借地権と地上権

借地権と地上権の違いとは？土地活用に役立つ基礎知識

借地権と地上権の最大の違いは、利用目的の範囲と権利の強さにあります。借地権は建物の所有に限定される一方、地上権は建物以外の工作物や竹木の所有も可能で、より強力な権利です。

この記事では、土地活用や相続を検討する方が知っておくべき「借地権」と「地上権」の基本的な違いを、法的根拠と実例を交えて解説します。適切な選択により、土地活用の成功率を大幅に向上させることができます。

借地権と地上権の基本的な違い

この章ではまず、借地権と地上権の違いを端的にまとめます。

借地権賃借権債権
地上権物件

ざっくりいうと、借地権の中に賃借権と、地上権が含まれます。ただ、一般に「借地権」というときは、債権である賃借権のほうをさすことが一般的です。

借地権（賃借権）の基本的な性質

借地権（賃借権）は、建物の所有を目的として土地を使用する権利です。

具体的には、マイホームの建築やアパート経営といった建物所有を目的とした土地利用を行う権利です。借地借家法という法律により、借地権者（土地を借りている人）の権利が手厚く保護されているのが特徴です。

借地権には賃借権と地上権の2種類があり、賃借権は債権、地上権は物権という性質の違いがあります。実際の取引では、賃借権として設定される借地権が圧倒的に多いのが実情です。

地上権の基本的な性質

地上権は、工作物や竹木の所有を目的として土地を使用する権利です。建物だけでなく、トンネル、電柱、ガス管、高架道路、太陽光発電設備など、さまざまな工作物の設置が可能です。

地上権は物権として分類されるため、借地権（主に債権）よりも強い権利となります。このため、地主の承諾なしに譲渡や転貸が可能で、より自由な土地活用が実現できます。

近年では、再生可能エネルギー事業や大規模インフラ整備において、地上権の活用が増加しています。

借地権と地上権の詳細比較

借地権と地上権の基本的な性質・違いがわかったところで、中身を詳しく見ていきましょう。

権利の性質と強さの違い

借地権と地上権の最も重要な違いは、権利の性質です。

借地権の性質

  • 債権的性質が強い（土地賃借権の場合）
  • 地主との契約関係に依存
  • 地主の承諾なしに譲渡・転貸不可

地上権の性質

  • 物権として強い権利
  • 地主の意向に左右されにくい
  • 原則として自由に譲渡・転貸可能

こういった違いがあるため、土地活用の自由度や将来的な資産価値には大きな違いがあります。

契約期間と更新制度の違い

借地権は借地借家法により、契約期間が法的に定められています。普通借地権の場合、最初の契約期間は30年以上、更新後は20年以上となっています。

一方、地上権の契約期間は当事者間で自由に設定可能です。5年の短期間から50年を超える長期間まで、事業計画に応じて柔軟に決めることができます。

更新について、借地権は借地借家法により借地権者が手厚く保護されているため、地主からの更新拒絶は困難という特徴があります。地上権の更新は契約内容に依存するため、地主側の意見をより柔軟に反映させることができます。

税務上の取り扱いの違い

借地権と地上権では、税務上の取り扱いも異なります。

相続税評価額

  • 借地権：土地の相続税評価額×借地権割合
  • 地上権：原則として土地の相続税評価額×地上権割合

借地権割合は地域によって異なるため、相続税路線価などで調べるのが一般的です。以下の「全国地価マップ」を利用すると、すぐに路線価を確認することができます。

全国地価マップ｜公式サイト

借地権付き土地の固定資産税は土地所有者が負担しますが、地上権を設定した土地の場合は地上権者が負担することもあります。

土地活用において、借地権と地上権のどちらを選択すべきか

ざっくりいうと、マイホームやアパートなど、いつまで住み続けるかわからない建物の所有を目的とする場合は借地権が適しています。また、太陽光発電など、建物以外の工作物を設置する場合は地上権が適しています。

建物利用が主目的の場合

マイホーム建築、賃貸アパート経営、店舗経営など、建物の所有が主目的の場合は借地権が適しています。

借地借家法による借地権者保護により、安定した土地利用が可能です。また、地主にとっても借地権設定の方が税務上のメリットが大きいため、設定しやすいという利点があります。

建物以外の利用が主目的の場合

太陽光発電設備、駐車場、資材置場、農業用施設など、建物以外の工作物設置が主目的の場合は地上権が適しています。

地上権なら建物の所有を目的としない土地利用が可能で、事業の自由度が高まります。

長期安定利用を重視する場合

事業の長期継続性を重視する場合は、物権である地上権が有利です。

地主の経営状況や相続による方針変更の影響を受けにくく、より安定した事業運営が可能になります。

最新の地価動向とその影響

2025年の地価公示における土地価格は、全国の全用途平均で4年連続の上昇となり、上昇率も前年の2.3%を上回る2.8%に拡大しました。この地価上昇基調は、借地権と地上権の選び方にも影響を与えています。

地価上昇により、借地権の価値も相対的に高まっており、相続対策行うことの重要性が増しています。一方で、地上権設定については土地所有者にとって有効な資産活用手段として注目されています。

不動産投資における注意点

借地権が設定された物件について、不動産投資を検討する場合、以下の点に特に注意が必要です。

融資がつきにくい 借地権付き物件は、金融機関の融資審査が厳しくなる傾向があります。地主の承諾書を取得することが融資条件となることも多く、事前に要件を確認しておくことが重要です。

売却が難しい 借地権付き物件の売却には地主の承諾が必要で、一般に承諾料（譲渡承諾料）の支払いが必要です。そのため、所有権の物件や地上権の物件に比べると売却が難しいという傾向があります。

地代の改定リスク 長期間の土地利用では、地代の改定も考えられます。この点、可能であれば改定条件を契約書で明確にしておく必要があるでしょう。

まとめ

借地権と地上権は、どちらも土地活用の重要な選択肢ですが、利用目的と権利の性質に違いがあります。

  • 借地権：建物所有が目的、借地借家法による保護、債権的性質
  • 地上権：工作物・竹木所有が目的、より強い権利、物権的性質

適切な選択により、土地活用の成功率を大幅に向上させることができます。2025年の地価公示では全国平均が275,693円/m²となり、土地の資産価値が高まっています。

借地権物件を購入したり、投資を考える場合は、借地に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。クラシエステートなら、弁護士、税理士など必要に応じて関連士業につなぐことができ、土地活用を幅広くサポートすることができます。

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参考文献

-借地権と地上権