます。

ただし、引き渡し後に工事を行う場合もあり、入居までに時間がかかります。

注意したいのは、トラブル時の責任区分が複雑になる点です。たとえば、外部業者が施工したエアコンの配管工事で、建物の防水処理に不備が出た場合、売主と外部業者のどちらに責任があるのかが曖昧になるかもしれません。

純正工事と外部業者を使い分けるのがおすすめ

筆者は、建物の保障に関わる部分は純正オプション、それ以外の部分は外部業者に頼むという切り分けをおすすめします。

カベに穴を開けるエアコンや床暖房など、比較的リスクの高い設備については純正オプションを選択し、責任の所在を明らかにしておくと安心です。「床暖房を施工したら建物からきしみが発生した」といった場合、メーカーに全責任を負ってもらうことができます。

ユニットバスの水密性に影響する浴室乾燥機の設置なども、メーカーオプション一択と考えていいでしょう。

一方、照明やカーテンレールなどリスクの低い設備については外部業者に発注する実益があります。

なお「このオプションは純正で頼むべきか、外部業者でいいか」といった個別の判断は、物件や施工状況によって変わります。迷った場合はクラシエステートにご相談ください。建築に詳しい溝口社長が、オプション選びから発注先の判断まで現場目線でアドバイスします。

新築物件の仲介は手数料無料ですが、建築業界出身者が住宅の診断も行います。オプション工事の切り分けも無料仲介業務に含まれています。

建築に詳しい溝口社長が、オプション選びから発注先の判断まで現場目線でアドバイスします。新築物件の仲介手数料はゼロで、オプション工事の切り分け判断も仲介業務の中で対応します。

オプション工事の発注先を相談する（無料・クラシエステート株式会社）

建売オプションに関するよくある質問7選（FAQ）

最後に、この章ではよく聞かれる質問をQ&A形式でまとめました。

オプション工事の値引き交渉はできますか？

オプション工事単体での値引きは、現実的ではありません。オプションの総額は物件価格に比べて小さいため、値引き幅も限られますし、そもそも応じてもらえないケースが多いのが実情です。

効果的なのは、物件価格とセットで交渉する方法です。「これ以上の値引きが難しいなら、網戸とカーテンレールをサービスしてほしい」といった形で、オプションを交渉の着地点として使うと通りやすくなります。建物全体の利益から少し削るだけで済むため、売主側も対応しやすいからです。

また、タイミングも重要です。完成から時間が経った在庫物件や、決算期前後は売主側も「値引きしても売りたい」時期。「早く売り切りたい」という事情があるときほど、オプションのサービスが引き出しやすくなります。

自分でDIYできるオプションはありますか？

シーリングライト（室内灯）の取り付けは、DIYの初歩的な知識があれば可能。引掛シーリング（天井のカチット式の金具）に対応した製品であれば、電気工事士の資格がなくても自分で取り付けられます。電気店やホームセンターで購入し、説明書通りに作業すれば問題ありません。

一方、壁や躯体に穴を開ける工事はDIYを避けたほうが無難。エアコンの配管穴や外壁へのビス止めなど、建物本体に手を加えた場合、メーカー保証の対象外になる可能性があります。「安く済んだつもりが、後でトラブルになった」というケースも実際にあります。

網戸のDIYは不可能ではありませんが、採寸ミスや取り付け精度の問題が起きやすく、手間の割にコスト差が小さいため、あまりおすすめしません。

契約後にオプションを追加・変更できますか？

引き渡し前であれば、原則として追加・変更が可能です。ただし、工事の進捗状況によっては対応できない場合があります。たとえば床暖房は床材を施工する前でないと設置できないため、建築途中では手遅れになるケースもあります。

売主によっては「契約から2週間以内」「上棟前まで」といった期限を設けていることもあります。契約後はできるだけ早く、どのオプションが必要かを判断して相談するようにしてください。

「入居してから追加すればいい」と後回しにすると、住宅ローンに組み込めなくなったり、工事費が割高になったりします。オプションの検討は、物件見学の段階から始めておくのが得策です。

オプション工事のキャンセル料は発生しますか？

オプション工事が売買契約の一部として組み込まれている場合、キャンセル料が発生する可能性があります。特に、工事が着手済みの場合は材料費や手配費用の実費を請求されるケースもあります。

契約書の「オプション特約」や覚書を必ず確認し、キャンセル可能な期限と費用負担の条件を事前に把握しておきましょう。口頭での合意だけで進めると、後からトラブルになりやすい部分です。

オプション費用だけ現金払いにすることはできますか？

可能です。オプション費用を現金で払い、物件価格分だけ住宅ローンを組むという選択肢もあります。借入額が減る分、総返済額と支払い利息を抑えられるメリットがあります。

ただし、手元資金が薄くなる点には注意が必要です。入居後には引っ越し費用・家具・家電の購入なども重なります。無理に現金払いにして手元資金がゼロになるよりも、ローンに組み込んで手元に余裕を残しておく方が安全なケースもあります。現金払いとローン組み込みを比較しながら、バランスよく計画するのがおすすめです。

オプション工事の保証期間はどれくらいですか？

売主が施工したオプション工事は、通常「引き渡しから1〜2年」の保証が付くケースが多いです。ただし、これは建物本体の保証期間（新築住宅は構造・雨漏りについて10年間の瑕疵担保責任が法定されています）とは別の話です。混同しないよう注意しましょう。

外部業者に発注した場合は、業者ごとに保証内容が異なります。「口頭では1年保証と言われたが、書面がない」というトラブルも起きやすいため、必ず書面で保証期間・保証範囲・対応窓口を確認してから発注してください。

オプション費用を値引きする裏技はありますか？

「裏技」というより、知っているかどうかの差です。最も現実的な方法は、物件価格の値引き交渉の終盤に「オプションをサービスしてもらう」形で話をまとめることです。「これ以上の値引きは難しい」と言われた場面で、「では網戸とカーテンレールを付けてもらえますか」と切り出すと、交渉がまとまりやすくなります。

もう一つは、外部業者への分離発注です。メーカー純正オプションより2〜3割安くなることもあります。ただし、建物本体に影響するエアコン配管や浴室乾燥機などは純正発注が無難。リスクの低い照明・カーテンレール・網戸・外構工事などを外部業者に任せるだけで、数万円から数十万円単位のコスト削減になります。

まとめ｜優先順位をつけて、賢く予算配分をしよう

建売住宅のオプション費用は総額100万円程度が目安となります。網戸、カーテンレール、室内灯、テレビアンテナといった生活必需品から、エアコンや食洗機などの快適設備まで、優先順位をつけて計画的に選ぶようにしてください。

オプションの手配を忘れていると、入居前後に「あれも足りない、これも必要だった」とあわてることになります。

ただし、オプションも住宅ローンに組み込めるため、必ずしも現金を用意する必要はありません。

建売住宅の本体価格だけで判断するのではなく、オプションを加えたトータルコストを考え、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を進めるようにしましょう。

オプション費用を含めた総額で資金計画を立てておけば、安心して新生活をスタートできます。また、早期にオプションを考えておくことで、建物価格の交渉時に「オプションを含めた価格交渉」も可能になります。

物件を見学するときには、「設備表」や「仕様書」で標準仕様を確認し、何がオプションかをその場で確認してください。オプション費用を含めたトータルコストで考えれば、本体価格の交渉材料にもなります。

具体的な物件のオプション費用が気になる場合は、クラシエステートにご相談ください。溝口社長が現場目線で切り分けます。新築建売の仲介手数料は、どこまでやっても無料です。ご安心ください。

建売オプションの費用を整理する（無料・クラシエステート株式会社）