不動産の媒介契約とはなんでしょうか？ わかりやすく言えば、不動産を売却してもらうための仲介契約です。
しかし、媒介契約には３つの類型（種類）があり、どれを選べばいいかわからないのが実情です。
これが必勝パターン
そこで、筆者が「必勝パターン」と考える媒介契約の選び方をお伝えします。
結論から言うと、まず複数の不動産会社に売却を依頼できる一般媒介契約を結びます。その際、期間は３か月程度とし、期間満了後は「一番信頼できる不動産会社さんに専任媒介契約でお願いしたい」と伝えておいてください。
そして、その３か月間にベストな不動産会社を選定します。
つまり、一般媒介で優秀な不動産会社を見極め、その後専任媒介で頑張ってもらうわけです。
この方法であれば、不動産の媒介契約で失敗する確率を大幅に減らすことができます。この記事では、媒介契約とは何かをわかりやすく確認したうえで、ケースごとにおすすめできる媒介契約の締結方法まで詳しく解説していきます。
この記事は宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石秀彦が制作しました。
３種類の媒介契約をわかりやすく解説
不動産の仲介契約については宅地建物取引業法に定められており、法律の用語で「媒介契約」といいます。媒介契約には、次のように３つの類型があります。
媒介契約の３類型
| 特徴 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 複数の業者への依頼 | 可能 | 不可（1社のみ） | 不可（1社のみ） |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | 任意（※） | 義務あり（契約締結から7日以内） | 義務あり（契約締結から5日以内） |
| 依頼者への業務報告義務 | 法令上の義務なし（ただし、契約による定めがある場合あり） | 義務あり（2週間に1回以上） | 義務あり（1週間に1回以上） |
| 契約の有効期間 | 法令上の定めなし （一般的には3か月以内が多い） | 3か月以内 | 3か月以内 |
| こんな人におすすめ | 幅広く買主を探したい 自分で買主を見つける可能性もある | 特定の業者に信頼して任せたい ある程度自分で買主を探す可能性も残したい | 特定の業者に全面的に任せたい ※ただし一般にはおすすめしない |
上の表でわかるとおり、宅地建物取引業法には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介という３つの媒介契約の類型が定められています。
ここではその3つを詳しく解説しますが、法律では、媒介以外に「代理」という形態も規定されています。ただ、一般的にはほとんど利用されないため、本記事では代理という取引方法には触れません。
代理という形態は、売買契約の締結を含めた売却活動の大部分を宅建業者に委任する特殊な契約です。実務で目にすることは少ないため、この記事では扱いません。
一般媒介契約とは？メリット・デメリットは？
一般媒介契約は3つの媒介契約類型の中で唯一、複数の不動産会社に仲介を依頼できる形態です。
わかりやすくいうと「窓口を広げて複数不動産会社に売却をお願いする契約」ということです。売れ筋物件であれば各社が競って客付けしてくれるため、比較的短期間で、不必要な値下げをせずに成約できる可能性があります。
一方で、訳あり物件や不人気物件の場合は、仲介業者（不動産会社）のやる気が落ちやすいのがデメリットです。物件の特性を見極め、媒介契約は「使い分けが重要」と考えてください。
よく「一般媒介はレインズ登録義務がないからよくない」という不動産業者がいますが、そんなことはありません。義務ではなくても、普通はレインズに登録します。「一般媒介ではレインズ登録しない」というセコい業者とは契約しない方がいいでしょう。
専任媒介とは？メリット・デメリットは？
専任媒介とは、一社だけに仲介を任せる媒介契約の類型で、ひとつの会社に依頼すると重ねて他社に売却を依頼することはできません。専任媒介契約は「一本化して深く付き合う契約」と考えるとイメージしやすいでしょう。
訳あり物件や売りにくい物件は、専任媒介が適しています。
隣地との境界問題や越境問題など権利関係に課題がある物件では、不動産会社に問題解決から協力してもらう必要があります。その点、一般媒介では率先して問題解決に取り組むモチベーションが弱くなります。
そこで、売りにくい物件の場合は専任媒介で１社だけに任せ、「責任を持って対処してもらう代わりに専任で依頼する」という流れを作ってください。
反面、漫然と専任媒介を選ぶと、責任感のない会社に当たった場合に問題が生じがちです。
一社独占の状況にあぐらをかき、やる気の薄い担当者がダラダラと対応してしまうと最悪です。専任媒介契約を結ぶときは、不動産会社のよしあしをしっかり見極める必要があるのです。
囲い込み行為に注意
専任媒介では他社や第三者の目が入りにくく「物件を囲い込んで自社だけで売主と買主の双方から仲介手数料をもらおう」とする不動産会社が出てくることがあります。これを「不動産の囲い込み」といいます。
専任媒介の場合は、囲い込みされていないか確認しつつ、慎重に売却活動を続けてください。
専属専任媒介はほぼ必要がない類型
筆者は、専属専任媒介という媒介契約の類型は一般ユーザーにはほとんど使い道がないと考えています。
専任媒介にはメリットがありますが、専属専任媒介では自己発見取引も禁止され、自分で買主を見つけても直接取引できず、仲介業者を通さなければならないからです。
専属専任媒介をすすめてくる不動産会社は、よく「最も厳しい業務報告義務があるから安心」といいますが、報告頻度は専任媒介の週１回で十分です。それ以前に、どの契約形態であっても必要に応じて随時連絡を取るのが当然です。
