借地権付きの物件を相続したものの、実際にはそこに住んでいないというケースは珍しくありません。特に、実家が地方にあり、本人が都市部に生活の拠点を構えている場合、遠方の物件を維持・管理するのは手間も費用もかかり、現実的には難しいことも多いでしょう。筆者のもとにも「借地権を相続したが住んでいないため、どう扱えばいいのか」という相談が多く寄せられました。
こうした場合に大切なのは、まず借地権そのものの仕組みを正しく理解することです。そのうえで、相続や処分の流れ、選択肢、税務上の注意点を整理し、自分にとって最適な対応策を選ぶことが必要になります。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
借地権とは何か
借地権は、かんたんに言うと「土地は人から借りて、その上に自分の建物を建てる権利」です。土地を買うより初期費用をおさえられるため、昔から自宅や店舗で広く使われてきました。登場人物はシンプルで、土地の所有者（地主）と、その土地を借りて建物を所有する人（借地人）。借地人は地代を払い、決められた契約期間のあいだ土地を使います。
また、借地権には大きくふたつの形があります。もっとも一般的なのが賃借権としての借地権で、もう一つが地上権です。どちらも「土地を使って建物を建てる」という目的は同じですが、法律上の性質がちがうため、実務の対応も変わります。
債権か物権かによって権利の強さが変わる
借地権は、大まかにいうと次のように分類できます。
- 賃借権（いわゆる借地権）
- 地上権
まず賃借権は、法律上は債権とよばれる権利です。相手との契約関係に基づく「約束ごと」が中心になるイメージで、譲渡や転貸（また貸し）、抵当権の設定など、権利を譲渡・変更するような場面では地主の承諾が必要になるのが一般的。
ところで第三者に対して自分の権利を主張するには原則登記が必要ですが、借地権に関しては、借地上の建物に登記があれば新しく土地を買った人にも借地権を主張できるという特別ルールがあります。
実務ではこの仕組みが広く機能しているため、賃借権の物件は「扱いやすく、数も圧倒的に多い」存在になっています。
一方の地上権は、物権とされ、土地そのものに直接くっつく強い権利です。地上権を登記しておけば第三者にもはっきり対抗できますし、原則として譲渡や転貸も自由です（もちろん契約で制限することは可能）。この自由度の高さは金融機関からの担保評価や、事業での使い勝手の良さにつながります。
ただし、そのぶん地主のコントロールが効きにくくなるため、実務では導入のハードルが上がり、件数は少なめです。要するに、賃借権は「運用で細かく調整する借地」、地上権は「はじめから強く自立した借地」と考えるといいでしょう。
借地権・地上権の存続期間
存続期間の考え方も押さえておくと安心です。
普通借地権は更新を前提とするタイプで、初回は原則30年、その後の更新は20年、さらに次も20年……と更新を続けます。
これに対して定期借地権は更新をしない前提で、満了時に土地を返すのが原則です。一般定期借地は50年以上、事業用定期借地権は10年以上50年未満。満了時に建物を地主へ譲る特約を前提とする建物譲渡特約付借地権は30年以上が目安になります。
名称は難しいですが、「更新型」か「更新なしで返す型」かをまず見極めれば、迷いにくくなります。
更新と建物買取請求権
次に押さえておきたいのが「更新」と「建物買取請求権」です。普通借地では、期間が満了しても、借地人は更新を申し入れることができ、地主は正当の事由がなければ更新を拒めません。
ここでいう正当の事由は、土地を自分で使う必要性の程度、これまでの経緯、立退料の申出の有無などを総合して判断されるため、結論は簡単ではありません。更新の方法は、当事者で合意して更新する場合のほか、満了後もそのまま使い続け、地主が異議を述べないことで成立する法定更新もあります。
一方、建物買取請求権は、借地契約が終了するとき、借地人が地主に対し、建物（および附属物）の時価での買い取りを要求できる制度です。これは原則として普通借地に認められる権利で、終了の形が「更新拒絶」「解約申入れ」「合意解約」などいずれであっても、要件を満たせば請求できます。
ただし、定期借地契約では適用除外が基本で、満了時は更地で返すのが前提です（例外として、あらかじめ満了時に建物を地主へ譲ることを約束する「建物譲渡特約付定期借地」などもあります）。
実務では、更新の可否や買取請求権の使い方は契約条項と特約に大きく左右されます。
とくに相続で借地権を引き継いだものの住んでいない場合は、更新の時期、承諾や更新料の取り決め、定期か普通か、満了時の建物の扱い（撤去か買取か）を、まず契約書や登記簿等で正確に確認することが出発点になります。
確認が済めば、更新で使い続けるのか、売却・名義変更・明渡しを含めて整理するのか、次の打ち手がぶれずに決められます。
借地権付き物件を相続したらまずやっておきたいこと
ここで、借地権付き物件を相続したときにやるべきことをおさらいしておきましょう。
まずは契約書と登記事項を確認します。相続では、賃借権（借地権）は原則そのまま引き継がれ、地主の承諾は不要です。ただし、誰が相続したのか、地代の振込先や連絡先の変更などは早めに通知しておくと実務がスムーズです（承諾料・名義書換料を相続を理由として求められても、原則、支払義務はありません）。
次に、建物の相続登記を行います。2024年4月から相続登記は3年以内の申請が義務化され、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になり得ます。相続人間の調整に時間がかかるときは、中間的な持分登記でも構いません。期限管理だけは先に押さえましょう。
「借地権付き物件を相続したが住んでいない」というケースでは、これからどう使うかの方針決めも大切です。
自分で住まない場合は、次のような対策がメインになるでしょう。