また「専属専任媒介だと不動産屋のやる気が上がる」という人もいますが、本当でしょうか？ むしろ、契約形態でやる気が極端に変わる会社を信用することはできません。
前提なしに専属専任媒介を推してくる不動産会社はＮＧ
媒介契約の類型を詳しく説明せず、いきなり専属専任媒介の契約書を差し出す不動産会社もあります。
こうした会社は業界のイメージを悪化させており、大変迷惑だと感じます。もし説明もなく専属専任媒介契約書を渡してくる会社に当たったら、むしろ契約は避けてください。他にもっと良心的な不動産会社が見つかるはずです。
媒介契約の選び方を宅建士目線で解説！
よく「専任媒介がいい」とか「一般媒介がいい」と断言する人がいます。
しかし、実際には物件によって最適な媒介契約類型は異なります。また、一度一般媒介契約を締結したらずっと一般媒介でないといけないわけではありません。
一般媒介と専任媒介を柔軟に組み合わせ、それぞれのメリットをうまく利用するのがベストです。
一般媒介をうまく使いこなす秘策
一般媒介にもデメリットとメリットがある点はすでに述べました。
一般媒介は透明性が高い反面、物件の魅力が低い場合はどの不動産会社も「後回ししようか」と考えがちです。そこで、そのような一般媒介のデメリットを払拭し、メリットを生かす媒介契約の活用方法を提案しましょう。
迷ったら一般媒介→専任媒介のコンビネーション
専任媒介は１社だけと契約を結ぶため「当たり外れが心配」、一般媒介は複数社に依頼するため「モチベーションが続くか心配」というデメリットがあります。
そこで両方を組み合わせ、デメリットをメリットに変えてしまいましょう。
まず、最初に一般媒介を結びます。この際、３か月だけ３社程度の不動産会社に仲介を依頼します。この時「３か月後に専任媒介へ切り替える予定なので、それまでにどの業者へ専任を任せるか見極めたい」と最初に伝えておきます。
こうすることで、一般媒介でも各社が積極的に仲介してくれます。また、その３か月間でどの業者が最もいいかを判断できるため、３か月後に自信を持って専任媒介契約を依頼できます。
この方法なら、不動産会社のモチベーションを維持しつつ、うっかりダメな不動産会社と専任媒介契約を結んでしまうリスクも回避できます。
最初から専任媒介が適しているケース
ざっくり言えば、都市部の売れ筋物件なら一般媒介契約で十分です。しかし筆者は、地方で売却期間が長びきそうな物件は専任媒介契約がいいと考えています。
一般媒介では売却活動の優先順位が下がりがちなため、難易度が高い物件は敬遠されるからです。
その点、専任媒介契約にしておくことで不動産会社のモチベーションを保ち、前向きな売却活動を継続してもらえます。
もし物件に解決すべき問題があれば、率先して力を貸してくれるでしょう。
ただし囲い込みには注意し、毎回業務報告書に目を通し、不明点があれば質問するなどリアクションを返してください。
このリアクションを返さない売主はかなり多いです。しかし、コミュニケーションを取ることで、不動産会社のモチベーションをあげる効果も期待できます。業務報告に対しては意見や感想を伝え、時には「お疲れ様」とねぎらってあげることも必要でしょう。
不動産屋もコミュニケーション次第で力の入り方が変わってきます。
Q&A「不動産媒介契約について押さえたい事」
媒介契約（仲介契約）を締結したら、何かお金がかかる？ などなど、はじめての不動産売却では、わからないことがたくさんあります。
ここでは、媒介契約について知っておきたいポイントをQ&A形式でまとめました。
媒介契約と仲介契約の違いは何ですか？
媒介契約と仲介契約はほぼ同義で、不動産取引においては「媒介契約」が正式な用語です。一般的には「仲介契約」とも呼ばれますが、内容に違いはありません。
宅地建物取引業法という法律に「媒介契約」と書かれているため、不動産業者は「媒介」という言葉を使っています。
媒介契約の契約期間はどのくらいですか？
専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間は法律で最長３か月と定められています。一般媒介契約には法的な上限はありませんが、一般的には３か月を目安とすることが多いようです。
また、専任媒介や専属専任媒介で３か月を超える契約をした場合、その契約の契約期間は３か月とみなされます。
また、「３か月後に自動更新」といった、自動更新規定も認められません。裁判所の判例でも、自動更新規定は無効とされました（東京地判令和３年３月29日）。
媒介契約を結ぶと手数料はいくらかかりますか？
媒介契約を結んでも、売買が成立しなければ手数料は発生しません。不動産の仲介は成功報酬制なので、売買契約が成立するまで、原則として料金は発生しないのです。
なお、売買成立時に仲介手数料が発生し、上限は「売買価格の3%＋6万円＋消費税」と法律で定められています。
まとめ「不動産の媒介契約についての重要ポイント」
住み替えなどで自宅を売るとき、契約の種類や不動産会社の善し悪しが分からず不安になるものです。さらに囲い込みなどのリスクを考えると、誰を信じて動けばいいか迷ってしまうのも仕方がありません。
しかし、３つの媒介契約の違いを理解し、うまく使い分けることで、失敗を未然に防ぐことができます。
たとえば、まずは一般媒介契約で３社程度の不動産会社と契約し、３か月程度様子を見てから専任媒介契約で「最も信頼できる不動産会社に任せる」といった方法が考えられます。
あらかじめ「次の契約では専任媒介とし、１社だけに絞りたい」と伝えておけば、一般媒介でも各不動産業者は頑張って仕事をしてくれます。
このように「媒介契約はうまく使い分ける」という意識が必要です。
クラシエステートでは、このような疑問にわかりやすくお答えし、不動産売却の失敗要素をなくすよう努力しています。
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