- 当面は保全・管理をして更新時期や承諾条件を確かめる。
- 借地権付き建物として売却を検討する（通常、譲渡には地主の承諾が要る／得られないときは裁判所の許可で代替できることもある）。
- 明け渡し（建物を撤去するか、契約類型によっては建物買取請求が視野に入る）。
契約条項も確認しつつ、こういった選択肢を検討します。
ここで「普通借地か定期借地か」「建替え・譲渡・転貸に承諾が要るか」「承諾料の扱い」など、契約の特徴をひとつずつ確かめてください。
売却時に押さえておきたいのが税制の特例措置。相続した空き家を売った場合の3,000万円特別控除（いわゆる「相続空き家の特例」）が使えるかもしれません。被相続人が一人暮らしだったこと、1981年5月31日以前の家屋であること、耐震改修や取壊し後の土地売却など、細かな要件を満たせば適用可能で、適用期間は2027年12月31日までの売却が対象です（相続人が3人以上だと控除額が2,000万円になるなどの注意点あり）。
借地権付き物件は取り扱いが難しく、適用可否が事案で分かれやすいので、早めに税理士へ確認するのが安全です。
借地権（賃借権）を売却（譲渡）する場合の流れ
借地権を第三者に譲渡するときは、まず手持ちの契約書で「譲渡・転貸には地主の承諾が必要」といった条項を確認し、買主候補の条件（引渡し時期・地代の支払方法・改修計画など）を固めてから、地主に事前相談を行うのが基本の流れになります。
承諾条件（名義書換料／承諾料の有無・金額、将来の建替えや転貸の扱いなど）がまとまれば、地主の承諾書を発行してもらい、その条件を織り込んだ売買（譲渡）契約→名義書換→地代等の精算→引渡し、という順で手続きを進めます。
地主の承諾が得られない場合でも、事情によっては裁判所に「承諾に代わる許可」を申立てられますが、時間とコストがかかるため、まずは丁寧に合意形成を試みるのが実務的です。
名義書換料（承諾料）は地域慣行や契約によって扱いが分かれます。固定額のこともあれば、譲渡価格の一定割合や地代の数か月分を基準にすることもあり、相場は一律ではありません。合意できた内容は必ず書面化し、後日の更新料や建替え承諾の取り扱いも併せて整理しておくと、将来のトラブルを避けられます。
地主の「介入権」に注意
なお、「介入権」と呼ばれる制度も押さえておいてください。
これは、地主の承諾が得られず裁判所から譲渡許可の決定が出た場合に限って、地主が第三者への譲渡に先立ち、借地権と建物を時価で買い取れるというものです。任意の承諾でスムーズに進むときには原則として考慮する必要はありません。
なお、譲渡が成立した後は新しい借地人が旧借地人の権利義務（地代、更新時期、使用条件など）をそのまま引き継ぐのが基本なので、条件を変更したい箇所があるなら、引渡し前に地主と書面で合意しておくことが肝心です。
相続で引き継いだが住んでいない家の場合は、空家管理や近隣対応、固定資産税（建物）・都市計画税の負担、老朽化リスクが先に立ちます。売却を選ぶなら、承諾条件と税務（取得費の整理・控除の可否）を早めに棚卸しし、「いつ・いくらで・どの条件で」を先に決めてから地主協議に入ると、手早く交渉がまとまる傾向があります。
相続放棄の手続きと注意点
相続放棄を考える場合、注意したいのは相続放棄すると「被相続人の権利義務一切を承継しない」ということ。
つまり、借地権だけを選んで放棄することはできません。
相続放棄は遺産全体を引き継がない制度で、家庭裁判所に申述して受理されると、はじめから相続人でなかったものとみなされます。期限は「自分のために相続が開始したことを知った日」から原則３か月以内。申述書、被相続人・相続人の戸籍関係書類、収入印紙、郵券をそろえて申請します。
注意したいのは、相続放棄しても相続財産管理人が選任されるまでは、手元にある遺産について当面の保存・管理義務を負う場合があることです。たとえば借地権付き建物の鍵を管理している、家財が残っている、といった状況では、無断処分を避け、現状を保ったまま次の管理者へ引き継ぐ準備が必要です。
つまり、「放棄したらすぐ完全に手が離れる」とは限らないのです。たとえ借地権付き物件を相続したが住んでいないといったケースでも、ほかの財産や負債との関係を見て総合判断するのが安全です。
借地権を放棄せずに処分する方法
相続放棄しない場合でも、借地権付き物件は処分できます。
もっともシンプルなのは、地主と合意して契約を解除し、土地を返還する方法です。このときは建物を撤去するのか、買取や譲渡で処理するのか、原状回復費用（解体等）を誰が負担するのかを事前に取り決めます。第三者へ譲渡する場合は、前述したように原則として地主の承諾が必要で、名義書換料（承諾料）の扱い、介入権の有無（裁判所の許可が関わる場合）、譲渡所得の計算など税務も合わせて確認します。
選択肢としては、底地を買い取って完全所有権にまとめる（資金と条件交渉が鍵）、相続人どうしで持分を整理して出口戦略をシンプルにする、といった方法もあります。いずれも「契約条項の読み込み」「費用と税務の見積り」「関係者の合意形成」の３点を先に固めておくと、その後の手続きが速く、確実に進みます。
まとめ
相続したが住んでいない借地権付き物件を放置すると、地代や維持費の負担が積み上がり、建物の老朽化で資産価値は下がってしまいます。
地方の物件を相続したが都市部で暮らしているため管理が難しい……そんな状況は珍しくありません。だからこそ、まずは契約書と登記の内容を正確に確認し、譲渡・返還・（相続放棄を含む）手続きの選択肢を整理すること。そして、費用・税務の影響を早めに確認することが大切です。承諾料や介入権、税制上の特例の可否など見落としやすいポイントもあります。
初動が早いほど条件は整えやすく、余計なコストを避けられます。
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